Wanneer ’n skeidsregter ten tyde van ’n naelbyt-rugbywedstryd ’n beslissing maak teen hulle span, sal sommige toeskouers dikwels luid hul ontevredenheid aandui met die bevoordeling van die ander span.
Terwyl meeste glo dat skeidsregters moeite doen om korrekte beslissings te gee, as jy die groen-en-goud ondersteun kan ’n bevinding ten gunste van die teenstanders maklik onbillik voorkom. Dit hang ook af van waar jy sit en dit aanskou – op die paviljoen, voor ’n TV-skerm – en wat jy opmerk met daardie beperkte uitsig.
Buite die stadion, terug by jou deel in ’n deeltitelskema of woning in ’n skema wat as ’n huiseienaarsvereniging bestuur word (HEV’s), is daar vele ander vorms van “bevoordeling” wat die “deelnemers” en “toeskouers” in daardie betrokke sfere ewe onthuts laat omdat dit onregverdige wen-of-verloor-situasies skep. In hierdie geval is dit nie ’n skeidsregter of sy fluitjie nie, maar “reëlings” tussen deeltitelskemas (en HEV’s se bestuur) en eiendomspraktisyns.
Volgens die webtuiste van die Association for Residential Communities (Arc), is daar ten minste 5000 HEV’s en 56 000 deeltitelskemas in Suid-Afrika, met meer as 5 miljoen mense wat daar woonagtig is. Vir enige entrepreneur klink dit soos ’n goue geleentheid: ’n Groot groep mense wat sekere belange deel en aan wie ’n nommerpaste diens gelewer kan word.
As voorbeeld skep ons die denkbeeldige Leslene, ’n eiendomsagent, wat dit geniet om in sulke residensiële skemas werksaam te wees.
Sy doen moeite om die reëls van die skemas waar sy bemark te bestudeer sodat sy haar kopers kan inlig oor wat hulle te wagte kan wees wanneer hulle in die skema sou koop.
Sy het bande gevorm met die skema se bestuur en het al ’n oorhoofse kennis van die welstand van die skema se finansies, van beplande spesiale heffings en dies meer.
Dit alles help dat haar diens aan die betrokke skema se nuwe inwoners soveel beter is.
Leslene ervaar die volgende:
- Dit gebeur dat die trustees of bestuur van ’n HEV meen dat haar dienste heelwat voordele inhou en aanbevelenswaardig is, want dit help die bestuur om te verseker dat nuwe intrekkers onmiddellik tuis voel en begryp hoe dinge werk en dit strek tot voordeel van alle inwoners in die betrokke skema – dermate dat die besluit geneem word dat Leslene die enigste eiendomsagent is wat binne die skema werksaam mag wees (wat eiendomsverkope en -aankope betref);
- Soms is daar HEV-bestuurspanne of ’n deeltitelskema se trustees wat meen dat dit billik is om ’n fooi ten opsigte van hierdie “vergunning” of “reëling” te hef: Immers, die gevolg is dat Leslene, of agente soos sy of agente in haar agentskap, ’n alleenreg kry om binne die skema te bemark; en
- Ander kere, het sy te doen met skemas wat ’n monetêre waarde heg aan “die reg”om binne die skema as eiendomsagent werksaam te wees.
Hierdie ontwikkelings het “reëls” wat bepaal dat enige agent daar mag bemark mits die agent ’n fooi aan die bestuursliggaam betaal. Hulle argumenteer dat die reg om daar te bemark nie beperk word nie: Enigeen wat die jaarlikse fooi betaal mag binne die skema bemark.
Daar is egter ’n slang in die gras, en die bestuur van HEV’s en deeltitelskemas, asook eiendomsagente, moet versigtig trap vir verskeie slaggate in die scenario’s wat Leslene ervaar.
Een van die vernaamste slaggate wat bestuurspanne en agente in die oë staar, is dat sulke reëlings die Wet op Eiendomspraktisyns (WEP) oortree, synde dit ongewensde besigheidspraktyke (undesirable business practices) daarstel wat in regulasie 35 tot die WEP verbied word. Oortreders kan ’n maksimum van R5 000 beboet word.
’n Rowwe vertaling van die relevante gedeeltes van regulasie 35 dui aan dat “enige reëling ingevolge waarvan enige party of persoon wat direk of indirek beheer of bestuur uitoefen oor enige residensiële ontwikkeling, insluitende enige regspersoon of huiseienaarsvereniging (die bestuursorganisasie), verbied word as dit –
- Behels dat geld of enige ander beloning ontvang word in ruil vir ’n voordeel of enige vorm van voorkeurbehandeling (benefit, advantage or other form of preferential treatment) met betrekking tot die bemarking van eiendomme in sodanige residensiële ontwikkeling (reg. 35.1.1.3 WEP);
- ’n Vereiste daarstel dat enige eiendom in sodanige ontwikkeling slegs vervreem mag word deur die bestuursorganisasie of ’n aangewese eiendomsagent se bemiddeling of wat enige boete oplê vir die versuim om hieraan gehoor te gee (reg. 35.1.1.4 WEP);
- ’n Vereiste daarstel dat enige eiendom in sodanige ontwikkeling slegs vervreem mag word aan die bestuursorganisasie of ’n persoon of entiteit wat deur die bestuursorganisasie aangewys is (reg. 35.1.1.5 WEP);
- ’n Voordeel aan enige enkele of groep eiendomsagente verleen wat die bemarking van eiendomme in die ontwikkeling betref (reg. 35.1.1.6 WEP); of
- Enige eiendomsagent verhoed, uitsluit of benadeel om op ’n gelyke basis as ander eiendomsagente binne die ontwikkeling werksaam te wees (reg. 35.1.1.7 WEP).
Die wetgewer se oogmerk hiermee is voor die hand liggende: Regspersone van deeltitelskemas en HEV-bestuurspanne mag nie indirekte of direkte reëlings met eiendomsagente aangaan wat op enige manier die gevolg het dat een of meer eiendomsagent bevoordeel word bo ander of wat enige eiendomsagent verhoed om op ’n gelyke basis as ander in ’n ontwikkeling werksaam te wees nie.
Hierdie duidelike verbod in die WEP ten spyt wys Jan le Roux, uitvoerende hoof van die bekende rolspeler in die eiendomsindustrie Rebosa (Real Estate Business Owners of South Africa) in ’n onlangse artikel (in Property Professional) daarop dat sulke praktyke endemies is, met die negatiewe gevolge dat dit nie alleen nodige transformasie in die sektor teenwerk nie, maar ook ooglopend wetsoortreding toelaat.
Hy noem verder dat dit jammer is dat die oortreding ’n relatief lae boetebedrag betrek; baie rolspelers beskou die boete as ’n geringe risiko en volg eerder die meer gerieflike roete van die gesegde “it is easier to ask forgiveness than permission”.
Le Roux se kommentaar het ook geraak aan die feit dat die Raad vir Eiendomspraktisyns by meerdere geleentheid al kennisgewings hieroor uitgereik het, en in 2023, aktief (-erig) boetes begin oplê het.
Die raad, wie se eie skrywes die bykomende onreg met sulke bedrywe uitgelig het – soos dat dit eienaars in sulke ontwikkelings die reg ontneem om self te besluit wie hulle wil gebruik om hul eiendom te bemark wanneer hulle verkoop – behoort meer te doen, het hy afgesluit.
Dit is belangrik dat trustees en HEV-bestuurspanne hul praktyke in oënskou neem en seker maak dat hulle wetsgehoorsaam is. Daar is regsopsies om te oorweeg as daar grondige redes bestaan om ’n mate van regulering te implementeer, byvoorbeeld vir sekuriteitsdoeleindes, maar dit is kompleks.
Die Gemeenskapsombud, het Le Roux aangedui, sal moeilik ’n reël wat sodanige praktyk toelaat oorloof. Daarom is dit raadsaam om ’n ervare prokureur te nader indien sodanige regulasie oorweeg word in ’n deeltitelskema of HEV.
