In 'n jaar wat ongewoon hoë vlakke van politieke en ekonomiese onstuimigheid en skommelende pryse gesien het, was dit nie onverwags toe die meeste lande se sentrale banke hul uitleenkoerse aggressief begin verhoog het nie.
Dis nou in 'n poging om die hernude inflasionêre druk, wat eerstens deur die pandemie veroorsaak is, en daarna deur die oorloë in Oekraïne en die Midde-Ooste, hok te slaan nadat die wêreldhandel omvergewerp is en kommoditeitspryse erg wisselvallig begin raak het.
Suid-Afrika is dan ook nie van hierdie eksterne skokke gespaar nie, sê dr. Andrew Golding, voorsitter van die Pam Golding-eiendomsgroep.
Die Reserwebank het die repokoers met 475 basispunte verhoog vanaf sy laagtepunt tydens die pandemie in 2021, en so al die rentekoersverlagings uitgewis wat tydens die Covid-periode behaal is en wat tot 'n sterk groei in die huismark gelei het.
Saam met die stygende koerse het die olieprys ook opgeskiet terwyl die rand heelwat verswak het, wat brandstof dadelik duurder gemaak het.
Dié samelopende faktore het huisgesinne se finansies vanjaar onder heelwat druk geplaas, sê Golding.
Koerse kan daal
Terwyl die globale prentjie vir 2024 nog steeds onseker lyk, met veral die oorloë in Oekraïne en die Midde-Ooste wat nog lank kan duur, voorspel Golding dat daar tog goeie nuus op die horison is vir rentekoerse en die inflasiekoers.
Die inflasiekoers het in sowel Amerika as Europa alreeds sy hoogtepunt bereik, wat dit laat lyk of die opwaartse siklus sy einde bereik het.
Dit beteken dat alhoewel 'n mens nie bepaalde rentekoersverlagings presies sal kan voorspel nie, daar tog 'n breë konsensus is dat koerse in die grootste markte stelselmatig sal begin daal. Dit sal dan noodwendig ruimte vir ons owerhede laat om ook ons koerse te laat sak.
Dit lyk of ons koerse tans ook reeds hul hoogtepunt bereik het. Die MBK het dit vir die afgelope drie vergaderings op dieselfde vlak gehou, hoewel daar met die laaste besluitneming gewaarsku is dat hulle nie sal huiwer om koerse verder te verhoog as die toestande dit noodsaak nie.
Teen hierdie agtergrond van 'n swak ekonomiese groeikoers, al duurder lewenskoste en stygende rentekoerse was dit dan ook glad nie vreemd dat die plaaslike eiendomsmark vanjaar erg onder druk was en afgeplat het nie.
Volgens die datadiensverskaffer Lightstone was daar in die eerste drie kwartale vanjaar slegs 167 404 transaksies in die eiendomsmark, wat 'n volle 20% swakker is as in die ooreenstemmende tydperk verlede jaar. Selfs met die pre-pandemie-syfers van 2019 (-5,5%) is daar steeds 'n swakker vertoning vanjaar gelewer.
Dit gesê, het sake tog gewoel aan die boonste end van die mark. Pam Golding-eiendomme het byvoorbeeld 30% meer eiendomme in die segment vir huise duurder as R25 miljoen verkoop teenoor verlede jaar.
Semigrasie 'n faktor
Hieronder was 'n eiendom van R90 miljoen in Bishopscourt, nog een van R43 miljoen in Hermanus, en 'n huis van R24 miljoen in Bettysbaai. Tans word 'n luukse vyfslaapkamerhuis in Clifton vir R170 miljoen bemark.
Baie van die kopers in hierdie segment is natuurlik vanuit die buiteland. Maar, sê Golding, daar is ook 'n sterk aanvraag vanuit die binneland van Suid-Afrika met semigrasie wat 'n besliste tendens is.
Kopers, plaaslik sowel as internasionaal, hou van die Kaap se goeie dienste en natuurskoon en die gehalte lewenstyl wat dit bied. Die Kaapse eiendomme is ook baie goedkoop danksy die swak rand vir die oorsese kopers:
Waar jy vir $1 miljoen in Kaapstad maklik 'n 200 m2-huis kan vind, sal daardie geld in New York vir jou net 'n 33m2-woonstel bied, 'n 34 m2-woonstel in Londen, 'n effe groter woonstel van 43 m2 in Parys, 44 m2 in Sydney, en slegs 17 m2 in Monaco.
Die kopers kom meestal vanuit Brittanje, Duitsland, Amerika, Nederland en België, terwyl hulle hou van die Atlantiese kusgebied, die Kaapse Wynland, die Walvisroete, en die Tuinroete se George, Knysna en Mosselbaai.
En laastens noem Golding dat huisprysgroei in die Kaapstad-metro teen 3,8% nie net die sterkste was van al die metro's nie, maar selfs dubbel die res s'n wat gewissel het tussen 1,7% en 1,8%. Dis nou behalwe die Johannesburg-metro, waar pryse vanjaar met 0,8% gedaal het.
Tendense wat in 2024 sal voorkom
Wat die breë tendense vir 2024 betref, voorspel dr. Andrew Golding die volgende items om na op te let:
1. Semigrasie gaan volstoom voort: Soos wat basiese dienste al meer 'n probleem word in metro's in die binneland en plekke soos Durban, gaan meer en meer mense na die Wes-Kaap stroom om die lewensgehalte waaraan hulle eens gewoond was, te kom voortsit.
Die dienste en infrastruktuurprobleme gaan nie oornag reggeruk word by die sukkelende metro's nie. Daarom sal semigrasie in 2024 bloot net sterker voortduur.
2. Sterk verhuringsmark: Daar's 'n duidelike tendens dat baie kopers kleiner eenhede in deeltitelkomplekse opraap om uit te verhuur. Dit word dus al meer as 'n belangrike belegging in 'n portefeulje gesien. Dit gaan die verhuringsmark al meer in 2024 voortstu.
3. Multi-generasie woonhuise: Soos wat die stygende lewenskoste die middelklas al meer onder druk plaas, gaan jy vind dat meer en meer mense hul ouers by hulle in die huis laat woon. Jonger enkellopendes kan ook besluit om eerder saam te woon om kostes te bespaar.
4. Groener huise: Met beurtkrag 'n werklikheid wat nie gou gaan verdwyn nie, verwag kopers al meer dat 'n huis ingerig moet wees om voorsiening te maak daarvoor vir as daar nie krag is nie.
Maar pasop vir . . .
1. Die verkiesing: Ondanks die verwagting dat rentekoerse volgende jaar kan begin daal, kan die verkiesing in die middel van die jaar heelwat spanning na die mark bring, wat pryse indirek kan beïnvloed.
2. Beurtkrag: Tegnies moet meer Koeberg-eenhede vanaf volgende jaar terug aanlyn kom, tesame met van die ander nuutgeboude steenkoolkragsentrales soos Medupi en Kusile. Maar dit blyk daar is voortdurend probleme met hierdie eenhede, of vertragings. Die swak kragnetwerk kan dus die ekonomie nog steeds aanstaande jaar in 'n wurggreep hou.
