In die daaglikse kom en gaan, ervaar mens in transaksies en ten opsigte van jou insette 'n tipe inherente ewewig: Jy betaal vir die aankoop van grondboontjiebotter, en dan mag jy die gewilde smeersel huis toe neem en geniet; jy werk van agt tot vyf, en verdien so jou daaglikse brood; jy betaal belasting aan die Ontvanger, waarmee die Staat kan omsien na openbare dienslewering.
Eienaars van dele in deeltitelskemas redeneer dikwels presies so: Hulle betaal hul maandelikse heffings aan die regspersoon, getrou, soos in die skema se goedgekeurde begroting vasgelê is, met die verwagting dat die trustees van die regspersoon, met of sonder die hulp van 'n bestuursagent, hul pligte dan sal nakom en na die skema se welsyn sal omsien.
Dit sluit onder meer in dat die trustees versekering uitneem teen skade, na die skema se gereelde onderhoud sal kyk, nakoming van reëls sal polisieer, en dies meer.
En daarom, uit die aard van die saak, as die trustees nie die verantwoordelikhede van die regspersoon nakom nie, dan hoef die deeleienaar ook nie sy heffings te betaal nie. Net soos ek nie kruideniersware mag huis toe neem as ek nie daarvoor betaal het nie, of nie 'n huurder in my eiendom sal laat aanhou aanbly as hy nie sy maandelikse huur betaal het nie.
Is dit altyd so? Wat die huurder-verhuurder, werkgewer-werknemer en kruideniersware-transaksies betref, ja. Daardie gevalle is telkens voorbeelde van wederkerige kontraktuele verhoudings wat tussen twee partye tot stand gekom het.
Ons reg gee uiting aan hierdie instinktiewe ewewig - oftewel wederkerigheid - en bepaal dat in gevalle van bilaterale kontrakte, die partye se onderskeie verpligtinge teenoor mekaar prima facie (met eerste oogopslag) wederkerig is tensy 'n teenoorgestelde bedoeling duidelik blyk uit die bepalings van die partye se kontrak.
Dit het weer tot gevolg dat waar een kontrakparty die ander dagvaar in 'n hof op grond van beweerde kontrakbreuk, laasgenoemde 'n spesiale verweer het wat 'n unieke eienskap van die wederkerigheid beliggaam. Hierdie verweer is die exceptio non adimpleti contractus.
Soos mens aanvoel as jy na die Latynse woorde kyk, het hierdie verweer te make met 'n tipe eksepsie (exceptio) waar daar nie (non) aan kontrakbepalings (contractus) voldoen (adimpleti) was nie.
Hierdie verweer vind toepassing in gevalle waar 'n eiser 'n dagvaarding laat uitreik waarin die hof gevra word vir 'n bevel wat die verweerder verplig om 'n kontraktuele verpligting na te kom (byvoorbeeld, die verweerder moet beveel word om die eiser se salaris te betaal, of om sy huur te betaal, ensovoorts), en waarop die verweerder dan pleit dat die eiser nie daarvoor kan dagvaar nie omdat die eiser self nie sy eie kontraktuele verpligtinge nagekom het nie (byvoorbeeld, die werknemer het nie werk toe gekom nie, of die verhuurder het nie die perseel aan die huurder beskikbaar gestel nie).
Dit is presies die kwelpunt wat onlangs voor die hof was in 'n deeltiteldispuut. In Die Regspersoon van Manhattan t. Blake het die hooggeregshof in Pietermaritzburg op 3 Junie 2025 'n uitspraak gegee. Die feite was kortliks as volg: Die regspersoon het 'n dagvaarding laat uitreik om agterstallige heffings in te vorder. Mnr. en mev. Blake, die verweerders, is eienaars van 'n deel in die Manhattan-deeltitelskema. Die som van die uitstaande heffings het op hierdie stadium al meer as R95 000 beloop.
In reaksie hierop het die Blake-egpaar die regspersoon goed laat verstaan hoe hulle oor die aangeleentheid voel en 'n teeneis ingestel vir skadevergoeding, welke spruit uit waterskade wat veroorsaak was deur 'n stukkende dak wat die regspersoon versuim het om te herstel (het hulle beweer).
Die teeneis het 'n angswekkende som van R3 530 000 beloop en was as volg bereken:
• Herstel van die eiendom ten bedrae van R850 000;
• Verlies aan inkomste as gevolg van die onvermoë om die eiendom te verhuur ten bedrae van R180 000;
• Vervanging/herstel van die dak ten bedrae van R250 000;
• Spanning en negatiewe uitwerking op hul gesondheid ten bedrae van R1 miljoen;
• Magsmisbruik deur die regspersoon ten bedrae van altesaam R250 000; en
Oortreding van die Wet op die Beskerming van Persoonlike Inligting (algemeen bekend as die Popi-wet) en teistering van mnr. en mev. Blake vir heffings, ten bedrae van R1 miljoen.
'n Aspek wat die hof in hierdie uitspraak weer eens helder uitgedruk het, is dat die verpligting om heffings te betaal nie ontstaan het vanuit 'n wederkerige kontraktuele ooreenkoms tussen die regspersoon en die eienaar nie. Daarom het die argument dat die eienaar "geregtig" was om sy heffings te weerhou, geen krag in hierdie omstandighede nie. Daar is nie 'n quid pro quo nie. Die hof het aangedui dat mnr. en mev. Blake se verweer verkeerdelik gebaseer was op 'n tipe exceptio non adimpleti contractus, wat in deeltitelheffingsgeskille nie relevansie het nie.
Dít omdat die verpligting om heffings in te vorder, 'n statutêre vereiste is wat die wetgewer op die skouers van die regspersoon gelaai het (art. 3 van die Deeltitelbestuurswet).
Daar is nie 'n "kontrak" tussen die eienaar en die regspersoon hieroor nie, net soos daar nie 'n kontrak tussen 'n leser en die Ontvanger van Inkomste is om belastings te betaal nie.
Die plig om laasgenoemde te betaal, ontstaan uit hoofde van die feit dat ons belastingwette bepaal dat mense wat in Suid Afrika woon en inkomste verdien, belastingpligtig is; en in 'n deeltitelkonteks, ontstaan die plig bloot op grond van die feit dat 'n persoon die besluit geneem het om in 'n deeltitelskema te koop en daarom onderhewig is aan die wette wat op dié skemas van toepassing is.
Hoe nou? Die Blakes se teeneis klink dalk buitensporig, maar daar kan natuurlik gevalle wees waar 'n nalaat aan die kant van trustees of 'n bestuursagent om na die instandhouding om te sien, eienaars skade berokken. In sulke gevalle is daar 'n paar oplossings wat oorweeg kan word, afhangende van die spesifieke omstandighede. In die uitspraak het die hof die opsies as volg gelys:
1. Die eienaars kan die Gemeenskapbehuisingsombud nader vir 'n bevel dat die regspersoon die skade moet herstel en die eienaar moet vergoed vir uitgawes wat hy redelikerwys moes aangaan om die skade self te herstel (art. 39(6) Gemeenskapsombudwet);
2. 'n Aansoek rig aan 'n hof vir 'n bevel om die trustees te dwing om hul pligte uit te voer, of die Ombud kan genader word vir so 'n bevel (art. 39(7)(b) Gemeenskapsombudwet);
3. 'n Hofaansoek bring om die regspersoon onder regs-administrasie te plaas; of
4. 'n Spesiale vergadering byeen roep met die doel om die bestaande trustees te verwyder en nuwes aan te stel.
Mens kan byvoeg dat die trustees 'n besluit kan neem om die kontrak met die bestuursagent te beëindig of die eienaars kan 'n spesiale vergadering belê en 'n resolusie aanvaar wat die trustees noop om dit te doen.
Die regte besluit in enige geval sal afhang van die bepaalde feite, en mens moet goeie regsverteenwoordiging inwin as daar sodanige geskille is.
