‘We do not have government by the majority. We have government by the majority who participate.” (Thomas Jefferson)
Dit is maar een van die vele inspirerende aanhalings wat ’n mens raaklees in artikels oor die verskynsel dat stemgeregtigdes klaarblyklik min daarin belangstel om uiting aan hierdie reg te gee. Plaaslik lys trustees en bestuursagente dikwels hierdie apatie as een aspek wat deeltitelbestuur moeilik maak, terwyl ’n ander faset te make het met eienaars wat enige gewaande inbreukmaking op hul stemreg bitterlik aanveg, des te meer in ’n land waar daar ’n liberale grondwet is wat gemik het om stemgeregtigheid ’n rotsvaste beginsel van ons bestel te maak.
Dit kom daarom dalk as ’n verrassing dat die DBW voorsiening maak daarvoor dat ’n eienaar se stemreg in sekere gevalle ingeperk mag word. Vir deeltitelskema-bestuur hou dit ook ’n bykomende praktiese gevolg in omdat dit die berekening van ’n kworum beïnvloed, en die geldigheid van besluitneming kan kelder as dit skeefloop. ’n Kort opsomming van die gevalle waar stemreg-inperkings dikwels aangetref word, sal trustees en bestuursagente van hulp wees om op die uitkyk hiervoor te bly.
1. Bestuursreël (BR) 20(2) uit die regulasies tot die Deeltitelbestuurswet (DBW) – Wanneer ’n eienaar nie mag stem nie
’n Eienaar se stemreg ten opsigte van gewone mosies by ’n lede-vergadering word in die volgende omstandighede ingeperk:
1.1 Versuim om uitstaande gelde te betaal ten spyte van ’n formele bevel tot dien effek
Indien ’n eienaar versuim of weier om enige bedrag wat aan die regspersoon verskuldig is te betaal nadat ’n hof of die Ombud vir Gemeenskapsbehuising (die Ombud) ’n vonnis of bevel vir betaling teen hom of haar uitgereik het, mag sodanige eienaar nie ten opsigte van gewone besluite van die regspersoon stem nie. Hierdie diskwalifikasie is minder drasties as wat dit dalk met eerste oogopslag blyk: Dit geld slegs (i) nadat ’n formele bevel bekom is; (ii) en waar die eienaar steeds versuim om sy uitstaande skuld te vereffen; en (iii) geld alleen ten opsigte van mosies wat ’n gewone meerderheid verg. Daarom, waar ’n eienaar se heffings of boetes agterstallig is maar daar is nog geen formele bevel teen hom uitgereik nie, word sy stemgeregtigheid nie geraak nie.
1.2 Voortgesette oortreding van gedragsreëls ten spyte van ’n formele bevel
So ook in die geval van ’n eienaar wat, ten spyte van ’n bevel van ’n hof of die Ombudsdiens om sekere optrede wat die gedragsreëls verontagsaam, te staak, nietemin voortgaan om te maak soos hy of sy wil: Hierdie eienaar mag nie stem ten opsigte van ’n gewone besluit nie.
Hierdie bepaling kan vir trustees en bestuursagente ten tyde van algemene jaarvergaderings grys hare gee. Dink aan Suzie en Lily wie se boheemse vriende dikwels op ander eienaars se parkeerplekke parkeer, raserig is, en op te veel naweeksaande al gevra is om hul musiek en partytjie-genietinge af te skaal.
Dit het so ’n probleem geword dat die trustees eindelik Ombud toe is, en ’n bevel in hul guns bekom het gedurende November.
Daar was vir ’n korte wyle meer vrede, maar in Januarie was dinge weer soos voorheen, en dit is vir almal duidelik dat die twee min ag slaan op die bevel. Maar drie weke voor die beplande algemene jaarvergadering, wat vir einde Maart geskeduleer is, kan botter nie in hul mond smelt nie en is hul vriende skielik stil en bedees. En ewe bedees daag Suzie en Lily by die algemene jaarvergadering op.
Kan ’n mens aanvoer dat hulle nie ’n stem mag uitbring nie omdat hulle net vir ’n kort wyle klaarblyklik gehoor gegee het aan die bevel en dit eintlik grootliks verontagsaam het?
Dié voorbeeld is oordrewe, maar dien om uit te wys hoe moeilik die interpretasie van so ’n bepaling kan word in sekere praktyksgevalle. Dit sal nie sonder meer geoorloof wees om ’n eienaar se stemreg te beperk nie.
1.3 Spesiale en eenparige besluite
Wat spesiale en eenparige besluitneming betref, is die wetgewer minder streng. Nieteenstaande die feit dat ’n eienaar nie gehoor gee aan ‘n bevel van ’n hof of die Ombud nie (soos hierbo beskryf), mag hy steeds stem ten opsigte van mosies wat spesiale of eenparige besluitneming vereis. Hierdie “vergunning” voel waarskynlik onvanpas. Waarom mag eienaars wat nie ag slaan op die reëls nie, die reg behou om deel te neem aan belangrike besluite waarvoor die wet spesiale stemvereistes stel?
Maar dít is juis die rede: Omdat die sake waarvoor die wet spesiale of eenparige besluitneming vereis so gewigtig is en ’n werklike impak op eienaars het – byvoorbeeld, wysigings aan die gedragsreëls, of wanneer die regspersoon geld wil leen om sy pligte uit te voer, of waar die regspersoon beplan om eenhede te verhuur, te verkoop of aan te koop, welke ’n spesiale besluit verg; of wysigings aan die bestuursreëls, verhuring van ’n deel van die gemeenskaplike eiendom vir meer as 10 jaar, wanneer ’n eenparige besluit geneem moet word – word dit geag dat ’n eienaar se stemreg nie ingeperk moet word nie, al is sy heffing-betalings agterstallig of sy reël-nakoming onvoldoende.
2. BR 14(3), DBW – Wanneer trustees nie mag stem nie
Weens die vertrouensposisie van ’n trustee vis-à-vis die regspersoon, word ’n trustee se stemreg opgeskort:
- Wanneer ’n kontrak of dispuut waarby die regspersoon betrokke is en waarin die trustee direk betrokke is, oorweeg word; en/of
- Ten opsigte van enige ander aangeleentheid waarin die trustee ’n persoonlike belang het, hetsy direk of indirek.
Die doel hiervan is om enige botsing tussen die trustee se persoonlike belange en dié van die regspersoon te vermy.
3. BR 16(3), DBW – Wanneer die ontwikkelaar nie mag stem nie
By die eerste algemene vergadering van ’n nuwe deeltitelskema, is sekere mosies van so ’n aard dat die ontwikkelaar nie ten opsigte daarvan mag stem nie.
Hierdie gevalle sluit die volgende in:
- Die mosie om bewys van inkomste en uitgawes rakende die bestuur van die skema – van die datum van eerste okkupasie van enige eenheid tot die datum van stigting van die regspersoon – goed te keur;
- Die mosie om die finansiële state betreffende die bestuur van die skema – van die datum van stigting van die regspersoon tot die datum van kennisgewing van die eerste algemene vergadering – goed te keur; en
- Die mosie om enige kontrak wat die ontwikkelaar namens die regspersoon aangegaan het, te bekragtig of nie te bekragtig nie. Wat beteken die beperking op die uitoefening van stemreg op die berekening van ’n kworum?
BR 19(2) DBW bepaal hoeveel lede van die regspersoon by ’n algemene vergadering teenwoordig of verteenwoordig moet wees ten einde ’n kworum daar te stel.
Die reël bepaal verder dat slegs lede wat geregtig is om te stem vir hierdie doel getel mag word. Dit beteken dat persone wie se stemreg ingeperk is nie in ag geneem word vir doeleindes van die vasstelling van ’n kworum nie. (Onthou verder dat BR 19(2) en (3), DBW bepaal dat die stemwaarde verbonde aan eenhede wat in die naam van die regspersoon of die ontwikkelaar geregistreer is, nie in ag geneem word wanneer ’n kworum vasgestel word nie.)
Dit is van uiterste belang dat trustees en bestuursagente kennis dra van die gevalle waar ’n eienaar, trustee of ontwikkelaar se stemreg ingeperk is, anders kan ’n fout met vasstelling van die kworum, of die tel van stemme begaan word, en ’n besluit later ongeldig verklaar word.
Dit is ook nie altyd ewe maklik nie; dit kan wees dat die trustees of bestuursagent ten tyde van een vergadering twee maal moet kyk dat die kworum daargestel is: Die eerste keer wanneer die kworum en stemme getel word ten opsigte van gewone besluite, waartydens sekere stemme ontoelaatbaar is; en dan ’n tweede keer wanneer die spesiale en eenparige besluite geneem moet word, want dan mag sekere voorheen uitgeslote eienaars wel deel vorm van die kworum- en stemme-berekening.
Dit verg voorbereiding en konsentrasie, en mens moet jou hoed afhaal vir trustees en bestuursagente wat jaarliks suksesvol hul algemene jaarvergaderings behartig.
