In ’n uitspraak van die hooggeregshof in Kaapstad op 9 Oktober hierdie jaar het die hof weer eens beklemtoon hoe belangrik dit is vir eienaars sowel as die bestuurspan in ’n huiseienaarsvereniging om aan die skema se reëls, soos vervat in sy grondwet, gehoor te gee.
Wat die bestuurspan betref, het die hof spesifiek uitgelig dat in ons konstitusionele bestel privaat entiteite (soos huiseienaarsverenigings) nie aparte magsenklawes is wat vrygestel is van die verpligting om regverdig, redelik en binne hul magte (soos in hul grondwet vasgevat is) op te tree nie.
Die dispuut het gegaan oor die goedkeuring van bouplanne in ’n luukse residensiële ontwikkeling in Plettenbergbaai. Die trustees (wat die huiseienaarsvereniging se sake bestuur) het eienaar X se voorgestelde bouplanne goedgekeur, ’n vereiste van die Whale Rock Heights se grondwet, waaraan elke eienaar van ’n erf in hierdie ontwikkeling gebonde is. Daarna het X ook munisipale bouplan-goedkeuring bekom.
Die grondwet van hierdie huiseienaarsvereniging vereis dat die trustees se toestemming bekom moet word ten einde te verseker dat nuwe geboue inpas by die boustyl van die ontwikkeling, en in lyn is met die skema se interne bou- en boustylriglyne, welke deel vorm van die grondwet. Die grondwet laat ’n mate van diskresie oor in die hande van die trustees en hulle mag geringe afwykings van die skema se interne bou- en boustylriglyne goedkeur ná behoorlike oorweging oor die impak daarvan op die skema en die ander eienaars. Waar die afwykings nie as gering beskou kan word nie, bepaal die grondwet dat die voorgestelde bouplanne aan die algemene vergadering van eienaars voorgelê moet word vir goedkeuring.
’n Paar eienaars het beweer dat X se planne sodanig was dat voorlegging aan die algemene vergadering vir goedkeuring genoop is. X, sy argitek en die trustees het nie saamgestem nie. Dit het aanleiding gegee tot twee hofgedinge. Die hof het die feite oorweeg en toegegee dat die trustees nie hul pligte behoorlik nagekom het nie: Hulle het die planne goedgekeur sonder behoorlike oorweging oor die aard van die afwyking, en of die algemene vergadering se betrokkenheid nodig was. ’n Verkeerde interpretasie en toepassing van reëls het gewigtige gevolge, het die hof verduidelik: Die insette van die eienaars (in ’n algemene vergadering) is deel van die inhoud van hul eiendomsreg welke, in hierdie ontwikkeling, ook die reg insluit om doeltreffend toesig uit te oefen oor bouwerk in die ontwikkeling.
Hierdie regte word ondermyn deur trustees wat namens hulle planne oorloof waaroor hulle (die eienaars in algemene vergadering) die reg het om ’n besluit te neem.
Die hof se bevinding slaan die spyker op die kop – trustees in huiseienaarsverenigings, net soveel as hul naamgenote in deeltitelskemas, moet altyd hul pligte met omsigtigheid en redelikheid uitoefen – hoe verskillend ook al die onderliggende regstrukture van deeltitelskemas en huiseienaarsvereniging-ontwikkelings.
Hierdie uitspraak laat ’n mens wonder oor soortgelyke regte van persone wat eiendom in ’n residensiële area besit en welke nie binne ’n deeltitelskema of huiseienaarsvereniging-ontwikkeling geleë is nie. Met sekere onlangse wysigings aan die regte gekoppel aan bepaalde sonerings, veral in die Kaapstad-metro, kan mens ’n slotsom bereik dat eienaars in deeltitelskema- of huiseienaarsvereniging-ontwikkelings meer gerustheid het wat toekomstige wysigings aan hul residensiële omgewing het.
Enigeen wat wil bou of aanbou (insluitend eienaars in ’n deeltitelskema of huiseienaarsvereniging-ontwikkeling) moet verseker dat die bouplanne voldoen aan die bepalings van die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde (Wet 103 van 1977).
Hierdie wet maak voorsiening vir eenvormigheid in die wetsbepalings wat betrekking het op die oprigting van geboue in die regsgebied van munisipaliteite en skryf uniforme boustandaarde voor. Art. 4(1) van die bouwet bepaal dat niemand ’n gebou, waarvan planne en spesifikasies ingevolge die betrokke wet opgestel en voorgelê moet word, sonder die voorafgaande skriftelike goedkeuring van die betrokke plaaslike owerheid mag oprig nie.
Plaaslike owerhede of munisipaliteite het die inherente bevoegdheid om plaaslike verordenings oor hierdie kwessie te maak – die bouwet stel die standaard.
Die munisipaliteit sal nie planne goedkeur as dit byvoorbeeld boulyne oorskry of soneringsreëls minag nie. Eienaars in die betrokke omgewing kan ook beswaar aanteken in sekere gevalle waar, byvoorbeeld, die beplande aanbouing die waarde van hul eiendomme onredelikerwys sou benadeel.
’n Gebou wat opgerig word en jou uitsig op Tafelberg versteur is nie sonder meer iets wat regtens ’n gevolg het nie. Ons howe sê dat, redelikerwys en in die afwesigheid van soneringsreëls wat hoogtebeperkings daarstel, as jy in ’n gebied koop waar daar mooi uitsigte is, kan jy nie verwag dat ander persone nie hul huise so sal bou dat hulle nie ook die uitsig ten beste kan geniet nie.
Die oorweging wat tersyde in hierdie rubriek ter oorweging geopper word, is dat ’n woonbuurt se karakter mettertyd verander kan word deur plaaslike owerhede wat, met die goeie bedoeling om meer behuisingsgeleenthede in sekere areas te skep, die voorwaardes wat aan bepaalde soneringsareas gekoppel is, aanpas (met ’n mate van insette deur die publiek). Dit omdat ’n mens nou, ná die sonering-aanpassings, boulyne mag uitbrei en in sekere gevalle meerdere geboue (wonings) op een erf mag bou.
Sommige eienaars mag vind dat die rustige ruimtelike ervaring wat hulle aanvanklik na ’n woonbuurt aangetrek het, versteur word deur die gepaardgaande toename in digtheid van geboue en mense.
’n Mens wonder wat sulke eienaars redelikerwys van die plaaslike owerhede sou kon verwag ter beskerming van hul eiendomsregte wanneer sulke aanpassings gemaak word.
So het die Kaapstad-munisipaliteit onlangs, ten einde stedelike behuisingsnood te takel, ’n aantal wysigings aan die munisipale beplanningsverordeninge gemaak. Dit sluit byvoorbeeld in dat in seker gebiede enkelresidensiële sonering herbenoem is na Residensiële Sonering (R1), en voorsien in bykomende gebruiksregte in lae- tot mediumdigtheid-woonbuurte.
Die bykomende gebruiksregte vir R1 sluit in bekostigbare huurwoonstelle, aanvullende wooneenhede en onderriginstellings, onder sekere voorwaardes. Dit is nou van krag vir eienaars van “gewone” residensiële erwe – anders as die posisie vir eienaars in ’n huiseienaarsvereniging waar beperkinge geplaas sou kon word wat bou-digtheid betref, en welke dan in stand gehou móét word.
