Arme Jeremia Jackson.
Skaars het hierdie (fiktiewe) ongedurige eienaar van 'n eenheid in die deeltitelskema Somersig een ramp oorkom, of die volgende een tref hom.
Ons het in 'n vorige rubriek beskryf hoe Jeremia se woonstel ernstige waterskade opgedoen het toe daar (in een scenario) 'n vistenk in die woonstel bo syne gebars het. Gelukkig het die regspersoon se versekering die koste van die herstel van die skade gedek.
Die regspersoon se nutsman-werknemer het toe op 'n goeie Donderdag die eenheid se plafon en mure vars kom oorverf, en kontrakteurs het Vrydag nuwe matte en gordyne geïnstalleer.
Toe Jeremia die Saterdagoggend al fluitende by sy voordeur uitstap tuin toe, val hy oor die leer wat die regspersoon se werknemer op die tuinpaadjie vergeet het en breek sy regterarm op twee plekke. Sy splinternuwe selfoon spat in skerwe en die stukke lê versprei oor die gras.
Jeremia, wat goed geskool is in die kuns om vrees by die trustees van Somersig in te boesem, het ná sy terugkeer vanaf die hospitaal vir 'n uur lank sy gipsarm in Vonnie Voorsitter se sitkamer gaan rondswaai en aan 'n swetende Vonnie en die ander trustees verduidelik hoe hy wat Jeremia is, die regspersoon gaan dagvaar vir miljoene.
Dit bring ons dan by die derde aflewering van die rubriek wat handel oor versekering ten aansien van deeltitelskemas.
Wees seker oor versekering
Maryna Botha het in die vorige twee rubrieke bepaalde belangrike regsbeginsels uitgelig.
Soos genoem, is drie soorte versekering belangrik in die konteks van deeltitelskemas, naamlik:
- Strukturele versekering;
- Openbare aanspreeklikheids-versekering (public liability insurance); en
- Verlies-aan-fondse-versekering, ook bekend as getrouheidswaarborgfonds-versekering.
Watter een van hierdie vorme van versekering is ter sake by die bogenoemde feitestel? Kom ons kyk.
Strukturele versekering
Kortliks weer die kernpunte: Die regspersoon (in praktyk die trustees) is verplig om die geboue in 'n deeltitelskema te verseker, en hul verseker te hou, teen vervangingswaarde.
Die trustees moet elke drie jaar 'n professionele waardasie van vervangingswaardes bekom. (Voorgeskrewe Bestuursreël ("BR") 23(3)).
Teen watter risiko's moet daar verseker word? Dit is verpligtend vir die regspersoon om teen brandrisiko te verseker (artikel 3(1)(h)), asook teen daardie risiko's wat in regulasie 3, saamgelees met BR 23, gelys word.
Dit is die risiko's dat skade veroorsaak sal word deur:
- Weerlig, ontploffings en rook;
- Oproer, stakings, arbeidsonrus, politieke onrus, ensovoorts;
- Storms, windstorms (tempest) hael en vloede;
- Aardbewings en insinkings;
- Die risiko van waterontsnapping, (gebarste pype, ensovoorts);
- Botsings deur vliegtuie en voertuie;
- Huisinbrake en -pogings; en
- Enige ander risiko's wat die eienaars besluit dat daarteen verseker moet word.
Eienaars kan nie self hul eie eenhede verseker teen risiko's wat reeds deur die regspersoon se versekeringspolis gedek word nie.
'n Eienaar mag egter versoek dat die vervangingswaarde van sy of haar eenheid verhoog word, en moet dan die verhoogde premie betaal (BR 23(1)(b)).
Dit staan eienaars wel vry om self strukturele versekering uit te neem teen risiko's wat nie deur die regspersoon se polis gedek word nie (art. 14).
'n Eienaar mag ook die inhoud van sy of haar eenheid verseker teen enige risiko's wat hy of sy goeddink.
Elke eienaar is verantwoordelik vir die bybetaling wat deur die versekeringsmaatskappy vereis word ten opsigte van die skade aan sy of haar eenheid of uitsluitlike gebruiksarea.
Openbare aanspreeklikheids-versekering
BR 23(6) bepaal dat dit verpligtend is vir die regspersoon om openbare aanspreeklikheids-versekering uit te neem, teen 'n minimum bedrag van R10 miljoen per eis en vir die bepaalde versekerde periode.
Die versekering het ten doel om die risiko te dek van aanspreeklikheid wat die regspersoon mag opdoen om vergoeding te betaal ten opsigte van:
(a) Liggaamlike beserings, of sterfte van 'n persoon of 'n siekte (wat 'n persoon opdoen) op die gemeenskaplike eiendom, of wat met die gemeenskaplike eiendom verband hou; en
(b) Enige skade aan, of verlies van, eiendom wat gely word as gevolg van 'n gebeurtenis op die gemeenskaplike eiendom of wat daarmee verband hou.
Terug na Jeremia
Dit is nou hier waar Jeremia Jackson se dreigende eis teen die Somersig-regspersoon ter sprake kom.
As ons vir doeleindes van die gesprek aanvaar dat die Somersig-regspersoon se werknemer onregmatig en nalatig gehandel het deur die leer op die tuinpaadjie (gemeenskaplike eiendom) te vergeet, en dat dit redelikerwys voorsienbaar was dat iemand daaroor kon val en seerkry, dan is daar 'n goeie saak voor uit te maak dat die regspersoon verantwoordelik sal wees vir skadevergoeding met betrekking tot Jeremia Jackson se besering en die verlies van sy selfoon.
Sodanige skadevergoeding kan mediese kostes asook algemene skadevergoeding vir pyn en lyding insluit en die koste van vervanging van die foon.
So 'n eis sou wel, in die geval van ernstige beserings, miljoene rande kon beloop.
As Jeremia dan wel by wyse van regsaksie skadevergoeding van die regspersoon eis, sal die regspersoon hom op die versekeringspolis beroep, en mits alle vereistes met betrekking tot die versekeraar se vereistes nagekom is, sal die eis uitbetaal word.
Verlies-aan-fondse- versekering
BR 23(7) bepaal dat 'n regspersoon versekering moet uitneem vir die bedrag bepaal deur eienaars by die algemene jaarvergadering, om die risiko te dek van verlies van die regspersoon se fondse as gevolg van bedrog of oneerlikheid gepleeg deur 'n trustee, bestuursagent, werknemer of ander agent van die regspersoon.
Dit is gebruiklik om die bedrag versekering in ooreenstemming te bring met die totale bedrag aan fondse waaroor die regspersoon op die bepaalde tyd beskik.
Ten slotte
Trustees van deeltitelskemas moet gereeld seker maak dat al drie die vorme van versekering wat deur die wet, regulasies en bestuursreëls as verpligtend voorgeskryf word, wel in plek is. Die belangrikheid hiervan kan nie oorbeklemtoon word nie.
- Kilbourn is verbonde aan die prokureursfirma STBB in Kaapstad waar sy as konsultant by regsopleiding en navorsing betrokke is. Kilbourn se belangstellingsveld is deeltitelreg en die reg met betrekking tot aftreeoorde.
