Dit is nie ongewoon vir die vonke om te spat op trusteevergaderings in deeltitelskemas nie. Trustees moet egter daarteen waak dat persoonlike onderonsies met mede-trustees of ander eienaars daartoe lei dat hulle versuim om die verantwoordelikhede wat hulle ingevolge die Deeltitelbestuurswet opgelê word, na te kom.
Nie alleen kan konflik tussen trustees die bestuur van die skema belemmer nie; dit kan ook lei tot 'n mosie vir die afdanking van een of meer trustees, en dit kan selfs die regspersoon ook met 'n koste-aanspreeklikheid opsaal. 'n Uitspraak in die Gautengse hooggeregshof in November 2023 het juis oor so 'n situasie gegaan.
Die regsgeding is deur ene mnr. P aanhangig gemaak teen die regspersoon van die skema waar hy al vir 15 jaar woonagtig is. Mnr. P, 'n afgetredene, is ook 'n trustee van die bepaalde skema.
Dit blyk uit die uitspraak dat hy sy pligte as trustee met erns bejeën en nakom. Sy portefeulje het te make met sekuriteit en die nakoming van reëls in die skema.
Dit was egter geen geheim dat hy en twee van sy medetrustees, K en L, nie juis ooghare vir mekaar het nie (hoewel hulle desnoods langs dieselfde trustee-vuur moet sit).
K is die voorsitter van die trustees en beide K en L het nie self in die skema gewoon nie. Uit die uitspraak kom dit voor asof die antagonisme merendeels van K en L se kant af gekom het.
'n Brief aan mnr. P
Op 'n dag ontvang mnr. P 'n brief van die regspersoon se prokureurs af. In die aanhef is die verantwoordelikhede van deeltiteleienaars uitgestip en daarna word gestel dat 'n klagte ontvang is oor P se onwettige gebruik van sy motorhuis.
Daar is beweer die onwettigheid is geleë in die feit dat hy 'n werksbank en masjinerie daar het waarmee hy meubels maak en welke gedrag 'n oorlas is vir ander inwoners. Buiten hierdie optrede wat volgens die skrywe ook die toegelate gebruik van die motorhuis (parkering) oortree, gebruik hy kragpunte op die gemeenskaplike eiendom vir sy masjinerie sonder om die regspersoon daarvoor te vergoed.
Dan sluit die brief af met 'n waarskuwing dat, sou hy versuim om hierdie optrede onmiddellik te staak, die regspersoon genoop sal wees om die hof te nader.
P was uiters ontsteld oor die beskuldigings. In sy antwoord aan die prokureurs het hy aangedui dat die aantygings vals is en dat hy 'n verskoning eis. Dié versoek het op dowe ore geval. Toe hy later uitvind dat 'n afskrif van die brief ook aan al sy medetrustees en aan die bestuursagent gestuur is, het hy 'n prokureur gaan spreek.
Sy argumente (wat uiteindelik deur die hof as die waarheid aanvaar is) was die volgende:
(i) Daar is geen bewys by die trustees van 'n klagte wat teen hom ingedien is nie (want, argumenteer hy, daar was geen so 'n klagte nie).
(ii) In elk geval, wanneer trustees wel 'n klagte ontvang, is hulle verplig om dit eers te ondersoek en moet hulle die "beskuldigde" vra om ook sy kant van die saak te stel. Sou hulle daarna bevind dat daar wel 'n oortreding was, kan 'n waarskuwing of boete volg, afhangende van wat die reëls bepaal. As die "beskuldigde" die uitslag betwis, sou hulle verdere stappe kon oorweeg, soos om die ombud vir behuisingskemas (CSOS) te nader of om 'n prokureur te vra vir advies.
(iii) Daar is geen bewys dat sodanige prosedurele stappe gedoen is nie (welke toedrag van sake volgens P te wagte was, omdat daar nie bewys van die indien van 'n klagte is nie).
(iv) Boonop sou die trustees ook 'n formele besluit ('n resolusie) moes neem ter bekragtiging van hulle besluit om namens die regspersoon 'n prokureur aan te stel. So 'n resolusie was ook nie te vinde nie.
(v) Hy het nie houtwerk in sy motorhuis gedoen nie (en K, wat in sy eedsverklaring aangedui het dat hy die werksbanke "gesien" het, kon die hof nie oortuig dat hy oor 'n groot muur kon klim en balanseer om deur 'n venster in die motorhuis in te kyk nie).
(vi) Laastens is daar geen kragpunt op die skema se gemeenskaplike eiendom nie en daarom is sy beweerde diefstal van die krag vals.
Die hof word genader
Desondanks dit alles, so het P aangevoer, het die prokureursbrief hom nie net ingelig van 'n beweerde klagte nie, maar hom terselfdertyd meegedeel dat hy skuldig bevind is aan oortreding van die reëls en diefstal van elektrisiteit.
Om alles erger te maak, is hierdie brief toe aan ander rolspelers ook gestuur.
P se ontkenning van die aantygings is deurgegee aan die regspersoon se prokureur, maar stilswye was die enigste reaksie - en vandaar die hofgeding wat P toe aanhangig gemaak het. (Die uitspraak noem dat die prokureursbrief wat namens die regspersoon geskryf is, deur K geskryf is; hy is 'n werknemer by 'n regsfirma, gelas met invorderings.)
Nadat hy geen antwoord gekry het nie, het P die hof genader met 'n eis vir die betaling van skadevergoeding weens laster. Hy het aangevoer dat die valse aantygings in die brief, wat ook aan die trustees en bestuursagent geopenbaar is, en wat 'n redelike leser sou laat glo dat dit die waarheid was, sy eer gekrenk en hom belaster het.
Ná oorweging van die bewese feite voor die hof, wat P se weergawe ondersteun het, het die hof bevind dat P inderdaad belaster is, en dat hy derhalwe op vergoeding geregtig was.
Dit was vir die regter moeilik om die geskikte bedrag van die skadevergoeding te bepaal, weens die feit dat die bedrag uit die regspersoon se geld betaal moes word, en wat dus eintlik uit die eienaars se sakke sou kom. Die gemeenskap van eienaars moes dus die las dra omdat twee trustees onbehoorlik opgetree het en hul trustee-kollegas anderpad gekyk het.
Maar gegewe die betrokke omstandighede en onredelike vyandigheid van die twee betrokke trustees, het die hof bevind dat P geregtig is op skadevergoeding ten bedrae van R50 000 laster.
Al gaan dit in die bepaalde geval hoofsaaklik oor die reg met betrekking tot laster, is daar nietemin heelwat om oor na te dink uit die oogpunt van die bestuur van 'n deeltitelskema. Hier word 'n paar gedagtes aangestip:
- Trustees moet persoonlike geskille met ander trustees of eienaars agterweë laat wanneer hulle in hierdie amp optree. Die beste belang van die regspersoon en sy lede as vernaamste prioriteit moet nie uit die oog verloor word nie;
- Wanneer trustees klagtes ontvang van beweerde oortredings deur eienaars of inwoners moet dit behoorlik ondersoek word en albei partye moet geleentheid gebied word om hul kant van die saak te stel;
- Trustees kan nie as individue optree en besluite namens die regspersoon neem en uitvoer nie. In aangeleenthede wat binne die jurisdiksie van trustees val, moet 'n formele trustee-resolusie (opgeteken in vergaderingsnotules of afsonderlike, skriftelike resolusies wat deur die trustees onderteken is) geneem word. Sekere sake word deur die wetgewer as so belangrik geag dat die lede van die regspersoon daaroor moet besluit, en nie slegs die trustees nie;
- Wanneer 'n regsverteenwoordiger aangestel word om namens die regspersoon op te tree, moet 'n formele trusteebesluit wat die stap magtig, geneem word; en
- Trustees het 'n plig om op te tree as daar tekens is dat mede-trustees nie die wet en/of hul fidusiêre verantwoordelikhede nakom nie.
'n Mens sou nog waarskuwings kon raaksien in hierdie stel feite, maar die belangrikste is voor die hand liggend: dat trustees namens die regspersoon optree en in daardie hoedanigheid 'n hoë standaard van goeie trou moet handhaaf - hoe krapperig onderlinge persoonlike verhoudings ook al kan wees.
