In ons afgelope paar rubrieke het my kollega Lizelle Kilbourn en ek gekyk na die geldigheid van trusteebesluite, en het ons aangedui dat die volgende kriteria bepalend is - voldoening aan die formaliteite vir die neem van die bepaalde trusteebesluit soos vereis in die Deeltitelbestuurswet en in die skema se reëls; dat die trustees die nodige mandaat het om sodanige besluit te kon neem; eksterne oorwegings wat 'n beperking plaas op trustees se magte om 'n bepaalde besluit te neem; en die trustees se nakoming van hul fidusiêre verpligtinge.
Wat staan trustees nou te doen as Jeremiah Jackson - die beterweterige eienaar wat weer in #6 voorgestel is aan lesers - aandring dat 'n ooglopend geldige trusteebesluit nietemin ongeldig is omdat daar ánder reëls van toepassing is. Dit is waar die bovermelde "eksterne oorwegings" op die spel kom. Die vraag is welke eksterne omstandighede 'n trusteebesluit kan kelder?
'n Onlangse Kaapse hooggeregshofuitspraak bied 'n goeie praktiese voorbeeld van hoe 'n reël van die gemenereg so 'n eksterne oorweging kan wees. Die saak het die geldigheid van die beëindiging van 'n vergunning aan 'n eiendomsagentskap om binne 'n deeltitelskema werksaam te wees, behels.
Die eienaar het 'n eiendomsagentskap genader ten einde 'n langtermynhuurder te vind om sy eenheid te huur. Die agentskap vind toe 'n geskikte persoon en 'n verhuringsooreenkoms word gesluit, met die bepaling dat die huurder, op sy beurt, die eenheid aan ander mag onderverhuur op 'n korttermynbasis. Die reëls van die betrokke skema het korttermynverhurings toegelaat onderhewig daaraan dat sodanige verhuring deur 'n erkende agentskap bestuur word en dat die trustees te eniger tyd, en in hul uitsluitlike diskresie, die toestemming mag terugtrek. Hierdie voorbehoud was bedoel om die belange van ander eienaars te beskerm sou die gevolge wat dikwels met korttermynverhuring gepaard gaan, inmeng met ander eienaars se gebruik en genot van hul eenhede.
Weens raserigheid en die aanhoudende kom en gaan van die besoekers van die huurder in hierdie saak, is 'n klagte by die trustees ingedien.
By hul trusteevergadering kortliks daarna, word besluit dat die huurder nie meer korttermynverhuring mag doen nie én dat die agentskap wat die aanvanklike huurooreenkoms tussen die huurder en die eienaar bemiddel het, voortaan verbied word om enigsins binne die skema dienste te verrig.
Die trustees was onder die wanindruk dat dié agentskap die betrokke onderverhuring bestuur het, maar het nie op die agentskap se verduideliking van die feite ag geslaan nie.
Die agentskap win hierna regsadvies in, wat uitloop in 'n appèl na die Kaapse hooggeregshof in November 2021.
Die fundamentele boustene van natuurlike geregtigheid sluit in die reg om aangehoor te word.
Die hof bevind dat die gemenereg van toepassing was op die trusteebesluit om die agentskap uit die skema te verban, en gevolglik was nakoming aan die beginsels van natuurlike geregtigheid 'n vereiste.
Die fundamentele boustene van natuurlike geregtigheid sluit in die reg om aangehoor te word asook die reg tot regverdige en onpartydige besluite.
Synde die skema se reëls die agentskap aanvanklik toegelaat het om binne die skema aktief te wees, is die verwagting geskep dat sodanige vergunning nie arbitrêr teruggetrek sal word nie.
Die besluit van die trustees het egter summier die agentskap se reg tot 'n einde gebring, sonder om hulle enigsins 'n geleentheid te gee om hul kant van die saak aan die trustees voor te lê. Daarom was die trustees se besluit onregverdig en teenstrydig met die beginsels van natuurlike geregtigheid.
Sulke gedrag is buitendien nie alleen 'n oortreding van die gemenereg nie, maar ook van die beginsels wat ons Grondwet onderskraag. (Die trustees kon hulle ook nie in hierdie feitegeval beroep op die bepaling in die Deeltitelbestuurswet wat aandui dat alleen lede en eienaars die reg het om gehoor te word nie. Omdat die agentskap aanvanklik toegelaat was om in die skema werksaam te wees, was hulle geregtig om gehoor te word en te verwag dat hul reg nie onredelikerwys weggeneem sou word nie.)
Buiten die gemenereg en grondwetlike oorwegings, is daar ook ander reëls wat die geldigheid van 'n trusteebesluit kan raak, soos byvoorbeeld munisipale regulasies.
- Hierdie reëls sal mettertyd in hierdie reeks rubrieke oor deeltitelbestuur uitgelig word. Botha is 'n direkteur by die nasionale regsfirma STBB en praktiseer in die firma se Kaapstad-tak.
