Dit is tegelyk verrassend en verstommend dat mens week ná week, jaar ná jaar, kan aanhou skryf oor deeltitelskemas, altyd met nog nuus of inligting oor deeltiteleienaarskap. Het mens dan nooit die hele prentjie nie? Vandag se artikel handel oor ’n klein bepaling in die Deeltitelbestuurswet (“DBW”) wat belangrike gevolge het en ten opsigte waarvan die hooggeregshof in Johannesburg in ’n uitspraak op 22 September die volgende te sê gehad het: “Matters of this nature are increasingly common.”
Stel jou die volgende voor: Die trustees en bestuursagent van die Mannikin-regspersoon het uit aanvanklike deernis ’n unieke naam vir die afgetrede mnr. en mev. Smit begin gebruik: “die Agterossers”, genoem na die spreekwoord “agteros kom ook in die kraal”. Dit omdat hulle knaend stadig is om heffings te betaal, en hulle nooit regtig býkom nie. In hierdie 20-huis-deeltitelskema het die trustees gemeen dat hulle met die ongereelde betalingsmetode kon saamwerk omdat dit die voortgesette vriendskaplike verhouding tussen al die eienaars in die intieme skema sou bevorder.
Mettertyd het die betalings egter al hoe minder gereeld geword en het ’n noemenswaardige agterstallige skuld opgebou. Dit het weer tot gevolg gehad dat daar stremming op die regspersoon se finansies was en die ander eienaars in die skema het begin mor. Die trustees ontmoet en besluit dat hulle nie nou “drakoniese” regstappe wil instel nie – hulle meen dat so ’n stap steeds voorkom kan word. Hulle besluit om liefs net ’n stewige boete te hef ten opsigte van die nie-betaling, in die hoop dat dit die Agterossers genoeg sal skrikmaak om te betaal. Maar selfs hierdie bykomende bedrag op die heffingstaat kry die os nie in die kraal nie en die trustees besef dat hulle formele stappe móét instel om die gelde in te win.
Sonder die heffings van al die eienaars is dit immers nie moontlik om hul regspligte – om die skema ten beste te bestuur in die belang van al die eienaars – na te kom nie. En hulle weet dat art. 3(1) van die DBW eienaars aanspreeklik hou vir die betaling van heffings, en ook die trustees verplig om heffings van die eienaars in te vorder.
Die invordering van heffings en die gepaardgaande kostes
Trustees het ’n wye bevoegdheid om die nodige te doen om na die skema se welsyn om te sien (art. 4(1) DBW) en mag by wyse van ’n meerderheidstem die besluit neem om regstappe te begin. Hierdie proses sal die volgende behels:
- ’n Aanmaningsbrief moet aan mnr. en mev. Smit gerig word. In meeste gevalle sal die prokureur hierdie stap behartig, omdat ’n aanmaningsbrief ook aan bepaalde prosedurele vereistes moet voldoen.
In die brief sal die prokureur formeel bevestig dat die heffings (rente en dalk ook boetes) agterstallig is, en sal ’n geleentheid bied aan die skuldenaars om teen ’n bepaalde datum óf die hele skuld te delg, óf om in verbinding te tree sou hulle ’n afbetalingsooreenkoms wat vir die regspersoon aanvaarbaar is, wou aangaan. Die brief sal ook aandui dat as voorgenoemde nie gebeur nie, die prokureur instruksies het om ná die sperdatum voort te gaan met die uitreik van dagvaarding.
- As die Agterossers getrou aan hul bynaam bly, dan versuim hulle om teen die sperdatum te betaal of om met die prokureur reëlings te tref om ’n afbetalingsooreenkoms aan te gaan. Nou is daar geen uitweg nie – dagvaarding moet uitgereik word.
- Die dagvaarding word aan die balju oorhandig, wat dit op die instruksie van die prokureur beteken op mnr. en mev. Smit se domicilium citandi et executandi. (Die letterlike vertaling van hierdie Latynse term is “huis vir oproep en instandhouding”. Die algemene regsvertaling is “diensadres”. Die diensadres van ’n deeleienaar beteken nie noodwendig die adres waar hy Saterdae na die rugby of krieket kyk nie, maar die adres waarna art. 4(5) DBW verwys.
Daardie artikel bepaal dat ’n eienaar se domicilium citandi et executandi outomaties geag word die fisieke adres van die deel te wees, behalwe in die geval waar die eienaar skriftelik kennis aan die regspersoon gegee het om ’n ander adres te gebruik. Daar’s vele praktiese en interessante reëls oor betekening, maar dit kan nie als in die konteks van hierdie rubriek bespreek word nie.
Let wel dat as die dokument op die skuldenaars se domilium citandi et executandi beteken is, word dit oor die algemeen geag voldoende betekening te wees – al was die mense nie tuis om dit te ontvang nie en die dokument was teen die deur vasgemaak, of die balju kon nie toegang tot die woning kry nie omdat daar ’n hek was wat toegang tot die betrokke adres onmoontlik gemaak het, en die dokument was toe teen die hek vasgemaak.
- Nadat dit beteken is, het ’n skuldenaar 10 dae om ’n Kennisgewing van Voorneme om te Verdedig by die hof te liasseer. As ’n skuldenaar versuim om dit te doen, dan kry ’n skuldeiser (die regspersoon) ’n spesiale tipe (invorderings)hulpmiddel: Die skuldeiser kan, ná die verloop van die 10-dae-periode en die versuim van die skuldenaar om verdediging aan te teken, die hof nader vir ’n verstekvonnis. (Soos die naam aandui, is dit ’n tipe hofbevel/vonnis wat opgelê word teen ’n party wat gefaal het om aan te dui dat hy ’n eis wat deur ’n ander party ingestel is, gaan verdedig.) In die bewoording van die verstekvonnis sal daar ’n verdere sperdatum aangedui word as tydstip vir betaling van die uitstaande bedrae.
Verstekvonnis is ’n formele vonnis teen die skuldeiser en die regspersoon mag nou toesien dat mnr. en mev. Smit se name gelys word op die rekords van kredietburo’s, ’n verleentheid wat soms help om skuldenaars te noop om planne te maak om die skuld te delg. Die ander gevolg is dat, sou die gelde nie betaal word teen die sperdatum wat in die verstekvonnis aangedui is nie, dan mag die prokureur voortgaan en ’n aansoek bekom om eksekusie te hef teen die roerende eiendom van die skuldenaars. (Dit beteken dat roerende goed soos televisies, rekenaars, motors, tuinmeubels, sitkamerstelle en dies meer verkoop mag word.) Die onderliggende hoop is dat die balju, wanneer hy opdaag met die lasbrief vir eksekusie by die skuldenaars se woning, genoegsame roerende goed sal vind wat met ’n verkoping in eksekusie fondse sal genereer wat die uitstaande skuld en regskoste dek.
- As daar nie voldoende roerende goed is om die skuld te delg nie, word ’n skuldeiser (die regspersoon) toegelaat om die hof te nader vir ’n bevel om die onroerende eiendom van mnr. en mev. Smit in eksekusie te verkoop. Hierdie is ’n komplekse proses in ons konstitusionele regstelsel, en word nie nou bespreek nie. Gelukkig, in ons scenario, het die Agterossers op die laaste minuut en alvorens die balju hul roerende goed sou verkoop, die volle uitstaande bedrag van heffings betaal.
Maar daar bly ’n dispuut tussen hulle oor die aanspreeklikheid vir regskoste, die rente wat gehef is ten opsigte van die uitstaande bedrae, en die trustees se impulsiewe boete-heffing.
Regskoste – word dit outomaties deel van die vonnisskuld?
Die regspersoon is verlig omdat die uitstaande heffingskuld uiteindelik met hierdie regstappe ingevorder is. Met ontvangs van die rekening van die prokureur meen hulle dat dit net billik sou wees om hierdie uitgawe te verhaal van mnr. en mev. Smit, en voeg dit by op die volgende maand se heffingstaat. Hulle was immers die rede waarom regstappe begin moes word.
In regulasie 5(4) van die DBW word dit bepaal dat ’n eienaar aanspreeklik is teenoor die regspersoon vir alle redelike regskoste en uitgawes, soos ooreengekom of getakseer, wat die regspersoon moes aangaan ten einde uitstaande heffings en enige ander uitstaande skulde van daardie eienaar in te vorder. (Taksasie van regspraktisyns se rekeninge is ’n formele metode om elke item op die rekening van ’n prokureur na te gaan en te verifieer dat dit billik en redelik is. Hierdie proses word behartig deur die takseermeester van die hooggeregshof.) Met ander woorde, die regspersoon kan nie eenvoudig die bedrag van die prokureurskoste, hoe billik ook al, by mnr. en mev. Smit se volgende heffingsrekening toevoeg nie. Hulle moet met mnr. en mev. Smit ooreenkom oor die bedrag of die regspersoon moet toesien dat dit getakseer word. Dit is hierdie belangrike aspek van die verhaling van regskoste waarna die hof verwys het as ’n “increasingly common” aspek van deeltitel-litigasie: Die volledige uitgawe is nie sonder meer invorderbaar nie, ’n aspek wat partye dikwels nie besef nie.
As die skema ’n reël gehad het wat anders bepaal en eienaars aanspreeklik hou vir die koste, ooreengekom of getakseer of nie, dan is die posisie anders.
Die opgelope rente
Trustees moet in gedagte hou dat rente op uitstaande bedrae alleen verhaalbaar is indien die skema se reëls daarvoor voorsiening maak, of waar dit in terme van ’n skriftelike trusteeresolusie besluit is (Bestuursreël 21(3)(c) DBW), of andersins waar die lede dit besluit op ’n algemene vergadering. Bykomend is die gemenereg se in-duplum-reël van toepassing op alle rente-verhalings. Hierdie reël bepaal dat die huidige rente op skuld nooit die kapitaalbedrag van daardie skuld kan oorskry nie.
Dit beteken dat as die uitstaande rente ooit toeneem tot die punt waar dit gelyk is aan die kapitaalbedrag van die skuld, sal rente nie verder oploop nie. Sou ’n dagvaarding ’n eis bevat waar die rente hierdie regsreël oortree (of waar dit oortree sou word in ’n vonnis wat lank ná die dagvaarding gegee word, sal die oorskryende rente nie verhaalbaar wees nie).
Die boete
Dit is moontlik om in reëls van ’n deeltitelskema voorsiening te maak vir boetes – of dit te make het met oortreding van reëls of nie-betaling van heffings – maar sodanige boete kan slegs by ’n eienaar se heffingsrekening gevoeg word (en deel word van die eisbedrag wat deur ’n dagvaarding gedek word) indien dit spesifiek in die skema se reëls vervat is. Hiersonder kan dit nie deel word van ’n eis in ’n regsgeding nie. En natuurlik, om so ’n reël van toepassing te maak nadat die algemene vergadering dit goedgekeur het, vereis instemming van die Gemeenskapbehuisingsombud, wat dit nie sal goedkeur as dit onbillik is nie.
Litigasie het heelwat nuanses en wanneer regspersone die besluit neem om die howe te nader sal ’n konsultasie met kundiges hul inlig oor wat hulle te wagte kan wees rakende die proses en ook rakende bedrae wat nie sonder meer ingevorder kan word nie.
