Winston Churchill het na bewering in 1947 in ’n toespraak in die Engelse parlement opgemerk dat demokrasie die swakste vorm van regering is . . . Dit wil sê, die swakste behalwe vir die ander vorme van regering wat al in die wêreld probeer is!
Die “een mens, een stem”-stelsel het inderdaad leemtes (byvoorbeeld dat dit maklik die knie kan buig voor klakkelose populisme), maar soos wat Churchill die punt subtiel tuisgebring het, is demokrasie steeds ’n aansienlik beter keuse as ’n eenpartystaat of diktatorskap. Ook: die ideaal van Plato se “filosoof-koning” of die “altruïstiese diktator” wat met John Stuart Mill geassosieer word, sal nie maklik op aarde kan realiseer nie, en selfs met die beste bedoelings jeens medemense maak mense in leiersposisies almal tog ook maar foute.
Die Suid-Afrikaanse wetgewer het sekerlik goed nagedink oor bogenoemde oorwegings, en het met die formulering van die Deeltitelwet – en daarna die Deeltitelbestuurswet – besluit dat ’n demokratiese onderbou vir besluitneming in deeltitelskemas steeds die beste vorm van regering vir dié soort gemeenskappe bly. Dit is egter ’n gekwalifiseerde demokrasie deurdat daar, byvoorbeeld, aan trustees wye (maar nie onbeperkte) magte toegeken word waarvoor hulle nie vooraf eienaars se insette hoef te vra nie, dat daar vir sekere belangrike sake ’n hoër hekkie vir besluitneming gestel word (spesiale en eenparige besluite) en dat daar ook ’n diskresie aan die Gemeenskapsombud toegeken word om bepaalde ingrype te mag doen.
Verder is dit ná 2016 (toe die Deeltitelbestuurswet in werking getree het) ook nie meer ’n geval van “een mens, een stem” nie, maar eerder ’n kwessie van “een vierkante meter, een stem”.
Dit gaan dus in vandag se rubriek oor hoe besluitneming in deeltitelskemas geskied.
Besluitneming het te make met sake van algemene belang, begrotings, heffings, spandering van fondse, onderhoud van geboue, aanbring van verbeteringe, versekering, inhoud en toepassing van reëls, versoeke vir toestemming tot aanbouings deur eienaars, aankope van toerusting en vele meer. Die dag-tot-dag bestuur en beheer van skemas rus hoofsaaklik in die hande van die verkose trustees (artikels 3(1) en 4, saamgelees met artikel 7(1) van die Deeltitelbestuurswet). Die trustees neem besluite op trusteevergaderings of by wyse van skriftelike resolusies. In praktyk geskied hierdie besluitneming meesal by wyse van konsensus, maar indien daar wel gestem moet word, geskied dit by gewone meerderheidstem.
Die eienaars in die skema behou egter deur middel van hul statutêre bestuursliggaam – die regspersoon – ’n breë oorsigrol, en gesien uit ’n sekere invalshoek, ’n vetoreg ten aansien van trustees se handelinge. Trustees moet nie buite die mandaat van die wet en reëls optree nie, en lede van die regspersoon mag by wyse van aanwysings en beperkings soos opgelê in ’n algemene vergadering, verdere opdragte aan die trustees gee.
Die verpligte algemene jaarvergadering (AJV) is inderwaarheid die belangrikste gebeurtenis op ’n deeltitelskema se jaarkalender. Eienaars moet nie die rol onderskat wat besluitneming by hierdie vergadering speel in die langtermynwelstand van die skema nie. Hier moet inligting uitgeruil word en besluite deur eienaars geneem word wat die wetgewer om goeie redes nie bloot in die hande van trustees wil laat nie.
Dit is demokrasie in aksie. Belangrike roetine-besluite wat by die AJV geneem moet word, sluit onder meer in: die goedkeuring van die skema se jaarlikse begroting en vasstelling van heffings, aanwysing van ouditeure, oorweging en goedkeuring van die tien-jaar-onderhoudsplan, die uitneem van versekeringspolisse, asook die verkiesing van trustees vir die volgende termyn.
Wie mag stem by ’n AJV? (Dieselfde beginsels geld ook by spesiale algemene vergaderings, dus enige ander vergadering buiten die verpligte AJV, wat gehou word vir welke rede ook al, en waar eienaars se formele insette vereis word.) Elke lid van die regspersoon, dit wil sê elke eienaar van ’n eenheid in die skema, het stemreg. Die bestuursagent het nie stemreg nie, en ook nie trustees wat nie self eienaars in die skema is nie.
Die ontwikkelaar van ’n skema het slegs stemreg indien hy of sy ook steeds ’n eienaar is van ’n eenheid in die skema. Sy regte is dus gekoppel aan eienaarskap, presies soos enige ander eienaar s’n.
Het ’n ontwikkelaar wat ’n reg van uitbreiding besit (maar waar die eenhede nog nie gebou is nie) ’n stem by algemene vergaderings? Die antwoord is nee. Maak dit ’n verskil as die nuwe eenhede reeds in aanbou is, of selfs klaar gebou is, maar nog net nie amptelik in die aktekantoor geregistreer is nie? Die antwoord is steeds nee. Stemreg word gekoppel aan ’n deeltiteleenheid wat as sodanig op die deelplan van die skema geregistreer is en waaraan ’n deelnemingskwota gevolglik toegeken is.
Dit beteken nie dat ’n ontwikkelaar sonder enige regsbeskerming is nie. Indien ’n regspersoon of ’n eienaar inbreuk maak op die ontwikkelaar se saaklike reg van uitbreiding kragtens artikel 25 van die Deeltitelwet, het hy genoegsame remedies ingevolge die Deeltitelwet, asook ingevolge die gemenereg, om die reg af te dwing. Maar stemreg by algemene vergaderings van die regspersoon het so ’n ontwikkelaar nié.
Eienaars wat nie self by ’n algemene vergadering teenwoordig kan wees nie, het die reg om by wyse van ’n volmag (magtiging aan ’n ander persoon om hulle by die vergadering te verteenwoordig) ’n stem uit te bring. Let egter daarop dat (in ’n poging om magsmisbruik te voorkom) die wetgewer ’n persoon toelaat om by ’n algemene vergadering as volmag vir hoogstens twee persone op te tree. Dié maatreël bring sy eie praktiese probleme mee, maar dit is ’n onderwerp vir ’n ander dag.
Deesdae het ’n mens omtrent ’n graad in wiskunde nodig om stemme by ’n deeltitelskema se algemene vergadering te tel (en om vooraf te bepaal of ’n kworum aanwesig is). Die rede daarvoor is dat die wetgewer grootliks weggedoen het met die “een eienaar, een stem”-beginsel en dit vervang het met ’n stelsel waar die gewig van ’n stem gekoppel word aan die betrokke eenheid se deelnemingskwota (wat op sy beurt bepaal word deur die grootte van die eenheid se vloeroppervlakte). Hoe groter die eienaar se eenheid dus, hoe meer tel sy of haar stem in verhouding tot ander eienaars s’n.
’n Interessante vraag waarop, na die skrywer se wete, ’n hof nog nie ’n bepalende uitspraak gelewer het nie, is die volgende: Mnr. en mev. A wat binne gemeenskap van goed met mekaar getroud is, besit ’n deeltiteleenheid. Slegs mnr. B daag by die regspersoon se AJV op. Moet hy ’n skriftelike volmag van sy vrou saambring alvorens hy toegelaat sal word om te stem, of mag hy die stem ten aansien van hul eenheid alleen uitbring? Hierdie onderwerp sal oor twee weke in die Deeltitelforum-rubriek bespreek word. Intussen sal dit goed wees om van lesers (eienaars, trustees of bestuursagente) te verneem wat hul siening oor die aangeleentheid is.
Ten slotte word benadruk dat die uitbring van stemme by ’n regspersoon se AJV nie bloot ’n formaliteit behoort te wees nie. Dit is ’n geleentheid en reg (asook ’n voorreg) wat aan eienaars gebied word om ’n onafhanklike siening oor belangrike aangeleenthede te ontwikkel, en dan goeie bestuur en verantwoordbaarheid van alle betrokkenes in hul deeltitelskema te help verseker.
