Die deeltitelskema AltydSonskyn se Algemene Jaarvergadering vind vandag plaas. Eienaars begin by die gemeenskapsaal aankom waar Fanie Flinkman, voorsitter, saam met die regspersoon se ander trustees die aanwesiges aanteken voordat hulle hul sitplekke inneem. Die Deeltitelbestuurswet (DBW) en skema se reëls is byderhand.
Volgens wet het slegs eienaars stemreg. Die trustees gaan dus die lede se identiteitsdokumente na, en vergelyk dit met die name en kontakbesonderhede van eienaars wat teenoor hul eenheidnommers op ’n lys verskyn. Dié lys is deur die bestuursagent saamgestel met behulp van inligting afkomstig uit aktekantooruitdrukke.
Ter verfrissing van die geheue lees Fanie deur art. 1 (definisie van “eienaar”) van die Deeltitelbestuurswet. Hy lees dat die eienaar van ’n eenheid die volgende persoon of persone is:
(1) . . . onderhewig aan subartikel. (2) Die persoon in wie se naam die deeltiteleenheid in ’n akteskantoor ooreenkomstig die bepalings van die Deeltitelwet geregistreer is, of in wie se naam eienaarskap kragtens ’n ander wet gevestig het, insluitende die trustee in ’n insolvente boedel, die likwidateur van ’n maatskappy of beslote korporasie wat die eienaar is, die eksekuteur van ’n bestorwe eienaar, of die wettige verteenwoordiger van ’n eienaar wat ’n minderjarige of ’n geestesongestelde persoon is . . .
. . . 2(b) Indien ’n deeltiteleenheid in ’n aktekantoor geregistreer is (i) in die name van albei gades wat binne gemeenskap van goed getroud is; of (ii) in die naam van slegs een van die genoemde twee gades . . . maar waar die eenheid deel vorm van die gemeenskaplike boedel van die gades, dan word enige een van die twee gades, of albei, geag die eienaar van die eenheid te wees.
Eenheid 1 se eienaar, Adam Ackerman, ongetroud, wys sy identiteitsdokument vir Fanie, kry ’n stembrief en gaan sit. Ben en Babs Bezuidenhout wat in eenheid 2 woon, is buite gemeenskap van goed getroud, maar hul huis is net in Babs se naam geregistreer. Hoewel hulle albei die vergadering bywoon, kry slegs Babs ’n stembrief. Eenheid 3 se Chrissie en Charl Carstens is ook buite gemeenskap van goed getroud, maar hul eenheid is in albei se name geregistreer.
“Dit beteken ons het twee stemme, of hoe?” vra Charl.
Fanie skud sy kop: “Ongelukkig nie. Eerstens moet eienaars onthou dat gewone meerderheidstemme nie volgens koppe getel word nie, maar volgens deelnemingskwota van die betrokke eenheid (art. 11(1)(a) saamgelees met art. 6(6)(a) en voorgeskrewe bestuursreël 20(1)(b)). Dit is net in die geval van eenparige en spesiale besluite waar die aantal ‘koppe’ wat stemreg het, ook getel word.”
Fanie gaan voort: “Die standaard-bestuursreëls soos voorgeskryf in die regulasies, geld in ons skema. Let asseblief op die bepalings van bestuursreël 20(7). Dit bepaal dat, waar twee of meer persone die eienaars van ’n eenheid is, hulle gesamentlik net een stem mag uitbring. En die persoon wat namens hulle die stem gaan uitbring, moet sy mede-eienaars se instemming hiertoe bekom, in die vorm van ’n volmag, of soos dit ook algemeen bekendstaan, ’n ‘proksie’. Hierdie proksie moet aan die vereistes gestel in bestuursreël 20(5) voldoen. Maar Chrissie en Charl, julle is albei teenwoordig om julle een stem uit te bring, dus gaan ons nie op ’n skriftelike proksie aandring nie.”
Dawid en Dorie de Witt, eienaars van eenheid 4, staan agter die Carstense, wat nou koers kies na hul sitplekke toe.
“Ongelukkig kan net Dorie die vergadering bywoon, ek het ’n dokters-afspraak,” maak Dawid verskoning. “Ons is binne gemeenskap van goed getroud, nie buite gemeenskap van goed soos die Carstense nie. Ek moet seker ’n proksievorm voltooi sodat Dorie namens ons kan stem?”
Fanie dink ’n oomblik na en sê dan: “Die situasie is vir julle effens anders. Julle het ’n gesamentlike boedel, waarvan die deeltiteleenheid deel vorm. Julle het ook slegs een stem, maar volgens a 1(2)(b)van die Deeltitelwet word enigeen van julle as die eienaar van die eenheid beskou, ongeag of dit in Dawid se naam, of in Dorie se naam, of in albei van julle se name geregistreer is.
“Wat stemgeregtigheid betref, is daar dus myns insiens ’n verskil tussen eienaars wat binne gemeenskap van goed getroud is en eienaars wat buite gemeenskap van goed getroud is. Party ander skemas vereis ’n proksie deur die afwesige gade ongeag die aard van die eienaars se huwelik. Dit is verstaanbaar, want die regstegniese verskil is fyn en die administratiewe moeite om telkens ’n huweliksertifikaat of huweliksvoorwaardekontrak as bewyse aan te vra ten einde ’n onderskeid te tref, is onprakties.
“Ek wil dus nie hare kloof nie, maar ons trustees is wel daarvan oortuig dat die vereistes verskil. In die geval van gades wat buite gemeenskap van goed getroud is, word ’n proksie deur die afwesige gade regtens vereis ingevolge bestuursreël 20(7), want die reël bepaal dat wanneer twee of meer eienaars gesamentlik ’n stem moet uitbring, moet die afwesige mede-eienaar ’n proksie gee. Regstegnies beskou, is ’n proksie deur ’n afwesige gade wat binne gemeenskap van goed getroud is, egter nie nodig nie, want enigeen van die twee word volgens die definisie in a 1(2) as die eienaar beskou.”
Bestuursreël 20(7) is dus op sterkte van ’n letterlike interpretasie van die bewoording daarvan, nie op julle van toepassing nie.
Dawid vra: “So, die punt is dat, as in enige skema ’n persoon wat binne gemeenskap van goed getroud is, sonder sy of haar gade by die AJV opdaag, en nie ’n proksie van die afwesige gade het nie, hy of sy steeds toegelaat moet word om te stem?”
Fanie knik. “Dis nogal ’n subtiele regspunt hierdie, maar dit sal goed wees as trustees die kwessie in gedagte hou. Mens wil nie besware skep omdat iemand verbied is om te stem, en dit later lei tot ’n ongeldige besluit nie. Daar is wel mense wat van my verskil oor die wetsinterpretasie, en dit is beslis ’n lastige kwessie uit ’n administratiewe hoek beskou, maar ek meen tog ons siening weerspieël die korrekte uitleg van die wet, saamgelees met die betrokke bestuursreël.”
“Ek verstaan wat jy bedoel”, sê Dorie. “Op ’n ander noot, sê nou maar ek wil ‘ja’ stem en Dawid wil ‘nee’ stem? Wat dan?”
Fanie antwoord: “Enigeen van julle kan sonder die ander een se insette stem, maar dis steeds net een stem. Julle moet maar eers die ou sakie vooraf onderling uitstryk. Dit geld vir alle mede-eienaars en verteenwoordigers van eienaars; of hulle nou getroudes, ongetroudes, trustees van ’n trust of direkteure van ’n maatskappy is. As hulle nie onderling ooreenstemming kan bereik nie, kan hulle tog nie ’n stem uitbring nie.”
So het een ná die ander eienaar by die trustees kom aanmeld vir die vergadering. Die trustees moes goed kophou. Eenheid 5 se Ernie Eenpennie is agterstallig met heffings en daar is ’n hofbevel vir invordering van die skuld verkry. Die trustees het ooreenkomstig die bepalings van voorgeskrewe bestuursreël 20(2)(a) geweier dat hy op die AJV mag stem.
Verskeie eienaars het vooraf proksies gestuur waarin hulle “die voorsitter of enige trustee” magtig om namens hulle te stem. Fanie-hulle moes versigtig tel, want geen persoon mag as proksie vir meer as twee persone optree nie (art. 6(5)). Een eienaar wou die bestuursagent as sy verteenwoordiger in die proksie benoem, maar Fanie het haar daarop gewys dat bestuursreël 20(6) dit verbied.
Eenheid 10 is geregistreer in die naam van die Greyling Trust. Sarie Greyling, die begunstigde van die trust, wou kom stem, maar Fanie het tereg daarop aangedring dat slegs die trust se trustee, Tertius Terblanche, die stem mag uitbring (bestuursreël 20(4)). Tertius moet dan ook onthou om die magtigingsbrief wat aan hom uitgereik is deur die meester van die hooggeregshof saam te bring as bewys daarvan dat hy wel die trustee van die trust is.
Eenheid 8 se eienaar, Hanna Heyns is maar net drie jaar oud. Sy het die eiendom by haar ouma geërf. Hanna se pa is oorlede, maar haar ma, Hilda Heyns, is haar wettige voog. Hilda is die stemgeregtigde persoon.
Uiteindelik is alle eienaars wat wou stem se stemgeregtigheid bevestig en die vergadering kon begin. Fanie het ’n sug van verligting geslaak en homself voorgeneem om te sorg dat hy en sy gesin tydens volgende jaar se AJV liewer op vakansie in die wildtuin is.
