In verlede week se rubriek (no. 28) is onder meer verwys na die tipe besluite wat die Deeltitelbestuurswet voorsien in die bestuur van deeltitelskemas gemaak mag word. Daar is klem geplaas op die vereistes vir die neem van 'n geldige spesiale besluit en die aangeleenthede wat sodanige spesiale besluit vereis. (Lizelle Kilbourn het aangedui dat in latere rubrieke sy die tema sal voortsit en, onder meer, ook sal fokus op eenparige besluite en die vereistes wat daarmee gepaard gaan.)
Eienaars wil dalk hul hande in die lug gooi en vra: Verstáán die wetgewer dan nie dat daar dikwels 'n klomp andersdenkende eienaars is wat dit onmoontlik kan maak om 'n 75% of eenparige besluit te bekom nie? Dink aan daardie faksie binne die groep eienaars (die regspersoon) wat meen dat daar heelwat te kort skiet aan die bestuursvernuf van die trustees.
Daarom, toe daar by die algemene vergadering 'n mosie was om te stem oor die verhuring van vyf parkeerplekke (deel van die gemeenskaplike eiendom) vir tien maande aan 'n eienaar in die skema, het hulle soos een man besluit om daarteen te stem. Die argument van die trustees, namens die regspersoon, dat die inkomste wat so gegenereer word 'n positiewe bydrae sal maak om die regspersoon se koffers aan te vul, veral in hierdie tye van stygende inflasie, was vir hulle net olie op die vuur.
Hulle meen dat as die trustees hul werk gedoen het deur 'n behoorlike begroting op te stel en genoeg moeite doen om agterstallige heffings in te vorder van sekere leeglê eienaars (wie hulle by naam sal noem!), daar geen geldnood sou wees nie. Dit is daarom totaal onredelik om die eienaars te ontneem van die gebruik van hierdie bykomende parkeerruimtes!
Om gemeenskaplike eiendom uit te verhuur aan 'n eienaar of huurder (art. 4(h)), of om toestemming te gee vir die uitbreiding van 'n eenheid of vergroting van vloeroppervlakte (art. 5(1)(h)), of om 'n wysiging van die skema se gedragsreëls te bewerkstellig (art. 10(2)(b)), is net 'n paar voorbeelde van aangeleenthede waar 'n spesiale besluit deur die wetgewer vereis word. ('n Volledige lys is vervat in die rubriek van 2 Desember.) So 'n mosie vir 'n spesiale besluit kan deur die regspersoon of 'n individuele eienaar gebring word, afhangende van die aard van die aangeleentheid.
Hoe dan nou met dwarstrekkers?
Wat staan die groep eienaars, as regspersoon, of 'n individuele eienaar te doen as 'n spesiale (of eenparige) besluit nie bekom kan word nie?
Artikel 6(9) van die Deeltitelbestuurswet bepaal dat indien 'n regspersoon of 'n eienaar nie daarin kan slaag om 'n spesiale besluit (of eenparige besluit) te bekom nie, die regspersoon of eienaar hul kan wend tot die Hoof Ombud vir die nodige goedkeuring.
Lesers wat al so 'n stap oorweeg het of daarby betrokke was, sal weet dat hier 'n tameletjie kan ontstaan, want 'n mens vra jouself af: Watter faktore sal die Hoof Ombud regtens noop om 'n geldige teenstrydige stem (van die minderheid wat daarteen besluit het), oor die hoof te sien en die mosie goed te keur nieteenstaande die feit dat 'n 75% meerderheid nie bekom was nie? Sekerlik, as die wetgewer 'n spesiale (of eenparige besluit) vereis, is daar goeie beleidsredes daarvoor.
Die Deeltitelbestuurswet self dui nie uitdruklik aan watter faktore die Hoof Ombud in so 'n geval in ag moet neem nie (en welke oorwegings dan uit sy bevinding sal moet blyk, om regsgeldig te wees). In die Ombud se Omsendskrywe No. 2 van 2018 (beskikbaar op die Ombud se webblad by csos.org.za), het die Ombudsdiens riglyne verskaf oor die proses wat gevolg moet word asook oor die oorwegings wat die Ombud moet bestudeer alvorens so 'n besluit gemaak word.
Die Ombud se Omsendskrywe dui die volgende aan:
1. 'n Vorm (die "ST 1 Form") word voorgeskryf waarin die goedkeuring van die spesiale of eenparige besluit aangevra word.
2. Die regspersoon of 'n eienaar wat die aansoek bring, moet bepaalde stawende dokumente by die aansoek aanheg. Hierdie sluit onder meer in:
(i) die notule van die algemene of spesiale algemene vergadering ten tyde waarvan die mosie geopper was;
(ii) die trustees se bevestiging van die uitslag van die stemmery oor die mosie;
(iii) 'n lys van eienaars wat ten gunste van die mosie gestem het; en
(iv) die name en kontakbesonderhede van diegene wat die mosie teengestaan het, asook die redes wat deur hulle aangevoer is.
3.Op die "ST 1 Form" is daar spasies waar die aansoeker bykomende vrae moet beantwoord. Byvoorbeeld, die aansoeker moet 'n beskrywing gee van enige pogings wat aangewend is om die impasse te oorkom; moet aandui watter finansiële implikasies met die besluit gepaard gaan; watter strukturele aanpassings aangevra word, indien enige; en laastens, wat die effek sal wees op gesondheids- en veiligheidsmaatreëls binne die skema.
Met hierdie inligting byderhand, moet die Hoof Ombud dan besluit of die versoek toegestaan of afgewys gaan word.
Die Omsendskrywe skryf voor dat die Ombud aan die volgende aspekte oorweging moet gee:
1. Die doelwitte van die Deeltitelbestuurswet (welke, in die algemeen gesproke, die oogmerk het om te verseker dat 'n skema bestuur word ten behoewe van en in die beste belange van die eienaars as 'n groep, m.a.w., die regspersoon);
2. Die redes wat die lede aangegee het vir hul teenstand teen die aanvaarding van die mosie (welke oorweging ten doel het dat die belange van die mosie-teenstaanders nie buite berekening gelaat word nie);
3. Watter resultaat in die vooruitsig gestel word as die mosie aanvaar is; met ander woorde, wat is die oogmerk van die mosie? (Dit kan byvoorbeeld wees dat 'n gedragsreël aangepas word, of 'n eienaar se vloeroppervlak van sy eenheid uitgebrei mag word, of dat dele van die gemeenskaplike eiendom aan 'n eienaar uitverhuur word, soos hierbo na verwys is); en
4. Of goedkeuring van die mosie 'n positiewe bydrae sal maak tot verblyfstandaarde van die eienaars (as geheel) binne die skema, en/of tot die behoorlike bestuur van die skema.
Maar, dui die Omsendskrywe aan, besin voor daar begin word.
Versigtig trap
Besin, omdat artikel 6(9) van die Deeltitelbestuurswet nie gebruik moet word as 'n tweede veer in 'n pyl om die vereiste van 'n 75% of eenparige besluit - deur 'n mislukte mosie te verwys na die Ombud - te ontduik nie. Daarom bepaal die Omsendskrywe dat die Hoof Ombud nie so 'n aansoek sal oorweeg sou dit blyk uit die stemlyste dat, in die geval waar 'n eenparige besluit voorgeskryf is, minder as 75% van lede gereken in getal en waarde, ten gunste was nie.
In gevalle waar die neem van 'n spesiale besluit voorgeskryf is, sal die Ombud alleen 'n aansoek oorweeg om dit goed te keur indien minstens 50%, gereken in getal en waarde, ten gunste was.
'n Tersyde nota: In die Wet asook die Omsendskrywe, is die vereiste dat die aansoek in terme van artikel 6(9) van die Deeltitelbestuurswet na die Hoof Ombud verwys moet word. Dit kan 'n oorsig aan die kant van die wetgewer wees, want daardie ampshouer is gelas met die bestuur en administrasie van die ombudsdiens self. In praktyk, en as mens kyk na bevindings van die Ombudsdiens, blyk dit dat sulke aansoeke deur die aparte streekskantore van die Ombudsdiens hanteer word.
