In Deeltitelforum rubriek nr. 26 (Saterdag 18 November), nr. 27 (Saterdag 25 November) en nr. 28 (Saterdag 2 Desember) is die vereistes vir geldige besluitneming (resolusies) in deeltitelskemas bespreek.
Besluite word, afhangende van die aangeleentheid wat ter sprake is, óf deur die trustees óf deur die lede van die regspersoon (die eienaars) geneem.
Daar is in genoemde rubrieke melding gemaak van trusteebesluite, gewone meerderheidsbesluite, spesiale besluite en eenparige besluite deur die lede van die regspersoon.
Hier word die geldigheidsvereistes en die proses om die uitvoering van eenparige besluite verder belig.
Die omskrywing van 'n "eenparige besluit" in art. 1 van die Deeltitelbestuurswet (DBW) maak vir twee moontlikhede voorsiening: 'n besluit wat op 'n vergadering geneem word; en 'n skriftelike besluit.
- 'n Eenparige besluit, vir doeleindes van die deeltitelreg is: 'n Besluit wat eenparig geneem is deur al daardie lede van die regspersoon wat by 'n vergadering aanwesig of verteenwoordig is en stem; ) By welke vergadering daar ten minste 80% van die stemme van al die lede in die skema, bereken in getal en in waarde, aanwesig of verteenwoordig moet wees; en
- Al die lede wat stem, moet ten gunste van die resolusie stem; of
- (As dit dan nie by 'n vergadering geneem word nie) 'n resolusie waartoe al die lede van die regspersoon skriftelik instem.
Daar word 30 dae kennisgewing vereis ten opsigte van vergaderings waarby die regspersoon voornemens is om 'n eenparige besluit voor te lê, en die kennisgewing moet die bewoording van die voorgenome resolusie bevat - art. 6(2) DBW, saamgelees met standaardbestuursreël (SBR) 17(7)(b). Daar is ook vereistes oor hoe die kennisgewing afgelewer moet word (in lewende lywe of per geregistreerde pos gerig aan die eenheid of 'n ander adres wat die eienaar gekies het).
Art. 6(8) vereis verder dat waar 'n eenparige besluit wel geneem is, en waar daardie besluit 'n onredelike nadelige effek op 'n bepaalde eienaar het, die resolusie nie van krag sal wees nie tensy die betrokke eienaar binne sewe dae ná die neem van die besluit skriftelik daartoe toestem. (Die aanname is dat die persoon nie by die vergadering was nie of daar was, maar nie gestem het nie.)
Watter sake is belangrik?
Is daar enige remedie tot die beskikking van eienaars wat graag 'n eenparige besluit wil neem, maar een of enkele eienaars het "nee" gesê?
Maryna Botha het in rubriek nr. 29 beskryf hoe die hoofombud van gemeenskapskemas (CSOS) wel ingevolge art. 6(9) van die DBW 'n remedie aan die regspersoon kan voorsien.
Die wenslikheid van hierdie wetsbepaling kan bevraagteken word, aangesien dit die demokratiese beginsels van die stelsel ondermyn wat spesiale en eenparige besluite onderlê.
Soos Maryna uitgewys het, het die ombud gelukkig maatreëls geformuleer waaraan voldoen moet word alvorens die ombud bereid sal wees om in te gryp.
Watter soort sake is so belangrik dat slegs 'n eenparige besluit sal deug?
Die DBW en die SBR's wat deur die wet voorgeskryf word, lys die aangeleenthede.
Dit is besluite wat daarop gerig is om:
- Gemeenskaplike eiendom in die skema te vervreem (byvoorbeeld as eienaars 'n stuk van die grond wat nie benut word nie, wil verkoop) - art. 5(1)(a);
- Gemeenskaplike eiendom in die skema kragtens 'n langtermynhuurkontrak te verhuur (tien jaar of langer of vir die natuurlike lewensduur van 'n bepaalde persoon) - art. 5(a);
- Die tydperk te verleng waarbinne 'n ontwikkelaar wat 'n reg van uitbreiding in die skema het, daardie reg mag uitoefen (byvoorbeeld, ontwikkelaar A het die reg om nog tien woonstelle in die skema binne vyf jaar te bou, maar die vyf jaar is amper verstreke en die eenhede is nog nie gebou nie) - art. 5(1)(c);
- Uitsluitlike gebruiksgebiede te skep en hulle by wyse van notariële sessie aan eienaars oor te dra;
- Die bestuursreëls wat die skema geld, te wysig - art. 10(2)(a);
- In die uitsonderlike gevalle waar gemeenskaplike eiendom deur die staat onteien word die vergoeding wat ontvang word tussen die eienaars te verdeel - art. 12(2)(a);
- Te verklaar dat die gebou(e) in 'n skema geag word vernietig te wees (byvoorbeeld in 'n brand), en daarna te besluit of daar herbou moet word of om die versekeringsopbrengs te verdeel, ensovoorts - sien art. 17 DBW vir meer besonderhede;
- Lenings toe te ken uit die regspersoon se geld - SBR 21(2); en
- Verbeterings of verbouings aan gemeenskaplike eiendom aan te bring wat nie redelikerwys noodsaaklik is nie (byvoorbeeld om 'n swembad te bou).
Nuttige voorbeeld
Gestel dat die trustees van die skema Sonskynpark in Kampsbaai besluit het dit is 'n goeie idee om 'n stuk van die gemeenskaplike eiendom (wat op die grens geleë is en nie benut word nie) te laat onderverdeel en aan die buurman te verkoop.
Die buurman wil graag 'n dubbelmotorhuis daar bou en hy is bereid om R2 miljoen vir die voorreg te betaal. Dink net hoeveel heffingsgeld kan eienaars in die volgende paar jaar spaar as die regspersoon hierdie koopprys kan behaal!
Die trustees belê 'n vergadering van die regspersoon vir dié doel.
Nou kan gevra word, hoeveel eienaars moet ten gunste van die voorgestelde resolusie (om te verkoop) stem sodat 'n eenparige besluit wel geldig geneem is? Dit is nie 'n goeie vraag nie, want uit die omskrywing hierbo blyk dit dat stemme bereken word in getal en in waarde.
Waarde verwys na die grootte van elke lid se deelnemingskwota ('n konsep wat in vorige rubrieke verduidelik is). Dit is dus nie slegs 'n geval van hoeveel koppe by die vergadering opdaag en stem nie. As daar 20 eenhede in Sonskynpark is, en al die eenhede se vloeroppervlakte is ewe groot, beteken dit dat elkeen 'n deelnemingskwota van 5% (20 x 5 = 100%) het.
Gestel nou dat eienaar A vyf eenhede besit, en dat daar nog 15 eienaars is wat elkeen een eenheid besit. As al 15 die ander eienaars die vergadering bywoon maar A nie, dan kan 'n eenparige besluit nie geneem word nie. Hoekom nie?
Hoewel daar meer as 80% van die stemme in getal by die vergadering is (15 uit die 16 eienaars is daar), is daar minder as 80% van die stemme in waarde aanwesig (A se 5 eenhede x 5% deelnemingskwota elk = 25%).
Daar is dus slegs 75% stemme in waarde aanwesig by die vergadering.
Gestel al die eienaars, insluitende A, is wel by die vergadering. Almal stem, en slegs een persoon, eienaar B, stem teen die mosie. 'n Eenparige besluit is nie bereik nie (die wet vereis dat almal wat by die vergadering is en wat stem "ja" moet stem).
Gestel nou weer dat al 16 eienaars wel by die vergadering is, en dat een persoon buite stemming bly. Die ander 15 eienaars stem almal "ja". 'n Eenparige besluit is dan wel bereik.
Soos julle kan sien, is die neem van eenparige besluite nie 'n eenvoudige saak nie!
