Kollega Maryna en ek geniet dit wanneer lesers na aanleiding van die artikels in hierdie rubriek navrae aan ons rig. Ons kan nie persoonlik reageer op alle vrae (waarvan sommiges nogal kopkrappers is) nie, maar antwoord graag hier op vrae wat ook gereeld in ander lesers se deeltitelskemas mag opduik.
Vandag se rubriek antwoord op 'n vraag wat onlangs deur 'n leser in Durbanville aan ons gestel is:
"As 'n ontwikkelaar nog 'n groot groep onverkoopte eenhede besit in 'n nuwe gedeelte van 'n ontwikkeling wat ses jaar gelede begin is en geleidelik voltooi word, is hy aanspreeklik vir heffings of finansiële bydraes op die onverkoopte eenhede?"
Die regskonteks
Kom ons skets eers die regskonteks, waarna 'n antwoord op die vraag beter sin sal maak.
Soos reeds voorheen beskryf, mag 'n ontwikkelaar vir homself of haarself die reg voorbehou om in die toekoms nog deeltiteleenhede in 'n skema te ontwikkel. (As die reg nie voorbehou is nie, mag hy of sy nie verdere eenhede bou nie.) So 'n ontwikkelingsreg staan amptelik bekend as " 'n reg van uitbreiding van 'n skema ingevolge artikel 25 van die Deeltitelwet".
Die reg van uitbreiding moet skriftelik voorbehou word, dit moet in 'n bepaalde formaat wees, en dit moet in ooreenstemming met die formaliteite wat deur die wet voorgeskryf word in die aktekantoor geregistreer word. Normaalweg word die voorbehoud van 'n reg van uitbreiding gelyktydig met die opening van die betrokke deeltitelregister in die aktekantoor geregistreer.
Die wet vereis ook dat 'n spertyd vir die uitoefening van die reg in die "titelakte" daarvan uitgespel word; die reg mag nie onbepaald voortduur nie. (Die ontwikkelaar kan egter self die tydsduur bepaal, byvoorbeeld vyf jaar, tien jaar of 20 jaar ná registrasie van die reg.)
Bogenoemde dan wat die voorbehoud van 'n reg van uitbreiding betref. Wanneer dit uiteindelik tyd word vir die uitoefening van die reg, begin die ontwikkelaar normaalweg met bemarking en die verkoop van die eenhede nog voordat hulle gebou is. Dit staan bekend as van-die-plan-af-verkope.
Indien die ontwikkelaar 'n groot aantal bykomende eenhede mag bou, sal hy dikwels kies om die uitbreiding van die skema in fases te doen, met ander woorde, om nuwe eenhede in sarsies te bou en te registreer, byvoorbeeld 20 op 'n slag.
Wanneer daar na die ontwikkelaar (of sy bank) se mening 'n bevredigende hoeveelheid koopkontrakte met nuwe kopers geteken is, sal die bouwerk aan daardie 20 eenhede begin, en later sal bemarking van die volgende fase uitbreiding (miskien weer 20 eenhede) volg.
Sodra die ontwikkelaar 'n goeie aantal van die eenhede voltooi het, is daar drie formele stappe wat moet volg: Die eerste stap is om die voltooide eenhede in die aktekantoor te registreer as nuwe deeltiteleenhede.
Regstegnies gesproke beteken dit dat die ontwikkelaar se aktevervaardiger 'n aansoek by die aktekantoor indien waarin versoek word dat 'n gewysigde deelplan vir die skema geregistreer word (die nuwe eenhede is deur die landmeter op die gewysigde deelplan aangeteken, tesame met gewysigde deelnemingskwotas vir al die eenhede in die skema).
As die registrateur van aktes tevrede is dat daar aan al die wetsvereistes voldoen is, registreer hy of sy die gewysigde deelplan. Nou het die nuwe deeltiteleenhede wat daarop aangedui is, amptelike bestaansreg, en vorm hulle nie meer deel van die gemeenskaplike eiendom nie.
Tweedens reik die aktekantoor, gelyktydig met registrasie van die gewysigde deelplan, vir elkeen van die nuwe deeltiteleenhede 'n titelakte uit.
Die ontwikkelaar besit nou nie slegs 'n reg van uitbreiding nie, maar hy is ná registrasie ook die eienaar van die splinternuwe eenhede. Sodra die nuwe eenhede opgerig en geregistreer is, is daardie gedeelte van die reg van uitbreiding uitgeoefen, en derhalwe uitgeput.
Die oorblywende reg waaroor die ontwikkelaar nog mag beskik, is dus nou "kleiner". Hierna is die derde stap in die proses normaalweg die oordrag van die nuwe deeltiteleenhede aan kopers (tensy die ontwikkelaar besluit om hulle nie te verkoop nie, maar eerder vir homself te hou).
'n Ontwikkelaar is verplig om onmiddellik ná voltooiing van 'n betrokke eenheid, die gewysigde deelplan wat die nuwe eenheid aandui te laat registreer.
Ons voorbeeld
Terug na die vraag wat die leser gestel het: Het die ontwikkelaar wat oor 'n reg van uitbreiding beskik, 'n verpligting om enige finansiële bydraes aan die regspersoon van die betrokke deeltitelskema te maak, en indien wel, hoeveel, en in watter stadium?
Die vraag kan prakties verder verfyn word deur te vra na die aard van die verpligting tot bydraes in spesifieke omstandighede, byvoorbeeld:
a) Die ontwikkelaar besit 'n reg van uitbreiding, maar het nog nie begin om die nuwe eenhede te ontwikkel nie (die grond waar hulle gebou gaan word, is tans bloot deel van die gemeenskaplike tuine); of
b) Die ontwikkelaar het nou begin bou aan 20 nuwe eenhede, maar geeneen is nog voltooi nie; of
c) Tien van die 20 eenhede is nou fisies voltooi, maar hulle is nog nie amptelik as deeltiteleenhede in die aktekantoor geregistreer nie; of
d) Die tien voltooide eenhede is nou geregistreer en behoort aan die ontwikkelaar, maar daar is nog slegs koopkontrakte vir vier van hierdie eenhede met nuwe kopers gesluit; of
e) Die vier eenhede wat verkoop is, is nou aan die kopers oorgedra; die oorblywende ses eenhede behoort steeds aan die ontwikkelaar, en is nog nie verkoop nie. (Intussen vorder die bouwerk aan die res van die onvoltooide eenhede maar stadig.)
Die ontwikkelaar se plig
Wat al die bogenoemde scenario's aanbetref: Ingevolge artikel 3(1)(d) van die Deeltitelbestuurswet is die regspersoon verplig om van 'n ontwikkelaar wat 'n reg van uitbreiding het, redelike bydraes te eis vir sekere koste.
Vir solank as wat die reg van uitbreiding dus bestaan en nog nie volledig uitgeoefen is nie, moet die ontwikkelaar bydra tot die regspersoon se koste ten opsigte van pro rata-eiendomsbelasting, versekering en onderhoud wat betrekking het op die bepaalde deel of dele van die gemeenskaplike eiendom waaroor die reg van uitbreiding strek.
Verder word daar van die ontwikkelaar vereis om ook die koste te betaal van water en elektrisiteit en enige ander koste wat direk aangegaan word ten opsigte van die tersaaklike dele van die gemeenskaplike eiendom (dink byvoorbeeld aan water en elektrisiteit wat deur die bouers in die bouproses gebruik word).
Dit is billik dat die ontwikkelaar hierdie koste moet dra. Vir solank as wat die reg van uitbreiding bestaan (dit word natuurlik "kleiner" namate eenhede opgerig en geregistreer word), geld hierdie verpligting.
Let egter daarop dat die ontwikkelaar in scenario's a), b) en c) hierbo nog nie aanspreeklik is vir heffings as sodanig nie, slegs vir 'n redelike bydrae tot die gespesifiseerde koste. (Dit maak sin, want die ontwikkelaar is nog nie in hierdie stadium die eienaar van deeltiteleenhede nie, en daar behoort dus nie verwag te word dat hy moet bydra tot algemene koste soos die onderhoud van tuine en garagedeure, telefoonstelsels, swembadskoonmaakmiddels, die verf van geboue, ensovoorts nie.)
Daarenteen is elke eienaar van 'n deeltiteleenheid verplig om, by wyse van betalings van heffings, by te dra tot al die onkoste ten opsigte van die bestuur en bedryf van die skema (sien artikel 3 van die Deeltitelbestuurswet).
Die ontwikkelaar sal tegnies gesproke dus eers vir heffings aanspreeklik word wanneer die voltooide deeltiteleenhede in sy naam geregistreer word, soos beskryf in scenario's d) en e).
Waar die eenhede wel reeds in daardie stadium verkoop is, sal die ontwikkelaar dit, nadat dit voltooi is, so gou as moontlik op sy eie naam wil registreer sodat dit onmiddellik daarna weer aan die nuwe kopers oorgedra kan word. Sodoende kry die ontwikkelaar die verkoopsopbrengs in sy sak, en die heffingsverpligting rus dan op die nuwe eienaar.
'n Trae ontwikkelaar
Menslike natuur het die geneigdheid om finansiële verpligtinge so lank as moontlik te probeer uitstel. Hoe gemaak as die ontwikkelaar versuim om die voltooide maar onverkoopte eenhede in die aktekantoor te laat registreer?
Om te voorkom dat ontwikkelaars die registrasieproses van onverkoopte eenhede uitrek en sodoende die heffingsverpligting vermy, bepaal artikel 5A (a) van die Deeltitelwet dat 'n ontwikkelaar verplig is om onmiddellik ná voltooiing van 'n betrokke eenheid, die gewysigde deelplan wat die nuwe eenheid aandui te laat registreer. Artikel 5A (b) bepaal voorts dat indien die ontwikkelaar versuim om die eenheid te registreer binne 90 dae nadat die eenheid voltooi is vir okkupasie, word hy in elk geval aanspreeklik vir heffings, asof die eenheid wel sodanig in sy naam geregistreer is. (Die wetgewer se gebruik van twee verskillende begrippe, naamlik "voltooi" in sommige bepalings en "voltooi vir okkupasie" in bogenoemde subartikel kan interpretasieprobleme skep, maar dit is 'n storie vir 'n ander dag.)
Om ten slotte die leser se vraag te beantwoord:
Ten opsigte van voltooide, onverkoopte eenhede wat deur die ontwikkelaar besit word, moet eers gevra word: Is die eenhede al in die aktekantoor as nuwe deeltiteleenhede geregistreer?
As die antwoord "ja" is, is die ontwikkelaar soos enige ander eienaar verplig om heffings ten opsigte daarvan te betaal. As dit egter blyk dat die ontwikkelaar versuim het om binne 90 dae nadat dit vir okkupasie voltooi is die voltooide eenhede in sy naam te laat registreer, dan word hy geag verplig te wees om heffings te betaal vanaf die datum waarop die 90 dae-tydperk verstryk.
Benewens hierdie heffingsbetalings is hy ook, ten opsigte van die deel van die reg van uitbreiding wat nog nie uitgeput is nie, steeds redelike bydraes tot koste ingevolge artikel 3(1)(d) aan die regspersoon verskuldig.
