Vonnie Voorsitter geniet dit om Saterdae vroeg op die stoep te staan: Wat 'n lekker blyplek is Somersig tog nie!
Hierna laat hy sy oog oor die gebou gly om seker te maak als is nog in orde. Jip, als lyk nog reg.
Nou vir die lekkerte van die dag: Hy tel Die Burger op en maak reg om Deeltitelsake rustig te geniet.
"Nie so haastig nie," sê Jeremia Jackson. "Wat gaan julle doen omtrent die trap wat Olga opgerig het? Blatant onwettig op gemeenskaplike eiendom!"
Jeremia neem hom na die agtertuin. Dáár sien Vonnie toe hoe 'n netjiese houttrap met 'n stewige houtplatform vasgeheg is aan die balkon van eenheid 15 ('n gedeelte van die balkonreling is verwyder). Die onderpunt van die trap rus in die agtertuin, skaars 3 m van die wasgoeddraad af.
By die nood-trusteevergadering het Vonnie en die ander trustees kop gekrap oor wat hulle nou te doen staan. Vonnie het hulle ingelig dat Olga baie trots is dat sy die plan vir haar houttrap-konstruksie so goed geheim kon hou. Sy sien geen fout daarmee nie.
Vonnie se vermaning, dat dit 'n onwettige struktuur op gemeenskaplike eiendom is, waarvoor geen toestemming bekom is nie en wat inbreuk maak op die regte van die ander eienaars in die skema, het soos water van 'n eend se rug afgerol.
Maak só om dit op te los
Nou die vraag aan ons lesers: As u een van die trustees van die Somersig-deeltitelskema was, wat sou u voorstel as die beste manier om die probleem op te los?
Soortgelyke probleme het al in die praktyk voorgekom, en hier is hoe die trustees, met behulp van kundige regsadvies, die aangeleentheid kan hanteer.
Eerstens moet die audi alteram partem beginsel in gedagte gehou word: Luister na die ander kant van die saak, en gee genoegsame geleentheid vir die aanhoor van argumente. Dit beteken dat Olga Opstroppolis 'n geleentheid gegun moet word om redes aan te voer oor waarom sy gedoen het wat sy gedoen het (verkieslik skriftelik), en dat 'n sinvolle gesprek gevoer moet word oor die saak.
In die onderhawige feitestel behoort die trustees tot die gevolgtrekking te kom dat die redes wat Olga aangevoer het vir haar handeling (die trap gee geriefliker toegang na die wasgoedlyn), regtens gesproke geen meriete het nie. Nóg die Deeltitelwet (DW) nóg die Deeltitelbestuurswet (DBW) verleen enige regte in die verband aan Olga.
Geen eienaar het die reg om sonder toestemming (van die trustees, of van die regspersoon as geheel, afhangende van die bepaalde feite), strukture (en dit nogal vir eie gebruik) op gemeenskaplike grond op te rig nie. Daar moet veral in gedagte gehou word dat die eienaars van eenhede in die skema gesamentlik, in onverdeelde aandele, ook die eienaars van die gemeenskaplike eiendom is.
Die volgende vraag is of die trustees en eienaars nou maar net moet wegkyk, en of hulle Olga moet dwing om die struktuur af te breek en die reling van die balkon te herstel. Hoewel trustees dikwels geen aksie neem weens klein "oortredings" nie, is die skep van ongesonde presedente 'n praktyk wat uiteindelik tot nadeel sal strek van 'n skema.
En in die onderhawige feitestel is dit beslis nie 'n "klein oortreding" nie; hier het ons te doen met 'n ingrypende verwikkeling wat om verskeie redes nie geduld behoort te word nie. Die trustees behoort nou 'n skrywe aan Olga te rig wat verduidelik waarom dit onaanvaarbaar is, en wat haar versoek om die status quo ante binne 'n bepaalde (redelike) tydlyn te herstel, met die mededeling dat indien sy dit nie doen nie, die regspersoon regstappe sal neem om haar te verplig. Hierdie regstappe sou insluit om óf die hof óf die ombud vir gemeenskapskemas (CSOS) te nader vir 'n bevel (daar is tans nog onsekerheid oor wie presies jurisdiksie het om 'n aangeleentheid soos die te bereg).
Dit moet wel bygesê word dat gevalle mag voorkom waar daar goeie redes is waarom eienaars sekere strukture op gemeenskaplike eiendom sou wou oprig (dink byvoorbeeld aan die installering van aluminiumluike om'n balkon te beveilig, of die aanbring van 'n satellietskottel teen die gebou se muur, of sonpanele op die dak bokant die bepaalde eenheid.)
Die Deeltitelwet en Deeltitelbestuurswet maak voorsiening vir die nodige prosedures om vooraf goedkeuring hiervoor te bekom. En indien goedkeuring nie bekom word nadat die nodige stappe gevolg is nie, is daar 'n laaste uitweg: in bepaalde gevalle kan die CSOS genader word vir regshulp. Welke redes sal die trustees van Somersig in 'n hof of by die CSOS kan aanvoer as motivering oor waarom 'n bevel uitgereik moet word om Olga te verplig om die trappe af te breek? Hiermee 'n paar gedagtes:
• Artikel 2(4) van die DBW verplig die regspersoon om die gemeenskaplike eiendom tot voordeel van alle eienaars te bestuur en om die reëls van die skema af te dwing;
• Alle eienaars is gebonde aan die reëls van die skema;
• Artikel 3(1)(p) van die DBW verplig die regspersoon om te verseker dat alle wette met betrekking tot die gemeenskaplike eiendom nagekom word;
• Die oprigting van die trapkonstruksie op gemeenskaplike eiendom vir eie gebruik, deur een eienaar, kom effektief neer op 'n vervreemding van daardie gedeelte van die gemeenskaplike eiendom, maar sonder dat die verpligte prosedures vereis in artikel 5(1)(a) van die DBW (eenparige toestemming van die eienaars) en artikel 17(1) van die DW, gevolg is;
• Die oprigting van die trappe is 'n verbreking van die bepalings van artikel 13(1)(d) van die DBW saamgelees met standaardbestuursreël 30(a) (dit maak onredelik inbreuk op die genot en gebruik van die gemeenskaplike eiendom deur ander eienaars, en die regspersoon is verplig om dit stop te sit);
• Artikel 13(1)(e) saamgelees met standaardbestuursreël 30(b) bepaal dat 'n eienaar nie sy of haar eenheid of 'n uitsluitlike gebruikseenheid mag benut op 'n wyse wat 'n steuring vir ander inwoners veroorsaak nie, en die regspersoon mag dit nie toelaat nie;
• Regulasie 6(1) van die DBW bepaal dat die reëls van 'n skema geag word as 'n wet wat vir daardie skema geld;
• Standaardbestuursreël 30(c) verplig die regspersoon om toe te sien dat eienaars en inwoners nie toepaslike wette, insluitende munisipale wette, verbreek nie (dink byvoorbeeld aan bouregulasies en die goedkeuring van bouplanne);
• Standaardbestuursreël 30(d) bepaal dat die regspersoon alle redelike stappe moet neem om toe te sien dat 'n eienaar of inwoner nie enige aanbouings of verbrekings aan 'n eenheid of uitsluitlike gebruiksgebied aanbring wat moontlik die stabiliteit van die gebou in gedrang kan bring of wat inbreuk maak op ander eienaars en inwoners se regte van genot sowel as gebruik van hul eenhede of gemeenskaplike eiendom nie.
• Standaardbestuursreël 30(e) bepaal dat die regspersoon stappe moet doen om toe te sien dat geen eienaar of inwoner iets doen wat 'n wesenlike negatiewe effek het op die waarde of benutbaarheid van enige ander eenheid of uitsluitlike gebruiksgebied nie.
• Standaardgedragsreëls 4, 5 en 7 verbied ook effektief die handelinge en die konstruksie wat in die onderhawige feitestel voorkom.
Kortliks: daar is genoegsame regsbepalings wat die hande van trustees kan sterk om die oprigting van onwettige strukture en aanbouings op gemeenskaplike eiendom effektief te hanteer.
