Wisselvallige kragvoorsiening in Suid-Afrika is al van 2008 'n algemene gesig met beurtkrag wat ál groter afmetings aanneem.
Daarom begin ál meer Suid-Afrikaners die roete volg om self hul krag te voorsien deur wisselrigters en batterye te benut, en sonpanele op hul dak te sit.
Wanneer die eienaar van 'n huis besluit om 'n kragaanvullingstelsel aan te skaf, hoef hy of sy nie wyd te konsulteer nie, en is enige probleme wat agterna ervaar word, sy of haar eie. In deeltitelskemas, daarenteen, moet verskeie regs- en praktiese aspekte by die installering en onderhoud van sulke stelsels in gedagte gehou word. Dit is nou om te verseker dat die installasie en onderhoud daarvan nie ander eienaars en inwoners nadelig raak nie.
Dink maar aan die potensiële gevolge as 'n verkeerde installasie deur een eienaar lei tot 'n brand in die kompleks, of as 'n kontrakteur van 'n dak af val en die regspersoon dagvaar vir skadevergoeding, of as 'n rukwind 'n sonpaneel afwaai en 'n motor beskadig.
Sonpanele 'n nuwigheid
Die Deeltitelbestuurswet is ná vele jare se konsultasie eindelik in 2011 op die wetboek geplaas. Dit het nog vyf jaar geduur voordat die wet in 2016 in werking getree het. Destyds was sonpanele en kragstelsels egter nog nie 'n algemene verskynsel nie.
Gevolglik is daar geen direkte bepalings in die wet of regulasies uitgevaardig kragtens die wet of in die standaardbestuurs- en gedragsreëls gepubliseer in die regulasies, wat die installering en bedryf van kragstelsels in deeltitelskemas reguleer nie.
Die verantwoordelikheid om toe te sien dat alle regsvereistes nagekom, en belangrike praktiese oorwegings in ag geneem word, rus dus op die skouers van elke regspersoon, en meer bepaald op die skouers van die trustees.
Dit is my mening dat elke regspersoon 'n beleid behoort te formuleer wat oor die installering en onderhoud van kragstelsels in die skema handel. Om meer besonderhede te bekom oor sinvolle bepalings om in so 'n beleid te vervat, het ek gaan kers opsteek by Martin Smuts, senior vennoot by Smuts International Risiko en Versekeringsmakelaars in Stellenbosch.
Hy stel voor dat regspersone oorweeg om 'n omvattende, formele energiebeleid daar te stel wat nie slegs die installering van sonpanele, wisselrigters en batterystelsels in deeltitelskemas reguleer nie, maar ook water-installasies (tenks), lugversorgers en gasinstallasies.
So 'n energiebeleid sal van groot waarde wees in residensiële skemas, maar dit is ook van belang in kommersiële deeltitelskemas.
'n Beleid se raamwerk
Wat sal tipies die sake wees wat in 'n beleid aangespreek moet word ten aansien van sonkragpanele? Vanweë beperkte ruimte kan slegs enkele aspekte hier genoem word, maar dit word aanbeveel dat regspersone deeltitelregskundiges daaroor raadpleeg.
Ten eerste moet in gedagte gehou word dat dakke van deeltiteleenhede nie aan die eienaars van eenhede behoort nie, maar dat dit gemeenskaplike eiendom is. Daar moet dus eers toestemming bekom word alvorens 'n installasie mag plaasvind.
Of hierdie toestemming by die trustees bekom kan word, en of alle eienaars daartoe moet instem, is 'n aangeleentheid wat meer volledig in 'n volgende artikel bespreek sal word. Vir die huidige word veronderstel dat dit genoegsaam is as die trustees (op sterkte van 'n mandaat deur die regspersoon aan hulle verleen) sodanige toestemming kan verleen.
Dit word voorgestel dat die energiebeleid 'n templaat van so 'n aansoekvorm (waarin die inligting wat vereis word uitgestip word) sal vervat, asook 'n vrywaringsvorm, waarin die regspersoon gevrywaar word teen skade wat mag voortspruit uit so 'n installasie.
Om te bepaal of 'n spesifieke dak die gewig van sonkragpanele kan dra, behoort 'n strukturele ingenieur eers 'n inspeksie te doen alvorens die groen lig vir sodanige installasie gegee word.
Wanneer, en op welke wyse, en aan wie toegang tot dakke in die skema gegee sal word, is nog 'n aspek wat uitgespel moet word. Slegs kontrakteurs wat oor die nodige vaardighede en toerusting beskik, en wat bewys het dat hulle oor die nodige "alle-risiko"-versekering beskik, behoort toegang tot dakke te verkry.
Die kontrakteur moet bewys van sy kontrakteurs-alle-risiko-polis gee voordat werk begin. Agterna moet 'n elektriese voldoeningsertifikaat verskaf word, en daar moet ook bewys gelewer word dat aan brandvoorkomingsvereistes voldoen is. Die verpligting ten aansien van onderhoud agterna van die sonpanele moet uitgespel word.
Die wyse van vashegting van sonpanele is belangrik. Om skade aan dakke te vermy, stel Smuts voor dat 'n permanente rooster op die dak geplaas word sodat die verwydering en vervanging van sonpanele daarop agterna makliker kan geskied sonder om verdere gate in die dak te maak.
Verder behoort die aantal sonpanele, die fabrikaat en grootte daarvan, die spesifieke plasing, en die estetiese impak daarvan aandag in die beleid te geniet.
Daar is verskeie risiko's aanwesig wanneer sonpanele geïnstalleer word. Dakke kan beskadig word, kontrakteurs kan seerkry, vonke van sweismasjiene kan brande veroorsaak, en winde kan panele wat nie stewig vasgeheg word nie, afwaai.
Sonpanele kan gesteel word (dit gebeur toenemend) of deur hael beskadig word. Daar moet oor hierdie en ander risiko's besin word wanneer 'n energiebeleid opgestel word, en dit is ook belangrik dat die nodige versekering uitgeneem word om toekomstige risiko's te dek.
Die vraag ontstaan egter wie (benewens die kontrakteur wat die installering doen) hierdie versekering moet uitneem: Is dit die regspersoon of die individuele eienaar wat die installasie vir sy eie rekening doen?
Om hierdie vraag te antwoord, verg ook 'n rubriek op sy eie, want indien die sonpanele as gevolg van vashegting deel word van die gemeenskaplike eiendom, behoort dit na regte aan al die eienaars in die skema.
Wie se pligte?
Indien egter geargumenteer word dat die sonpanele hul aard as onafhanklike items (wat dan aan 'n bepaalde eienaar behoort) behou, dan is die versekering die verantwoordelikheid van die individuele eienaar.
Die bedoeling van die partye speel 'n rol in die bepaling van wie vir die versekeringspremies verantwoordelik is. Sommige regskundiges beveel aan dat dakke as uitsluitlike gebruiksgebiede toegeken word om aan die regsvereistes te kan voldoen.
Ander is van mening dat dit sinvol is om in die gedragsreëls vir die installering van sonpanele voorsiening te maak.
Daar is nie tans konsensus oor die beste hantering nie, maar dit word aan die hand gedoen dat die keuse oor wie vir die versekeringspremies verantwoordelik sal wees (die regspersoon of die betrokke eienaar) by die regspersoon berus en dat, indien die saak uitdruklik in die energiebeleid uitgespel word, dit regsekerheid kan bring en ook aan versekeraars die nodige gemoedsrus oor hantering sal verskaf.
Sommige regspersone se trustees wil nie met die verantwoordelikheid van versekering van individuele eienaars se stelsels opgesaal wees nie. Elke versekeraar het egter sy eie onderskrywingsvereistes. Dit staan 'n versekeraar vry om daarop aan te dring dat dit slegs die versekering aan die regspersoon sal verskaf (byvoorbeeld as deel van die geboueversekering) of om in te stem dat dit op die alle-risiko-versekeringspolis van 'n individuele eienaar geplaas kan word. Weer eens is dit sake wat by die versekering van sonpanele van belang is.
Daar is nog baie wat gesê behoort te word oor die vereistes, beleide, versekering en regsimplikasies van sonkragpanele en kragaanvullingstelsels in deeltitelskemas. Toekomstige rubrieke sal verder hiermee handel.
