As die titelakte van 'n deeltiteleenheid nagegaan word, sal mens vinnig merk dat die beskrywing van die eiendom wat gehou word op sterkte van die akte, in twee paragrawe gelys word. Die eerste paragraaf omskryf die betrokke eenheid waarop die titel betrekking het. Tersaaklike inligting word hier uiteengesit, onder meer die eenheid se unieke nommer soos dit op die deelplan verskyn, die deelplan se geregistreerde nommer, die naam van die skema, die munisipale distrik en provinsie waarbinne die skema geleë is, asook die grootte van die vloeroppervlakte van die eenheid.
Al hierdie inligting blyk op die oog af 'n voldoende beskrywing te wees van wat 'n eienaar besit.
Maar dit is nie die hele prentjie nie. Die tweede paragraaf in die eiendomsbeskrywing voeg iets meer by, naamlik dat die eienaar van die eenheid terselfdertyd ook eienaar is van 'n onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom.
In die konteks van vaste eiendom, is dit gewoonlik goeie nuus om te weet jy besit iets méér.
Maar wat beteken dit in die konteks van 'n deeltitelskema, en kan jy besluit om nié eienaarskap hiervan te aanvaar nie?
Mede-eienaarskap van grond
As mens 'n mede-aandeel in grond het, beteken dit nie dat 'n bepaalde gedeelte van die grond joune is nie. Verbeel jou drie vriende koop 'n stuk grond saam, in gelyke dele as mede-eienaars.
Al loop daar nou twee riviere oor die eiendom wat dit op hierdie natuurlike wyse toevallig in drie dele verdeel, kan geeneen van hulle aanspraak maak op 'n spesifieke stuk nie. Elkeen van die drie het 'n eenderde-aandeel in die eiendomsreg oor die geheel van die eiendom. Juis daarom word dit onverdeelde aandele genoem.
Mede-eienaars kan onder mekaar besluit om by wyse van 'n ooreenkoms die okkupasie of gebruik van 'n bepaalde stuk grond aan 'n ander mede-eienaar toe te staan. Steeds beteken dit nie dat daardie mede-eienaar alle regte ten opsigte van daardie eenderde-stuk grond kry nie. Die gedeelte word steeds gesamentlik besit deur al die mede-eienaars en, indien een byvoorbeeld 'n huis sou bou op die gedeelte wat hy okkupeer, word die huis gesamentlik besit deur al drie eienaars in onverdeelde aandele.
Lesers sal hieruit aflei dat mede-eienaarskap maklik tot geskille kan lei as daar nie behoorlike (en liefs gedokumenteerde) reëlings tussen die mede-eienaars is nie. In ons voorbeeld, as die mede-eienaar die huis gebou het met die bedoeling dat dit syne alleen is, sal hy dit nie duld as die ander skielik meen hulle is ook mede-eienaars van die huis nie. Maar hulle is.
Latyn is bekend daarvoor dat mens baie kan uitdruk met 'n minimum woorde. En vir voorgenoemde situasie is daar 'n uitdrukking wat alle regstudente goed ken, naamlik communio est mater rixarum. In hierdie woorde het die Romeine gesê dat mede-eienaarskap van 'n tasbare of nie-tasbare item die moeder is van alle dispute!
Mede-eienaars van gemeenskaplike eiendom
Van die Romeine gepraat, en hoe die wetgewer gepoog het om mede-eienaarskap van die algemene eiendom te reguleer ten einde dispute te vermy: Die rede waarom 'n eienaar van 'n eenheid ook eienaar is van 'n onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom, het óók 'n Latynse verwysing.
My kollega Lizelle Kilbourn het in rubriek #16 van verlede jaar verduidelik hoekom die Romeins-Hollandse regsbeginsels en die relatief moderne begrip van deeltitels, eintlik 'n baie noue verband met mekaar het. Dit is omdat die onderliggende struktuur van 'n deeltitelskema en deeltitelwetgewing te danke is aan 'n regsreël afkomstig uit die Romeinse reg, en welke as deel van die Romeins-Hollandse reg in Suid-Afrika wortel geskiet het. Die regsreël staan bekend as die superficies solo cedit-reël. Kortliks beteken hierdie reël dat wat ook opgerig staan op 'n eiendom deel van die eiendom word en nie meer as 'n aparte item bestaan nie. Byvoorbeeld, 'n huis wat op 'n erf gebou word, word vir regsdoeleindes outomaties deel van die grond. Dus is die persoon of persone wat die grond besit uit regsweë ook die eienaar(s) van die huis, swembad, motorhuis en wat ook daarop gebou is. Die grondeienaar kan daarom nie die huis aan een persoon verkoop en die motorhuis aan 'n ander en steeds eienaar van die grond bly nie. Die eiendomsreg van die hele stuk grond met als daarop gebou, behoort aan die grondeienaar(s).
Mens kan sien waar deeltitelwetgewing belangrik geword het, synde om 'n uitsluitsel te skep op hierdie reël. Die wetgewing het bepaal dat indien mens 'n deeltitelskema op 'n eiendom vestig, dan sal die superficies solo cedit- reël nie ten opsigte van daardie eiendom geld nie. Daarom mag mens, in hierdie uitsonderlike geval, eiendomsreg van aparte geboue en dele daarvan (eenhede) wat op 'n stuk grond geleë is, aan verskillende eienaars oordra.
Maar wat van die grond waarop die skema opgerig staan, die tuine, parkeerareas, swembaddens, hysers en als wat nie eenhede is nie - wie is die eienaar daarvan?
Dit is 'n belangrike vraag, want die eienaar van die grond sal in ons reg die persoon wees wat moet toesien na die onderhoud daarvan, munisipale belastings, versekering, herstel as iets fout gaan of breek en dies meer, en vir wie die waardeverhoging daarvan belangrik is.
Lesers weet dat in 'n deeltitelskema, alles wat nie as eenhede aangedui word op die deelplan nie, gemeenskaplike eiendom is (en ten opsigte waarvan sekere eienaars eksklusiewe regte kan bekom, hoewel die betrokke areas gemeenskaplike eiendom bly).
Ten einde te verseker dat daar iemand of iets is wat as eienaar na hierdie gemeenskaplike eiendom sal omsien, het die wetgewer bepaal dat:
- elke eienaar van 'n eenheid in 'n skema outomaties 'n onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom bekom;
- elke eienaar outomaties 'n lid word van die regspersoon; en
- die regspersoon gelas word om na die gemeenskaplike eiendom om te sien.
Op hierdie manier word elke eienaar, as lid van die regspersoon, opgesaal om sy pligte as mede-eienaar van die gemeenskaplike eiendom na te kom, of hy wil of nie.
Dit bring ons weer by die besprekingspunt van hierdie rubriek: Wat beteken dit om mede-eienaar van die gemeenskaplike eiendom te wees in 'n deeltitelskema?
'n Voorbeeld
Kom ons oorweeg die volgende storie. Dit is skoolvakansie en 'n beterweterige buurman se kinders kom kuier. In die skema is daar gerieflike toegang tot parkeerruimtes vir eienaars, na aan die eenhede se ingang, en effe verder ook parkering vir gaste.
Daar's egter nie eksklusiewe- gebruiksregte toegeken wat die parkeerareas betref nie. Jou buurman sê toe vir sy kinders dat hulle enige parkeerarea mag gebruik want hy is 'n eienaar van 'n onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom, insluitende parkeerareas, en mag sy gaste daar laat parkeer soos hy wil.
Hoe nou? As onverdeelde aandeelhouer in die gemeenskaplike eiendom, is dit juis dat 'n eienaar nie 'n bepaalde stukkie daarvan vir homself kan toe-eien nie (behalwe as dit omskep is in eksklusiewe-gebruiksareas), maar daar is ook ander gevolge wat daaraan kleef. Om 'n paar te noem (en om mnr. Slim op sy plek te sit), die volgende:
- Die eienaar is, onder meer, aanspreeklik vir die koste om die gemeenskaplike eiendom te onderhou en te verseker. Daarom betaal eienaars van eenhede heffings, sodat die regspersoon na die gemeenskaplike eiendom kan omsien in die belang van al die mede-eienaars van die gemeenskaplike eiendom. Hierdie aanspreeklikheid hou verband met die onderskeie eenhede se deelnemingskwotas en die eienaar van 'n groot eenheid sal meesal 'n hoër heffing moet betaal;
- Hoewel elke eienaar die gemeenskaplike areas (tuine, swembaddens, parkering, hysers, ensovoorts) mag gebruik en geniet na willekeur, mag hy of sy gaste nie daardeur 'n oorlas van hulself maak nie (Bestuursreël 30(b)); mag 'n eienaar nie ander eienaars verhinder om dit ook te gebruik nie (Bestuursreël 30(a)); en mag hy nie in sy gedrag of optrede enige bestaande reëls van die skema oortree nie (Bestuursreël 3);
- Bykomend verbied Gedragsreël 4(1) die eienaar of bewoner van 'n eenheid om sonder die skriftelike toestemming van die trustees enige gedeelte van die gemeenskaplike eiendom te verf of merke daarop te maak, spykers of skroewe of iets soortgelyks daarin te slaan of dit andersins te beskadig of te verander. (Nietemin, as toestemming bekom word, mag 'n eienaar 'n sluittoestel, veiligheidshek, diefwering of soortgelyke veiligheidstoestel vir beskerming aanbring.)
Eienaars moet moeite doen om algemene vergaderings by te woon en daar insette te lewer omdat die besluite ook hierdie "bykomende'" aspek van hul eienaarskap in die skema betrek.
Ons sal verder aandag gee aan die relevansie en gevolge van 'n eienaar se onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom.
