Dit is nie ongewoon om van eienaars in deeltitelskemas te verneem dat hulle 'n geskil het met 'n buurman of trustee nie.
Die Ombudswet vir Gemeenskapskemas ("die Ombudswet") het in Oktober 2016 saam met die verwante Deeltitelskemabestuurswet in werking getree. Die ombudsdiens is ingestel ten einde die gedrag van partye binne gemeenskapskemas in breë trekke te reguleer, om goeie bestuur te verseker en om dispute te bemiddel. Dit is van toepassing op alle gemeenskapskemas en sluit deeltitelskemas, skemas met huiseienaarsverenigings, aandeleblokskemas en behuisingskemas vir afgetrede persone in.
Die dispuutoplossing-meganisme wat die wetgewer daargestel het, is gewild. Geskille kan verwys word na 'n derde party vir beslegting, teen 'n fraksie van 'n hofgeding se koste. Dit dra dieselfde gewig as 'n hofuitspraak, en word dikwels vinniger afgehandel as hofgedinge.
Die ombudsdiens het 'n breë mandaat. Art. 38 bepaal dat enige persoon wat betrokke is by 'n dispuut binne 'n gemeenskapskema of wat wesenlik daardeur geraak word, 'n aansoek by die ombudsdiens mag bring vir beregting. Art. 39 bepaal sewe kategorieë waarbinne 'n bevinding gemaak kan word: Finansies, gedrag, bestuur, vergaderings, bestuursdienste, werk aan private of gemeenskaplike eiendom, en ander algemene dispute.
Die ombud sal eers konsiliasie probeer. Is dit onsuksesvol, word dit verwys vir beslegting.
- Die ombud se uitsprake kan na 'n hooggeregshof op appèl geneem word slegs as dit oor regsaspekte handel. 'n Bevinding oor die feite is uitgesluit hiervan. Met verwysing daarna is die uitspraak op 17 Mei 2024 in die Johannesburg-hooggeregshof van belang .
Dit het gegaan oor 'n dispuut binne 'n skema wat deur 'n huiseienaarsvereniging (HEV) bestuur word. 'n Eienaar het 'n nuwe motorhuisdeur geïnstalleer sonder toestemming. Die reëls het vereis dat aanpassings alleen mag plaasvind nadat toestemming van die HEV bekom is.
Die eienaar is toe gevra om vir toestemming aansoek te doen, waarop die HEV dit afgekeur en hom gelas het om die deur te verwyder. Die rede was dat die skema nie motorhuisdeure met 'n spieël- of glasvoorkoms toelaat nie. Die eienaar het gesê hul optrede was onredelik omdat daar ander eienaars is wat lank reeds sulke motorhuisdeure het.
Hierna volg stilswye van die HEV se kant en die eienaar is daarom genoop om 'n aansoek vir geskilbeslegting by die ombudsdiens in te dien. Die beregter bevind egter dat daar nie feite geopper is wat as bewys kon dien dat die HEV onredelik opgetree het nie.
Dit is vroeër genoem dat 'n appèl na 'n hooggeregshof alleen toelaatbaar is as dit gaan oor 'n regskwessie. Dit beteken dat 'n appèl gerig kan word as daar bewys is dat die beregter die verkeerde regsbeginsels toegepas of die reg verkeerd geïnterpreteer of die reg verkeerdelik toegepas het op die feite wat hy erken het.
Beteken dit dan die eienaar kon nie appelleer na die hooggeregshof nie?
Inteendeel, hy kon wel. Die hof het in bogenoemde uitspraak die partye herinner dat beregters by die ombudsdiens ondersoekend moet optree - die wet verplig hulle daartoe. In hierdie geval het die beregter dit nie gedoen nie, want as hy ondersoekend opgetree het, sou by bevraagteken het waarom die HEV oënskynlik onredelik was in sy afkeuring van sy aansoek. Die beregter het sodoende sy pligte verontagsaam. Buitendien bepaal art. 50(c) van die Ombudswet dat die beregter die toepaslikheid van die beskikbare feite móét oorweeg wanneer 'n geskil bereg word. Dit het ook nie gebeur nie.
Dit het aangedui dat die beregter nie die feite oorweeg het in die lig van die klagte oor die inkonsekwente toepassing van die HEV se reëls nie, wat 'n regsfout is. (Die hof het daarna die feite oorweeg en die appèl toegestaan.)
'n Nota ter afsluiting: Regsverteenwoordiging by so 'n beregting word slegs toegelaat indien die ombud en al die partye so ooreenkom of indien die ombud bevind dat die party nie sy saak sonder die hulp van regsverteenwoordiging kan behartig nie.
Tog word heelwat aansoeke aan die ombud afgewys weens foute en onvoldoende inligting.
Daarom gebruik heelwat inwoners die dienste van 'n prokureur om te help om die geskil te besleg alvorens dit na die ombudsdiens verwys word of andersins om toe te sien dat die aansoek volledig en met oortuigende inhoud aan die ombud voorgelê word. Die prokureur sal ook kan bepaal of die geskil binne die jurisdiksie van die ombudsdiens val al dan nie.
'n Mens moet ook in ag neem dat die ombudsdiens nog jonk is. Dit is dus nie ongewoon om heelwat suksesvolle appèlle teen beregters se bevindings te lees nie.
