Vroeër hierdie week het ons nuusblaaie berig dat die dispuut aangaande die verkoop van die perseel in Seepunt waar die Tafelbergskool geleë is, na die konstitusionele hof verwys is. Dit volg op die appèl wat die drukgroepe Ndifuna Ukwazi en Reclaim the City teen 'n appèlhofuitspraak aangeteken het.
Die dispuut het te make met die Wes-Kaapse regering se besluit om hierdie perseel aan 'n private instelling te verkoop ten koste van 'n geleentheid om dit vir bekostigbare behuising aan te wend en om die nalatenskap van apartheid se ruimtelike beplanning aan te pak.
Dieselfde drukgroepe het ook aan die media genoem dat dit ontstellend is dat Inside Airbnb onlangs berig het dat daar 23 564 eiendomme in die Moederstad is wat op Airbnb beskikbaar is. Dit beteken, dui hulle aan, dat hierdie groot getal leefruimtes nie beskikbaar is vir plaaslike verhuring nie en huurpryse kunsmatig onbekostigbaar maak vir plaaslike inwoners - dít in 'n gebied waar behuising skaars en dringend nodig is.
Heelwat van hierdie eiendomme is geleë binne deeltitelskemas, en dit herinner 'n mens aan die verskynsel wat in baie skemas bekla word: afwesige eienaars.
'n Kliënt het onlangs genoem hoe swaar dit is dat in die skema waar sy al 35 jaar lank woon, en waar daar aanvanklik 'n groot meerderheid eienaars was wat self in hul dele gewoon het, daar nou net 15% is wat deur eienaars bewoon word. Die res het huurders in.
Die gevolge hiervan reik dieper as wat 'n mens op die oog af sou meen. Dink aan die volgende:
1. Huurders het nie 'n direkte belang in die eienaar se kapitale bate se groei nie; inteendeel, dit is dalk finansieel lonend as die skema nie in 'n perfekte toestand is nie, want dan kan die huur nie onredelik hoog word nie. Daarteenoor het die eienaar wel sodanige belang, want die deel se verhuring is 'n inkomstebron en die eiendom 'n belegging en bate.
Dikwels is die huurinkomste nodig om die eienaar se verband op die eiendom te help afbetaal. Miskien is dit soos die gesegde lui: "Uit die oog, uit die hart"? Solank as wat die huurinkomste gereeld betaal word, blyk dit dat eienaars gepaai voel en min ag slaan op die dag-tot-dag-welsyn en bestuur van die skema.
2. Huurders het nie dieselfde belang by die instandhouding van die skema nie. Dit is uiteraard nie 'n persoonlike bate nie, maar 'n perseel wat gebruik mag word teen betaling van die ooreengekome huurbedrag. Die huurder se belang in die perseel is tydelik, alleen vir die duur van die verhuringstermyn.
3. 'n Inwonende eienaar sal daagliks opmerk hoe dit met die instandhouding van die skema gaan, of watter take aandag nodig het, of daar gesonde besteding van eienaars se heffings is. So 'n persoon sal ook omgee as reëls verontagsaam word.
4. Mens moet ook onthou dat sekere besluite deur eienaars geneem móét word en nie deur trustees alleen afgehandel kan word nie. Dus, as eienaars nie vergaderings bywoon nie, kan belangrike sake agterweë bly.
Dink aan sake waar 'n gewone meerderheidsbesluit nodig is, soos goedkeuring van die begroting (bestuursreël ("BR") 17(6)(j)(iv)); goedkeuring van die waarde waarvoor die geboue en gemeenskaplike eiendom verseker gaan word (BR 17(6)(j)(ii) en iii)); die aanstel en verwydering van trustees (BR 17(6)j)) en dies meer.
Spesiale besluite is nodig wanneer daar gedragsreëls aangepas word (art. 10(2)(b)); onder meer om eksklusiewe gebruiksgebiede ingevolge die reëls toe te ken (art. 10(7) en (8)); en om toestemming te gee vir die uitbreiding van 'n deel (art. 5(1)(h)).
Dit is telkens besluite wat gevolge inhou vir die algemene bestuur van die skema en voorkoms daarvan. Die afwesigheid van belanghebbendes, die eienaars, beteken dat besluite geneem kan word waarmee hulle nie werklik saamstem nie.
Dit laat andersins ook die deur wyd oop vir 'n bepaalde groep eienaars wat wel gereeld die vergaderings bywoon, om seker te maak hulle ondersteun mosies wat hul eie belange ten beste dien en nie wat vir die skema ideaal is nie.
5. Buitendien kan eienaars wat ontevrede is oor die trustees se uitoefening van hul pligte die trustees daaroor aanspreek, 'n reg wat nie die lig sien en uitgeoefen word as eienaars onbetrokke is nie.
Dit is nietemin 'n redelik algemene verskynsel dat eienaars, inwonend of nie, dikwels min belang het om by die bestuur van die skema betrokke te wees en dit is nie ongehoord dat trustees en bestuursagente hul misnoeë uitspreek oor hoe moeilik dit is om selfs net 'n kworum by 'n jaarvergadering te vestig nie.
Sulke eienaars stel nie daarin belang om die begroting te bespreek, om klagtes te lug, om te verneem wat die toekomstige onderhoudsplanne vir die skema is, wie verkies word tot trustees en bestuursagente, of hoe die finansiële jaarstate daar uitsien nie.
Dit het die wetgewer nie voorsien nie. Die eertydse Deeltitelwet, en nou die Deeltitelbestuurswet, veronderstel dat eienaars saamwerk: Hulle is immers gesamentlike eienaars van die gemeenskaplike eiendom en beleggers in die deeltitelskema. Hoe beter die onderhoud van die skema, hoe veiliger hul belegging se groei.
Dis daarom dat die wetgewer besluit het dat 'n eienaar outomaties 'n lid van die regspersoon sal wees, dat hy klagtes kan indien as die trustees nie hul pligte uitoefen nie, dat daar algemene vergaderings is waar elke eienaar stemreg het, en dies meer.
Ten slotte daarom, as u 'n eienaar in 'n skema is, raak betrokke en neem deel, of u inwonend is of nie. Dit sal meewerk tot behoorlike instandhouding van die skema en tot die groei van u bate.
