My kollega Lizelle Kilbourn en ek het al verskeie male genoem dat om 'n trustee se pligte in 'n deeltitelskema te verrig, nie kinderspeletjies is nie. Daar is heelwat belangrike verantwoordelikhede en dikwels min hande om die las te deel.
'n Energieke mede-trustee is sy gewig in goud werd en selfs 'n beterweterige een, solank sy kennis van deeltitelskemas korrek is! Soms is 'n trustee se ywer so 'n dryfveer dat hulle dit op hulself sal neem om regstappe namens die regspersoon in te stel, as ander nie ewe oortuig is van die nodigheid daarvan nie. Het 'n trustee of eienaar in 'n skema noodwendig die regsbevoegdheid om dit te doen?
Don Quichot van die skema
Vroeër hierdie maand was juis hierdie vraag voor ons appèlhof. Ons kyk na die feite en die uitspraak in vandag se rubriek. H is 'n eienaar van 'n deeltiteleenheid in 'n groot omheinde ontwikkeling waarbinne daar vier aparte deeltitelskemas is, elk met 'n eie deelplan en regspersoon. Drie van die vier skemas het uitgebreide gemeenskaplikeeiendomareas gehad: een met 'n dam, 'n ander met perdestalle, en die derde met weivelde vir perde en ontspanningsgeriewe. Daar is paaie wat aan die onderskeie skemas toegang gee tot die gemeenskaplike eiendomareas en die hoofingang.
Vanuit die staanspoor was dit die ontwikkelaar se bedoeling dat die geriewe op die onderskeie gemeenskaplike eiendomareas vir al die eienaars in al vier skemas beskikbaar sal wees ten spyte daarvan dat, regstegnies, die areas individueel aan die betrokke deeltitelskemas behoort.
Die onderlinge gebruik van elkaar se gemeenskaplike eiendomme het vir baie jare glad verloop. Die vier regspersone het informeel gereël dat elkeen bydraes aan die ander sal maak vir die gebruik van die ander se gemeenskaplike eiendom.
Later is besluit om 'n informele huiseienaarsvereniging te stig ten einde die bestuur en onderhoud van die onderskeie gemeenskaplike eiendomareas (wat alle eienaars gebruik het) te sentraliseer. Al vier regspersone, asook elke lid van die onderskeie regspersone, het lidmaatskap bekom van hierdie oorhoofse vereniging. Gelde vir onderhoud en bestuur van hierdie areas is in een skema se rekening inbetaal, en daardie skema se bestuursagent het toegesien dat hierdie geld aangewend word alleenlik vir die onderhoud en bestuur van die gedeelde gemeenskaplike areas.
Later het die huiseienaarsvereniging 'n resolusie aanvaar waarin besluit is dat nieteenstaande die onderskeie deelnemingskwotas van die lede binne hul individuele skemas elkeen gelyke bydraes sal maak tot die onderhoud van die gedeelde gemeenskaplike areas.
'n Individuele eienaar in enigeen van die vier skemas was daarom van hierdie tydstip af aanspreeklik vir beide die heffings wat verskuldig is aan sy eie regspersoon (vir interne sake soos boekhouding, tuindienste en dies meer), maar wat die gemeenskaplike eiendom van sy skema en die ander skema's s'n aanbetref, was 'n aparte heffing betaalbaar wat bereken is sonder verwysing na deelnemingskwotas van 'n individuele eienaar binne sy eie skema.
Skermutselings
H het in 2015 'n eenheid gekoop in skema 4, die een sonder 'n oop gemeenskaplike eiendomarea wat gedeel is met die ander skemas.
H het vinnig 'n trustee geword en ook nie lank gewag om haar misnoeë oor talle aspekte rakende die reëling met die informele huiseienaarsvereniging uit uit te spreek nie. Noemenswaardig was haar opinie dat skema 4 se regspersoon verantwoordelik was vir die bestuur en onderhoud van sy eie gemeenskaplike eiendom en dat hierdie plig nie sonder meer aan 'n ander delegeer mag word nie.
Sy het ook aangevoer dat dit ongeldig was om elke deeltiteleienaar te verplig om 'n lid te wees van die huiseienaarsvereniging, want om so iets te bewerkstellig, sou 'n voorwaarde geregistreer moes wees teen die skema se titelakte.
En derdens, om 'n heffing te bepaal sonder inagneming van deelnemingskwotas, kan alleen geskied as die voorgeskrewe prosedure (art. 32(4) van die Deeltitelbestuurswet) gevolg is. Dit was egter nie die geval nie.
Dit lei toe vinnig tot regstappe. In 'n eerste skermutseling teen skema 4 se regspersoon en die huiseienaarsvereniging het H die ander 'n bloedneus gegee: Die hof het gelas dat skema 4 nie meer 'n lid van die huiseienaarsvereniging sou wees nie, nie aan die vereniging se reëls hoef te voldoen nie en ook nie heffings hoef te betaal nie.
Rondte twee het gevolg toe H meen dat daar nie voldoende aan die eerste bevel gehoor gegee is nie.
Hierdie keer was die regspersoon van skema 4 en die trustees die teenkant wat in die hofstukke aangestip is.
Teen hierdie tyd was die ander trustees vuisvoos en het bedank; H het alleen oorgebly. Daar is nie meer jaarvergaderings gehou nie, en niemand het hul hand opgesteek om 'n trustee te word nie.
En, nieteenstaande die hofbevel wat bepaal dat skema 4 se eienaars nie heffings aan die huiseienaarsvereniging hoef te betaal nie, het al die lede van skema 4, buiten H, volgehou om individueel steeds bydraes te maak aan die huiseienaarsvereniging.
Hulle wou steeds die gemeenskaplike eiendom van die ander skemas gebruik, soos vroeër, ook die paaie, en het gemeen dit is behoorlik om die bydraes te maak.
Wat sê die reg
Steeds was 'n einde nie in sig nie. H bring hierna 'n derde hofgeding waarin sy in haar persoonlike hoedanigheid eis dat die geld wat skema 4 se bestuursagent vantevore aan die huiseienaarsvereniging betaal het, ontoelaatbaar was en dat dit terugbetaal moet word.
Alvorens ons verder gaan, voel 'n mens aan dat eienaar H heelwat kennis gehad het van deeltitelskemabestuur. Dit ís immers so dat 'n regspersoon die verantwoordelikheid dra om om te sien na die bestuur en onderhoud van 'n skema se gemeenskaplike eiendom ten behoewe van al die eienaars.
Hierdie verantwoordelikheid kan nie sonder meer aan 'n ander delegeer word nie.
('n Gewone bestuursagent mag aangestel word om te help met sekere aspekte van die verantwoordelikheid; of 'n voorwaarde van die skema kan so 'n bepaling vervat; of 'n uitvoerende bestuursagent kan die rol vervul indien kontraktueel so bepaal word.)
Dit is ook so dat as eienaars in 'n skema die reëls wil aanpas om voorsiening te maak daarvoor dat heffings nie volgens deelnemingskwotas bepaal sal word nie, moet 'n spesiale besluit geneem word en aan art. 11 van die Deeltitelbestuurswet voldoen word.
Daarom is die aanvanklike gedinge in haar guns bevind, hoewel 'n mens die koste kon halveer het as daar 'n gesamentlike poging was om ooreenstemming te bereik oor 'n metode om die onderlinge reëlings op 'n korrekte regsbasis te plaas.
In die derde hofgeding het die hof egter nie na die meriete van die saak self gekyk nie omdat bevind is dat H nie die nodige bevoegdheid gehad het om 'n eis in te stel vir invordering van gelde wat na bewering die regspersoon toekom nie.
H het hierdie bevinding betwis en in die appèl word dit mooi uitgelig waarom 'n eienaar nie geoorloof is om, sonder meer, 'n aksie namens 'n regspersoon by 'n hof aanhangig te maak nie.
Die oorwegings wat hier 'n rol speel, het die appèlhof aangedui, hou verband met die aard en doel van die regspersoon in 'n deeltitelskema.
Die Deeltitelbestuurswet bepaal dat die regspersoon outomaties in die lewe geroep word wanneer 'n deeltitelskema tot stand kom, uit regsweë, en word die verantwoordelikheid opgelê om toe te sien tot die behoorlike bestuur en onderhoud van die gemeenskaplike eiendom in die skema, ten behoewe van al die eienaars. Die eienaars is lede van die regspersoon.
Art. 2(7) in die Deeltitelbestuurswet bepaal spesifiek dat die regspersoon, as alleenstaande liggaam, ander kan dagvaar en gedagvaar kan word ten opsigte van aangeleenthede (wat in art. 2(7) gelys is) soos kontrakte wat die regspersoon gesluit het; aangeleenthede wat met die gemeenskaplike eiendom verband hou; of 'n twis oor die uitoefening van magte en verantwoordelikhede deur die regspersoon.
Op hierdie manier, dui die hof aan, word die regspersoon geklee met bevoegdhede wat dit andersins nie sou gehad het nie, want 'n mens moet onthou dat die gemeenskaplike eiendom aan die eienaars self in onverdeelde aandele behoort. Maar, vir die gevalle genoem in art. 2(7), is dit die regspersoon wat die bevoegdheid het om te dagvaar, nie die groep individuele eienaars nie.
Regsbevoegdheid
Die vraag wat werklik hier gevra moes word, het die hof aangedui, was of 'n eienaar die regsbevoegdheid het om in sy eie naam 'n regsproses te begin om gelde wat na bewering die regspersoon toekom, terug te eis.
Die kort antwoord is nee.
Is individuele eienaars se hande dan afgekap, byvoorbeeld in 'n situasie waar hulle meen die regspersoon behoort 'n aksie in te stel om geld wat die regspersoon toekom in te vorder, maar hulle doen dit nie?
Nee. In art. 9 van die Deeltitelbestuurswet word bepaal dat indien 'n deeltiteleienaar van oordeel is dat hy of sy en die regspersoon skade of verlies ly, of van 'n voordeel ontneem is ten opsigte van 'n aangeleentheid wat in art. 2(7) genoem is, en die regspersoon nie 'n geding aanhangig gemaak het om die skade te verhaal nie (of waar die regspersoon nie optree teen eienaars wat nie die reëls nakom nie) dan moet die eienaar:
- 'n Kennisgewing rig aan die regspersoon;
- Daarin versoek dat die regspersoon binne 'n maand die wiele aan die rol sit; en
- Verklaar dat as die regspersoon versuim, sal die eienaar voortgaan, in terme van art. 9, en 'n aansoek bring vir die aanstel van 'n kurator.
Sodra 'n kurator aangestel is, sal hy of sy die nodige aansoek namens die regspersoon behartig.
As u aanvoel dat so 'n prosedure die regte van 'n eienaar om vryelik regstappe in te stel, beperk, is u reg. Maar lank terug al het die konstitusionele hof met 'n soortgelyke bepaling in die Deeltitelwet te doen gehad en het opgemerk dat die bepaling billik en regverdig is omdat dit die regspersoon beskerm teen onnodige eise wat in sy naam aangegaan word.
'n Eienaar is dus geregtig om 'n geding namens die regspersoon aanhangig te maak om die reëls of 'n kontraksbepaling af te dwing of te opponeer, mits daar aan die voorskrifte van art. 9 van die wet voldoen is.
Wees dus versigtig, wanneer sake van 'n deeltitelskema na aan die hart lê, om nie stappe te doen namens die regspersoon sonder om aan die wet se voorskrifte gehoor te gee nie.
