Deel #20/2023: Die verwoestende krag van swak presedente in deeltitelskemas
Die meeste Suid-Afrikaners sal saamstem dat 'n swak president 'n land se welstand bykans eiehandig oor die afgrond kan laat stort.
Vra jy egter vir 'n persoon of 'n swak presedent skade aan 'n gemeenskap kan aanrig, sal hy jou moontlik skuins aankyk en vra wat jy bedoel.
Vandag se rubriek beoog om trustees en eienaars in deeltitelskemas bedag te maak op die ondermynende en uiteindelik waarde-vernietigende-krag van swak presedente.
'n "Presedent" is 'n handeling of besluit wat reeds uitgevoer is en wat gebruik kan word as 'n argument of verskoning oor waarom iets anders, wat naastenby soortgelyk is, ook toegelaat moet word.
Graag deel ek voorbeelde, gegrond op ware gebeure. (Besonderhede is effens verander om die sogenaamde skuldiges te beskerm ten einde die punt te illustreer.)
Onregmatige uitbreiding van deeltitel-eenhede
In die deeltitelskema Sonskyn-Oord het eienaar A, wat ook 'n trustee van die regspersoon is, besluit om 'n stoepie wat tussen haar voordeur en motorhuis geleë is toe te bou en só onderdak te plaas.
Dit het 'n gerieflike nuwe 8 m² voorportaal vir haar eenheid meegebring, en boonop kan sy deesdae ook direk vanuit haar motorhuis die huis binnegaan sonder dat dit nodig is om eers inkopiesakke deur wind en weer tot by die voordeur te sleep.
Dit raak geen van die ander eienaars op enige manier nie - 'n ware wen-wen gebeurtenis. Sy het wel vooraf hoflikheidshalwe al die eienaars ingelig oor haar voorneme om die bouwerk te laat doen, en het gevra of iemand besware sou hê, maar niemand het daaroor gekla nie.
Twee jaar later het 'n ander eienaar, mnr. B, wat die slim uitleg van mev. A se uitgebreide eenheid gesien en waardeer het, ook besluit om sy eenheid op soortgelyke wyse uit te bou. Die trustees het geen beswaar teen sy plan gehad nie.
Sy eenheid is aan die kant van die skema geleë, wat dit moontlik gemaak het om nie slegs 'n klein gedeelte nie, maar sommer 'n hele leefvertrek van 20 m² aan te bou! Nog 'n wen-wen, of so het dit voorgekom.
'n Paar maande later het 'n nuwe eienaar, mnr. C, sy intrek in die skema geneem. Hy het twee eenhede langs mekaar gekoop. Toe die trustees weer sien, het C met uitgebreide veranderinge aan die twee eenhede begin.
Sonder om munisipale bouplanne te laat goedkeur (die ander twee eienaars was ook hieraan skuldig, maar hul het gereken dit is "klein" oortredings) het C mure tussen die twee eenhede uitgebreek om dit in een groot eenheid te verander; hy het die een eenheid se motorhuis in 'n slaapkamer omskep; die voordeur uitgeskuif en 'n nuwe voorportaal van ongeveer 12 m² bygebou.
Hy het ook sy balkon se grootte verdubbel en 'n swembad daarop gebou. Aangesien daar genoeg besoekersparkering op die perseel is, parkeer hy deesdae twee van sy vier motors daar.
Kort nadat C met die bouwerk begin het, het die trustees hom probeer keer op grond daarvan dat hy nie toestemming daarvoor by die regspersoon bekom het nie. Hy het hom nie aan die waarskuwings gesteur nie, en eenvoudig voortgegaan.
Toe die trustees met 'n hofsaak dreig, het hy self die gemeenskapskema-ombud genader en 'n bevel versoek wat hom sal toelaat om met die bouwerk voort te gaan.
As argument het hy die feit geopper dat ander eienaars in die verlede toegelaat is om aan hul eenhede aan te bou sonder dat trustee- of regspersoon-goedkeuring nodig was. Waarom mag hy dan nie ook nie?
Só staan sake toe
Die gemeenskapskema-ombudsdiens se beregter het mnr. C gelyk gegee, en die trustees van Sonskyn-Oord beveel om die bouwerk toe te laat omdat 'n presedent daarvoor reeds geskep was.
Ongelukkig blyk dit uit die uitspraak dat die beregter wat die saak aangehoor het, onbekwaam was vir die taak.
Eerstens het hy uit die oog verloor dat die ombudsdiens hoegenaamd nie die jurisdiksie gehad het om oor hierdie soort aangeleentheid te bereg of so 'n bevel uit te reik nie.
Tweedens wil dit voorkom asof die beregter nog nooit van die voorskrifte van die deeltitelwet en deeltitelbestuurswet aangaande die uitbreiding van eenhede of die konsolidasie van eenhede gehoor het nie.
Daar is 'n magdom regsreëls wat in hierdie verband nagekom moet word, insluitende die uiteindelike registrasie van gewysigde deelplanne in die aktekantoor.
Om nou nog 'n stapeltjie by die comedy of errors te voeg, het die trustees daarna ongelukkig nie goeie regsadvies ontvang nie. In plaas daarvan om die ombudsdiens se beregter op hersiening te neem of die hof te nader, het hulle die bevel gelate aanvaar. (Bowendien, soos die Afrikaanse spreekwoord lui: as jy in 'n glashuis woon, moet jy nie klippe gooi nie).
Laaste sê
Nog 'n jaar later het mnr. en mev. D, wat reeds 20 jaar lank in die skema woon en geen uitbreidings aan hul eenheid gedoen het nie, 'n brief aan die trustees geskryf en gestel dat die verdeling van die heffingslas onregverdig is.
Hulle betaal net soveel heffings as die ander eienaars wat hul eenhede onwettig vergroot het, en die wet sê tog dat hoe groter die eenheid, hoe groter moet die proporsionele bydrae tot heffings wees?
Hulle het verder geëis dat die heffings met terugwerkende krag reggestel moet word, sodat die eienaars wat hul eenhede vergroot het se verhoogde betalings moes geld vanaf die stadium dat hul bouwerk voltooi is.
Die probleem met die laasgenoemde kwessie is dat die eienaars in die skema nou tussen die duiwel en die diep blou see sit. Heffings word vasgestel met verwysing na elke eenheid se deelnemingskwota (op grond van vloeroppervlakte) en die deelnemingskwota vorm deel van die inligting op die geregistreerde deelplan.
Selfs al sou die trustees aan mnr. en mev. D se versoek wil gehoor gee, is daar geen regsbasis waarop heffings reggestel kan word met verwysing na die onwettige vergroting van vloeroppervlakte nie.
As gevolg van oningeligte, oënskynlik onskuldige besluite, is swak presedente in Sonskyn-Oord geskep en dit het 'n onaangename sneeubal-effek tot gevolg gehad.
Om die sake nou reg te stel verg ernstige kopkrap deur regskundiges en die moontlikheid dat 'n hofbevel bekom sal moet word, is nie uitgesluit nie.
Wees maar versigtig vir die vernietigende krag van swak presedente.
- Kilbourn is verbonde aan die prokureursfirma STBB in Kaapstad waar sy as konsultant by regsopleiding en navorsing betrokke is.
