Onlangs in 'n verslag van Genesis Analytics is aangedui dat Airbnb tussen 2019 en 2022 sowat R23,5 miljard tot die Suid-Afrikaanse ekonomie bygedra het.
Interessant verder was dat die Vrystaatse dorpe Frankfort, Cornelia, Villiers, Bothaville en Wesselsbron, asook Impendle in KwaZulu-Natal, uitgesonder is as die munisipale gebiede waar Airbnb die grootste groei gehad het oor hierdie tyd. Boonop het hierdie Airbnb-tipe korttermynverhuring na bewering bykans 50 000 werkgeleenthede geskep (teenoor 28 000 in 2019).
Die verslag het verder aangedui dat Airbnb-verhuurders meesal vroue is en wat sowat R4 miljard uit hul verhurings verdien het - vir die meerderheid was die inkomste nodige hulp om hul huise te kon behou en om stygende lewenskoste te bekamp.
Had ek 'n eenheid in 'n skema in verafgeleë Villiers, Vrystaat, sou ek dalk graag op hierdie manier my inkomste wou aanvul. Is dit doenbaar in 'n deeltitelskema?
Uitdagings met Airbnb
" 'n Kopseer" is hoe wyle Tertius Maree verwys het na korttermynverhuring in deeltitelskemas (Die Burger, Deeltitelforum, 2 Maart 2019). Die redes wat hiervoor uitgelig is, sluit onder meer in dat korttermynhuurders dikwels vakansiegangers is; hulle kom en gaan soos hulle wil; gebruik of misbruik die geriewe in die skema; steur hul min aan reëls, en hou van laatnag tot vroegoggend partytjie.
Daar is ook moontlike veiligheidsgevare verbonde aan hoë volumes onbekende persone wat kom en gaan, die uitdaging verbonde daaraan om die skema se reëls aan elke huurder te voorsien, en moontlike skade aan gemeenskaplike eiendom, en so meer.
In die meeste skemas is eenhede naby aan mekaar geleë en sulke gedrag veroorsaak allerhande moles. Die toeloop van voete word vinnig ook 'n bykomende las vir trustees en bestuursagente wat die klagtes van die ander eienaars moet aanspreek en toesien dat reëls nagekom word (regulasie 30, Deeltitelbestuurswet ("DBW")).
Is dit reg en billik dat die ander inwoners met hierdie situasie moet saamleef?
Sonder 'n reël wat spesifiek beperkinge plaas op korttermynverhuring, is dit die opinie van die ombud vir gemeenskapskemas dat 'n eienaar oor 'n grondwetlike reg beskik om sy eiendom aan te wend vir sulke verhuring, sou hy wou. 'n Mens moet hiermee saamstem, mits natuurlik regulasie 13(c) van die DBW nagekom word, wat eienaars verplig om hul regte uit te oefen op 'n manier wat redelikerwys nie vir ander 'n oorlas sal wees nie. Die wet self plaas geen beperking op 'n eienaar se regsbevoegdheid om sy eenheid te verhuur nie.
Ja, maar . . .
Maar laasgenoemde oorwegings alleen, hoewel toepaslik, skets nie die volle prentjie nie. Daar is heelwat bykomende faktore wat elkeen ook geldig is. Baie eienaars van deeltiteleenhede is gewoonlik beleggers in die eiendomsmark en koop 'n eenheid met die hoofoogmerk om dit uit te huur en sodoende 'n inkomste daaruit te verdien, gewoonlik in die vorm van langtermynverhuring. Die reg om inkomste te verdien en om jou bate daarvoor aan te wend, word immers in ons Grondwet beskerm en kan nie sonder meer ingeperk word nie.
Maar ander sal aandui dat dit sekerlik nie demokraties is om 'n paar "dikvellige, geldgieriges" toe te laat om die rus en vrede te steur van ander eienaars nie, veral nie in die geval van korttermynverhuring nie.
Dit kan wees dat 'n meerderheid eienaars in 'n skema ten gunste van sodanige onderverhuring sal stem, dalk omdat hulle juis in daardie boonste-gehalte skema met luukse see-uitsigte belê het om so 'n inkomste te verdien; of, in 'n skema in 'n minder bekende plek soos Villiers, is dit vir hulle amper 'n noodsaaklike bykomende inkomste (soos iets wat help om kinders se skoolfondse te betaal).
Of die meerderheid kan daarteen wees, omdat hulle juis gekies het om in die klaarblyklik rustige en tipies residensiële atmosfeer van die skema te belê.
Ons het vroeër genoem dat daar nie 'n reël in die DBW is wat verhuring en/of korttermynverhuring verbied nie.
As daar geen bepaling tot die teendeel in die skema se eie reëls is nie, mag 'n eienaar daarom sy eenheid uitverhuur, welke korttermynverhuring insluit, en mits dit nie op 'n onredelike wyse steurend is vir ander in die skema nie (regulasie 30, DBW)).
En ja, dit ís demokraties en billik. Wanneer mens 'n eenheid in 'n deeltitelskema koop, word jy met registrasie van oordrag lid van die regspersoon, uit regsweë, en is jy gebonde aan die reëls van daardie skema. Daarom lees mens so dikwels artikels wat nuwe kopers maan om seker te maak hulle vergewis hulself van die reëls van die skema alvorens hulle 'n koopkontrak onderteken.
Onkunde geld nie
As nuwe eienaar kan jy nie daaragter skuil dat jy "nie geweet het van die reël met betrekking tot korttermynvehuring nie en daarom is dit nie op my van toepassing nie". Jy sal ook nie daarop kan aandring dat "dit 'n onpraktiese reël is wat nie met die tye bygehou het nie" en/of dat jy "in elk geval kan doen in my eenheid wat ek wil, want ek is die eienaar; so daarom hoef ek my nie daaraan te steur nie". Die gemeenskap van eienaars vergestalt die demokraties-saamgestelde regspersoon en die gemeenskap se reëls is gelyk op almal van toepassing.
Maak dan 'n reël!
Met die gewildheid (en soms berugtheid) van korttermynverhurings, is dit aangewese om die kwessie in 'n skema se reëls aan te spreek by wyse van 'n wysiging of invoeging (art. 10, DBW). As die ontwikkelaar, met registrasie van die skema, so 'n reël ingesluit het, kan dit gewysig word om die veranderende behoeftes van eienaars sedert die ontstaan van die skema aan te spreek. Andersins kan 'n nuwe reël gemaak word.
Hoewel sommiges meen dat so 'n reël die aard van 'n bestuursreël het, en daarom dat die wysiging, skepping of aanpassing daarvan alleen moontlik is as 'n eenparige besluit van die eienaars in plek is, is die meer korrekte uitgangspunt waarskynlik dat dit 'n tipe gedragsreël is welke 'n spesiale besluit van die eienaars verg om die aanpassing in die reëls te laat opneem. (Ons beplan om in 'n volgende rubriek nouer te kyk na die verskil tussen bestuurs- en gedragsreëls, asook na die omvang van aspekte wat deur die onderskeie reëls aangespreek kan word. Byvoorbeeld, mag 'n reël 'n eienaar verbied om sy regte wat verhuring van sy eiendom aanbetref, uit te oefen? Laat die Deeltitelbestuurswet dit toe?)
Onthou verder dat 'n boete of straf dikwels 'n effektiewe manier is om eienaars te kry om gehoor te gee aan reëls, en indien so 'n aanpassing gemaak word, kan 'n strafbepaling ingesluit word wat moet voldoen aan die vereistes van die Wet op Bevordering van Administratiewe Geregtigheid. Hierna moet die voorgestelde reël aan die ombud vir gemeenskapskemas voorgelê word vir goedkeuring, alvorens dit bindend word op die eienaars.
Hou inligting op datum
In alle gevalle waar 'n eenheid verhuur word, moet die betrokke eienaar onthou dat bestuursreël 27(2)(b) 'n plig op trustees plaas om bepaalde inligting rakende alle huurders in die skema op datum te hou. Hierdie inligting sluit in die huurder se volle name, identiteitsnommer (of paspoortnommer), die nommer van die eenheid waar die huurder tuisgaan, 'n posadres, telefoonnommer en 'n e-posadres.
In art. 13 van die wet word aangedui dat 'n eienaar die regspersoon moet verwittig wanneer eienaarskap of okkupasie van die eenheid verander. In beginsel daarom is daar 'n plig op die eienaar-verhuurder om sekere inligting aan die regspersoon te verskaf rakende die kom en gaan van huurders.
Dit is nie sommer 'n onnodige, administratiewe rompslomp nie. Die bepalings is in die wet ingesluit omdat trustees vir verskeie redes, soms in nood, toegang moet kan kry tot eenhede om herstelwerk of opknapping te doen in belang van die skema as geheel en van ander eienaars. Hulle moet ook toesien tot nakoming van die skema se reëls: Hoe dan anders word situasies soos iemand wat sy voertuig op 'n ander se plek parkeer het, uitgesorteer?
Die belangrikste om vir eers saam te neem is dat 'n mens kennis moet dra van die skema se reëls.
Sodra daar 'n behoefte is om 'n bepaalde reël aan te pas, moet hulp ingewin word om toe te sien dat die stappe wat die DBW voorskryf, gevolg word.
Die wet het bepaalde oplossings waar eienaars onredelik toestemming tot 'n wysiging om aanpassing weier, en daar is daarom oorlopens redes om professionele hulp in te win vir sulke aanpassings in 'n skema se reëls.
