Deel #18/2023: Deeltitelwetgewing - Dis alles Romeine se skuld
'n Leser stel onlangs díe vraag: Waarom is wette nodig om die bestuur van deeltitelskemas en eienaarskap van deeltiteleenhede te reguleer?
Die stelsel van huiseienaarsverenigings (wat voltitel-erwe in ander soorte groepsbehuisingskemas bestuur) werk mos goed sonder oorkoepelende wetgewing - waarom word deeltitelskemas anders behandel?
Dis is 'n goeie vraag. Soos voorheen genoem staan landgoedeiendomme (estates) se bestuurstrukture as "huiseienaarsverenigings" of soortgelyke name bekend, en so 'n huiseienaarsvereniging neem normaalweg die vorm van 'n maatskappy sonder winsbejag of 'n vrywillige vereniging aan.
Dit word deur direkteure of 'n uitvoerende komitee bestuur en die Maatskappywet is gewoonlik van toepassing.
Wanneer nuwe eienaars erwe in die skema koop, verbind hulle hul kontraktueel daartoe om 'n lid van die betrokke huiseienaarsvereniging te word en 'n lid te bly vir solank as wat hulle eienaars is.
Hierdie verpligting word as 'n reël dan ook in die titelaktes van erwe in die skema opgeneem, wat opvolgers in titel (d.w.s., nuwe kopers of erfgename) ook bind.
Soos lesers weet, werk deeltitelskemas anders. Twee wette vind direkte aanwending, naamlik die Deeltitelwet, Wet no. 95 van 1986 ("DW") en die Deeltitelbestuurswet, Wet no. 8 van 2011 ("DBW"). (In die eiendomsbedryf word die Engelse name van die wette gewoonlik gebruik, naamlik the Sectional Titles Act en the Sectional Title Schemes Management Act).
'n Ontwikkelaar wat 'n bestaande woonstelgebou wil omskep of 'n nuwe ontwikkeling bou, moet deur 'n regsproses gaan soos voorgeskryf in die Deeltitelwet - waarvan die hoogtepunt is dat die deeltitelskema in die aktekantoor geregistreer word.
Wanneer die eerste deeltiteleenheid in die skema aan 'n nuwe koper oorgedra word, kry die "regspersoon" lewe.
Dit is 'n skepping van die wetgewer ('n "statutêre liggaam") wat dan effektief as die huiseienaarsvereniging die skema geld.
Nadat die skema geregistreer is en die regspersoon tot stand gekom het, skop die bepalings van die DBW in en dit bring ook mee dat daar bestuurs- en gedragsreëls die skema geld.
Ons eerste deeltitelwet het op 19 Junie 1971 in werking getree, maar is in 1986 deur die verbeterde Deeltitelwet 95 van 1986 vervang. Dit het in 1988 in werking getree en geld steeds.
Van toe tot nou
Maar waarom die nodigheid vir dié twee wette, wat tesame met hul onderskeie stelle regulasies byna 200 bladsye beslaan?
Dit is alles die Romeine se skuld!
As die Grieke in antieke tye die wêreld se diepste denkers was, dan was die Romeine seker die wêreld se bekwaamste doeners. (Lesers moet tog die veralgemenings verskoon, maar 'n mens moet die storie interessant hou, anders gaan regsfeite in die keel af soos droë beskuit.)
Een van die dinge wat die Romeine besonder suksesvol gedoen het was om wette te maak wat die samelewing (insluitende burgers se eiendomsbesit) sinvol georden het.
En uiteindelik het Romeinse reg die antieke tye oorleef en sy pad deur die Middeleeue na die grootste deel van Europa gevind, waar dit ook in Holland ontvang is (hierdie geskiedenis is ryk aan feite en besonder interessant.)
Toe die Verenigde Oostindische Compagnie in 1652 'n verversingspos aan die Kaap kom vestig het, het die Romeins-Hollandse regstelsel saam gereis en ook ter plaatse inslag gevind.
Tot vandag toe nog vorm dit die basis van ons regstelsel, hoewel daar sedertdien natuurlik baie ontwikkeling plaasgevind het.
Een van die Romeinse stelreëls wat ons saam met die Romeins-Hollandse reg geërf het, lui as volg: Superficies solo cedit. Losweg vertaal beteken hierdie Latynse frase: "Wanneer dit vasheg, verloor dit sy status as 'n individuele objek."
Die regsreël is van toepassing op aanhegtings op grond. In die oë van die reg smelt geboue as't ware aan die grond vas en bestaan dit nie meer as afsonderlike regsobjekte nie.
Die praktiese gevolg daarvan is dat alles wat op een stuk grond gebou is outomaties aan die eienaar van die grond behoort, en is dit dus nie regtens moontlik vir 'n persoon anders as die grondeienaar om, byvoorbeeld, een woonstel in 'n woonstelgebou te besit nie.
Op eie bodem
Hierdie toedrag van sake het in Suid-Afrika toenemend onbevredigend geraak, veral van die 1940's, toe daar ná die depressiejare en die Tweede Wêreldoorlog 'n groot toename in verstedeliking was en dit groot behuisingstekorte veroorsaak het.
Baie woonstelgeboue is in daardie tyd in stede en dorpe oor heen die land gebou.
Mense kon wel woonstelle huur, maar 'n huurkontrak het nie permanente verblyfsekerheid of enige van die voordele van eienaarskap gebied nie.
Huurgeld kon verhoog word, geen kapitaalwaarde is opgebou nie, en mense se diep gewortelde sosiale en psigologiese behoefte aan huiseienaarskap het onbevredig gebly.
Slim prokureurs het oor die jare skemas bedink wat iets beter as 'n huurverhouding kon meebring (serwitute, maatskappystrukture en aandeleblokskemas is onder meer ingespan), maar dit was steeds nie eienaarskap van 'n eie woning nie.
Om die superficies cedit-stelreël se werking op te skort sodat persone in staat gestel word om eiendomsreg van gedeeltes van geboue (woonstelle) te bekom, was die ingrype van die wetgewer nodig.
België was die eerste Europese land om reeds so vroeg as 1924 wetgewing aan te neem wat deeltiteleienaarskap moontlik gemaak het, en verskeie Europese en Suid-Amerikaanse lande (later ook Amerikaanse deelstate) het in daardie land se voetspore gevolg.
Professor C.G. van der Merwe, in Volume 1 van die gesaghebbende losblad-regpublikasie getiteld Sectional Titles, Share Block and Time-sharing (uitgegee deur LexisNexis) beskryf kortliks die geskiedenis van deeltitelwetgewing in lande van oor die wêreld heen en in Suid-Afrika.
Toe Suid-Afrika in die sestigerjare besluit het dat deeltitelwetgewing noodsaaklik geraak het, het ons kundiges hoofsaaklik gaan kers opsteek by die Australiese deelstaat Nieu-Suid-Wallis (daar word deeltitels strata titles genoem, terwyl die begrip condominium heet in Amerika).
Ons eie, eerste deeltitelwet het op 19 Junie 1971 in werking getree, maar is in 1986 deur die verbeterde Deeltitelwet 95 van 1986 vervang. Die DW het in 1988 in werking getree, en geld steeds.
Aanvanklik het dit die oprigting sowel as die bestuur van deeltitelskemas gereguleer, maar in 2011 is die DW in twee dele "opgebreek" deurdat die bestuursaspekte verwyder en in die afsonderlike Deeltitelbestuurswet 8 van 2011 oorgeskryf, vernuwe en uitgebrei is.
Dit het nog 'n tydjie geneem voordat hierdie DBW en sy regulasies uiteindelik in November 2016 van krag geword het.
En so is dit dan dat die DW in art. 2 daarvan die werking van die superficies solo cedit-reël ongedaan maak, maar slegs in baie spesifieke gevalle - naamlik waar 'n deeltitelskema tot stand gebring word. Dit bepaal dat ongeag enigiets wat tot die teendeel in die gemene reg vervat word ('n indirekte verwysing na die genoemde reël), mag geboue en grond opgedeel word in "dele" en gemeenskaplike eiendom - en is eiendomsreg van afsonderlike dele van geboue nou moontlik.
Dit bepaal verder dat die gemeenskaplike eiendom in 'n skema deur al die eienaars tesame in onverdeelde aandele besit sal word.
- Kilbourn is verbonde aan die prokureursfirma STBB in Kaapstad waar sy as konsultant by regsopleiding en navorsing betrokke is.
Laaste sê:
Die oorblywende 199 bladsye van die DW en DBW en hul regulasies is seker nie regtig die Romeine se skuld nie.
Uitgebreide regulering is nodig om registrasieprosesse tot stand te bring en te standaardiseer, en uit die aard van die saak moet goeie bestuursmaatreëls geld om regsekerheid en orde in deeltitelgemeenskappe te verseker.
Dit is belangrike wette wat nie slegs tot die regsomgewing waarde toevoeg nie, maar 'n onontbeerlike rol in verskeie fasette van ons ekonomie en sosiale samelewing speel.
