DEEL #21/2023: Ongemagtigde aanbouings, onvoorsiene gevolge
My kollega Lizelle Kilbourn het in verlede week se rubriek uitgelig hoe lastig en uitdagend dit raak as reëls in 'n deeltitelskema nie konsekwent toegepas word nie.
Die studiegeval was een waar die skema se trustees by tye nagelaat het om te verseker dat deeltiteleienaars die nodige toestemming bekom wanneer hulle aanbouings aan hul eenhede aanbring. Dit is veral 'n tameletjie as 'n nuwe eienaar meen hy kan ook aanbouings doen soos hy wil omdat ander voor hom dan toegelaat is om dit te doen.
Hierdie kwessie is een wat mens in praktyk dikwels mee te doen kry - en waar kliënte strydige opinies het. Aan die een kant mag 'n eienaar ingedoen voel deur die onregverdigheid daarvan dat ander eienaars bouwerk kon doen sonder om te voldoen aan die reëls van die skema, terwyl dit hom nie ook geoorloof word nie.
Aan die ander kant weet lesers wanneer iemand 'n eenheid in 'n deeltitelskema koop, hy homself móét vergewis van die skema se reëls - ingevolge die deeltitelwetgewing is 'n eienaar outomaties gebonde aan die reëls sodra die oordrag van eiendomsreg aan hom in 'n aktekantoor geregistreer word.
Reëls is belangrik
'n Nuwe eienaar met sy gesogte en vertroetelde twee Siamese katte kan daarom nie kla oor 'n reël van die skema waar hy nou intrek wat bepaal dat troeteldiere nie toegelaat word nie.
Reëls is belangrik vir elkeen in 'n skema, want dit skep 'n ruimte wat inwoners 'n gesonde oorsig bied van wat hulle te wagte kan wees in die skema.
'n Onsmaaklike verrassing, soos 'n onvanpaste aanbouing wat skielik aan jou eenheid grens, behoort nie sommer net plaas te vind nie.
Wat egter meer belangrik is - en die rede is waarom die reëls wat in art. 20 tot 24 van die Deeltitelwet rakende aanbouings en aanpassings nagekom móét word - hou verband met die realiteit dat 'n aanbouing waarskynlik die vloeroppervlak van die eenheid sal vergroot.
En synde 'n eenheid se vloeroppervlak 'n bousteen is vir die bepaling van daardie eienaar se aanspreeklikheid vir heffings is aanbouings 'n aspek wat op hierdie manier elke eienaar in die skema se sak raak.
Die vloeroppervlak van elke eenheid, in samehang met die grootte van die gemeenskaplike eiendom, is die basis vir die verdeling van eienaars se afsonderlike heffing-aanspreeklikheid, soos aangedui deur die deelnemingskwota van elke eenheid.
Nou verwant aan hierdie kwessie is die detail wat aangedui is op die deelplan van die skema. Hoewel 'n deelplan dalk eenvoudig voorkom, moet julle onthou dat elke aanduiding en afmeting daarop baie noukeurig gemaak en relevant is vir baie aspekte wat met die daaglikse bestuur van die skema saamhang.
Die deelnemingskwota wat daarop aangedui word, is veral belangrik vir hierdie bespreking, want as 'n eenheid se vloeroppervlak deur 'n aanbouing vergroot is moet die deelplan aangepas word om dit aan te dui en die deelnemingskwota herbereken word.
Watter reëls geld?
Dit is nie net in gevalle waar 'n eienaar 'n aanbouing beplan (en welke die vloeroppervlak van die eenheid vergroot) dat bestaande planne aangepas moet word nie.
Dit sal ook nodig wees wanneer die skema uitgebrei word deur nuwe dele by te voeg (bv. waar nuwe eenhede in 'n huidige skema gebou word); wanneer dele verwyder of gesloop word (bv. stoorkamers wat as dele geregistreer is word gesloop om nuwe eenhede te bou); wanneer eenhede gekonsolideer word en dies meer.
Wat is die reëls wat van toepassing is wanneer 'n eienaar voornemens is om sekere strukturele veranderings aan sy eenheid aan te bring?
Die Deeltitelbestuurswet (art. 5) vereis dat 'n eienaar eers toestemming van die regspersoon moet kry by wyse van 'n spesiale resolusie. Die trustees moet daarom 'n algemene vergadering belê waartydens die resolusie aanvaar moet word om die verbouing goed te keur.
'n Spesiale resolusie vereis dat 75% van die eienaars wat by die vergadering teenwoordig is, toestemming daartoe verleen. Dit kan baie tydrowend wees, aangesien die lede 30 dae vooraf die nodige kennis van die vergadering en beoogde resolusie moet ontvang.
Sodra hierdie toestemming in plek is, kan die eienaar die bouplanne finaliseer en voorlê aan die plaaslike owerheid om goedkeuring, en daarna kan die bouwerk begin.
Daarna moet aangepaste deeltitelplanne wat die uitbreiding van die eenheid sowel as die aangepaste deelnemingskwotas aandui deur 'n landmeter opgetrek word. Dit word op hul beurt voorgelê aan die landmeter-generaal om goedkeuring.
Sodra die landmeter-generaal se goedkeuring ontvang word, moet die eienaar sy aktevervaardiger raadpleeg en versoek om toe te sien tot die registrasie van die gewysigde deeltitelplan in die aktekantoor.
Hierdie transaksie sal notering van die verandering in die grootte van die eenheid in die akteskantoor se rekords insluit.
Onthou dat die aktevervaardiger ook sal toesien dat 'n kwitansie vir die hereregte van die Suid-Afrikaanse Inkomstediens bekom word.
Die bogenoemde is nodig, aangesien daar 'n verhoging in waarde van die eiendom is vanweë die vergroting van die eenheid se vloeroppervlak.
Laaste sê
Dit is duidelik dat dit 'n proses is wat heelwat tyd in beslag kan neem.
Wat die proses selfs verder kan uitrek, is gevalle waar die aanbouing die gevolg het om die deelnemingskwota van 'n eenheid met meer as 10% te vergroot.
Die wet vereis dat in sodanige geval die aktevervaardiger ook, namens die eienaar, die toestemming van elke verbandhouer van 'n eenheid in die skema moet bekom.
Dit is raadsaam dat trustees en eienaars toesien dat die nodige stappe gedoen word in elke geval.
Die proses is ingewikkeld en om dit in 'n latere stadium terugwerkend te probeer regstel, sal nie kinderspeletjies wees nie.
- Botha is 'n direkteur by die regsfirma STBB in Kaapstad.
