Deel #8/2023: Gebarste pype en waterlekke - wie se verantwoordelikheid?
Gestel 'n waterpyp in 'n deeltitelskema bars, of 'n waterlek ontstaan omdat die waterdigting op 'n balkon verbrokkel weens langdurige blootstelling aan die elemente.
Wie is vir die herstel daarvan verantwoordelik? Die eienaar van die betrokke eenhede in die skema of die regspersoon wat deur die trustees verteenwoordig word?
Dit is moeilike vrae en die antwoord sal van geval tot geval verskil afhangende van die feite.
In opvolgende rubrieke sal spesifieke praktiese voorbeelde oor waterlekke en waterskade bespreek word, maar om 'n goeie basis vir eie beoordeling deur deeltiteleienaars te skep, word die algemene beginsels ten opsigte van die onderhoud, instandhouding en herstel in deeltitelskemas (wat die herstel van waterlekke sal insluit) in hierdie artikel bespreek.
Aan die begin
Eerstens moet 'n onderskeid getref word tussen gemeenskaplike eiendom en dele (deeltiteleenhede). Alles wat nie as 'n "deel" op die skema se geregistreerde deelplan (die "meesterplan" wat aan sekere voorskrifte voldoen en wat in die aktekantoor geregistreer is) aangedui is nie, is gemeenskaplike eiendom.
'n "Deel" word in die normale loop van sake begrens deur die middellyne van sy plafon, vloer, en buitemure.
Alles buite/bo hierdie middellyne is gemeenskaplike eiendom en alles binne daardie middellyne is deel van die betrokke eenheid.
In breë trekke kan gesê word dat elke eienaar vir sy eie deel (eenheid) se onderhoud verantwoordelik is, en dat die regspersoon (verteenwoordig deur die trustees) na die gemeenskaplike eiendom se onderhoud moet omsien.
Maar dit is nie altyd so eenvoudig nie.
Ingevolge die Deeltitelbestuurswet, die regulasies daarkragtens en die standaardbestuursreëls wat daarkragtens uitgevaardig is, is die regspersoon daarvoor verantwoordelik om:
- Die gemeenskaplike eiendom te onderhou en in 'n goeie, funksionele toestand te hou - artikel 3(l);
- Toerusting, aanhegtings en vaste toestelle te onderhou wat die gemeenskaplike eiendom en die eenhede in die skema bedien - artikel 3(1)(q);
- Onderhewig aan die munisipaliteit se regte, die volgende pype, drade, kabels en buise geleë in die skema, te onderhou, te herstel en waar nodig te vervang - artikel 3(1)(r)).
Pype, drade, kabels en buise wat:-
- Meer as een eenheid bedien, (ongeag of hulle op gemeenskaplike eiendom of in 'n eenheid geleë is) of;
- Die gemeenskaplike eiendom bedien (ongeag of hulle op gemeenskaplike eiendom of in 'n eenheid geleë is) of;
- Op gemeenskaplike eiendom geleë is, maar slegs een eenheid bedien.
Dit dan, ter opsomming, die verantwoordelikhede van die regspersoon ten opsigte van die onderhoud en instandhouding, wat dan in die algemeen ook verantwoordelikheid vir die herstel van waterpype en skade as gevolg van waterlekke sal insluit.
Blik op eienaar severpligtinge
Wat is 'n eienaar van 'n eenheid in die skema se verpligtinge in hierdie verband?
- Eerstens moet eienaars hul heffingsgeld getrou betaal, sodat die regspersoon oor voldoende geld beskik om die gemeenskaplike eiendom in stand te hou.
- Ingevolge artikel 13(1)(a) van die Deeltitelbestuurswet is 'n eienaar verplig om die regspersoon toe te laat om (ná die nakoming van sekere vereistes) sy eenheid binne te gaan, en om, onder meer, pype, drade, kabels en buise wat daarin geleë is en wat die gemeenskaplike eiendom en/of ander eenhede bedien, te inspekteer, te onderhou, te herstel, ensovoorts.
- As 'n gemagtigde owerheid (byvoorbeeld Eskom, of die munisipaliteit) 'n eienaar beveel om sekere onderhoudswerk te doen, is sodanige eienaar ingevolge artikel 13(b) verplig om dit uit te voer.
- Artikel 13(1)(c) verplig 'n eienaar om sy eenheid in 'n goeie toestand te hou en te onderhou. (Dit sal pype, drade, kabels en buise insluit wat in die eenheid geleë is en wat slegs daardie eenheid bedien.)
- Wat warmwatertoestelle aanbetref is die betrokke eienaar van die eenheid (of eenhede) wat daardeur bedien word, vir die instandhouding, herstel en vervanging van daardie toestel verantwoordelik - selfs wanneer die warmwatertoestel op die gemeenskaplike eiendom geleë is (standaardbestuursreël 31.)
Laaste sê
Hoewel die volgende bepalings nie direk iets met onderhoud en instandhouding te make het nie, kan dit indirek 'n rol speel in sekere voorbeelde van waterlekke en gevolglike skade wat daaruit voortspruit:
- 'n Eienaar of inwoner mag nie gemeenskaplike eiendom gebruik of benut op 'n wyse wat met ander eienaars en inwoners se regte daaromtrent, inmeng nie (artikel 13(1)(d).)
- Eweneens mag 'n eienaar of inwoner ingevolge artikel 13(1)(e) nie sy eenheid of uitsluitlike gebruiksgebied op 'n wyse benut wat 'n onredelike steurnis vir ander eienaars of inwoners veroorsaak nie.
- Voorts mag 'n eienaar of inwoner nie sy eenheid gebruik vir 'n doel anders as wat op die skema se deelplan aangedui is nie.
Die regspersoon het ingevolge standaardbestuursreël 30 ook die plig om redelike stappe te doen om toe te sien dat eienaars en inwoners nie gemeenskaplike eiendom misbruik - of deur die gebruik van 'n eenheid 'n stoornis vir ander inwoners veroorsaak - of enige wetsbepalings ten aansien van benutting van die eiendom oortree nie.
In uiterste gevalle, waar eienaars versuim om noodsaaklike instandhouding in hul eenhede te doen en dit die stabiliteit en integriteit van die skema bedreig, moet die regspersoon ingevolge bestuursreël 31(2) die nodige herstelwerk doen en die koste van die eienaar verhaal.
Dit dan wat die algemene beginsels aanbetref. In 'n volgende rubriek sal spesifieke voorbeelde wat met waterlekke verband hou, bespreek word.
- Kilbourn is verbonde aan die prokureursfirma STBB in Kaapstad waar sy as konsultant by regsopleiding en navorsing betrokke is.
