Deel #11/2023:
Dit is goed en wel vir eienaars om gerus te voel in die wete dat die versekering van die geboue in 'n deeltitelskema die regspersoon se verantwoordelik is.
Die trustees moet toesien dat die geboue in die skema verseker is vir minstens die vervangingswaarde daarvan, soos in verlede week se rubriek verduidelik is. Daar is egter ook ander belangrike, meer genuanseerde kwessies betreffende deeltitelversekering waarvan eienaars bewus moet wees.
Een so 'n aspek wat ons vandag uitlig, is hoe regverdige pro rata- aanspreeklikheid vir versekeringspremies deur die onderskeie eienaars bewerkstellig word, in ag genome die realiteit dat eenhede in skemas dikwels in grootte verskil, met verskillende grade van gehalte aan verbeteringe, en dat nie almal deur die versekeraar individueel waardeer word vir versekeringsdoeleindes nie.
Dit is 'n uitdaging in deeltitelskemas om aparte waardasies van die eenhede te bekom, omdat daar dikwels heelwat eenhede is en dit onprakties is vir die professionele waardeerder om elke eenheid apart te besoek.
In praktyk sal die waardeerder een of meer voorbeeld van elke tipe eenheid (byvoorbeeld een-, twee- en drieslaapkamer-eenhede) besoek en dan 'n skedule saamstel waarin alle eenderse tipe eenhede, byvoorbeeld die eenslaapkamerwoonstelle, wat ook dieselfde groottes het (met verwysing na die deelplan), gelyke waardes gegee word.
Sou dit meebring dat eienaar A, wat net-net maandeliks met sy geld uitkom en nie oorskot het om aan verbeteringe te bestee nie, dieselfde premie betaal as B, wat talle verbeteringe aangebring het? Die eenhede se deelnemingskwotas en voorstelling op die geregistreerde deelplan is dieselfde, maar die markwaardes verskil.
Daar is verskeie oorwegings. Die Deeltitelbestuurswet se bepalings is gemik daarop om sover moontlik billikheid in die bedryf van deeltitelskema-sake te bevorder.
Daarom word algemene vergaderings gehou waar elkeen sy stem kan laat hoor, skemareëls word aangepas as billikheid dit noop, eienaars word proporsioneel aanspreeklik gehou vir heffings in ooreenstemming met hul deelnemingskwota, eienaars word verplig om mekaar se regte ten opsigte van hul eiendomsreg in die skema te respekteer - daar is talle voorbeelde in die Wet.
So ook met versekeringspremies: Die algemene reël is dat 'n eienaar se premie-bydrae regverdig moet wees en word daarom ook bereken met verwysing na die betrokke deelnemingskwota.
Standaardbestuursreël 23 verseker dat eienaars ingelig bly oor die bedrag waarvoor eenhede verseker is. Die reël vereis dat die regspersoon die volgende inligting rakende die versekering aan eienaars gee, naamlik:
(i) wat die geskatte vervangingswaarde van die geboue en alle verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom is; en
(ii) wat die vervangingswaardes is van elke individuele eenheid (uitgesluit die eienaar se belang in die grond). Die totaal moet gelyk wees aan die waarde genoem in (i).
Hierdie skedules móét op die algemene jaarvergadering vir oorweging en goedkeuring voorgelê word.
Bykomend moet daar elke drie jaar nuwe waardasies bekom word vir voorlegging aan die algemene vergadering.
Eienaar B in ons gevalleskets hierbo sal daarom kennis dra van die vervangingswaarde waarvoor sy eenheid verseker is. Algemene Bestuursreël 23(1)(b) laat 'n eienaar toe om te enige tyd 'n skriftelike versoek aan die regspersoon te rig om die vervangingswaarde van sy eenheid, soos aangedui in die versekeringskedule, te verhoog. Die regspersoon se trustees moet dan die nodige met die versekeraar reël. B sal daarna (as deel van sy heffings) teenoor die regspersoon aanspreeklik wees vir die verhoging in die premie.
Eienaars moet behoorlik ag slaan op hierdie bepaling van die Wet, sodat seker gemaak word dat hul eenhede nie onderverseker is nie.
In geval van onderversekering, bepaal meeste versekeringskontrakte dat die "gemiddelde" klousule in werking gestel word. Dit hou in dat die versekeraar se aanspreeklikheid om 'n eis uit te betaal verminder, en word bepaal deur 'n som te doen wat die verhouding tussen die versekerde bedrag en die vervangingswaarde (waarvoor versekering uitgeneem moes word) in ag neem. Dit beteken, prakties, dat as die geboue verseker is vir 'n waarde wat 50% van die werklike vervangingswaarde, alleen 50% van die skade uitbetaal sal word, minus watter bybetaling ook ter sprake mag wees.
'n Eienaar soos B, wat heelwat opknappingswerk gedoen het, sou sterk aangeraai word om die regspersoon te nader en te reël vir 'n verhoging van die dekking. Soms is dit 'n vereiste van die bank dat die versekering vir 'n eenheid aangepas word in geval waar die bank die finansiering vir die opknapping voorsien het. Soos vermeld is die betrokke eienaar uiteraard aanspreeklik vir die verhoging in die premie-bydrae.
In hierdie konteks moet 'n mens onthou dat nie alle opknappings 'n aanpassing van die vervangingswaarde verg nie. As B byvoorbeeld net sy badkamers en kombuis opgeknap het, het hy daardeur die markwaarde van sy eenheid verhoog en staan hy 'n goeie kans om 'n beter prys te behaal met die verkoop daarvan, as wat A sou.
Maar sodanige opgradering deur B en verhoging in die markwaarde beteken nie noodwendig dat die vervangingswaarde (die "bricks and mortar"-versekering) wat met die bouwerk te doen het, geraak word nie. Dit sal byvoorbeeld die geval wees waar hy nuwe teëls en toebehore wat dieselfde kwaliteit het as die voriges, hoewel meer nuwerwets.
Bykomend bepaal artikel 14 van die Wet dat dit 'n eienaar vrystaan om versekering uit te neem vir enige risiko wat nie deur die regspersoon se versekering gedek is nie. (Maar die eienaar kan nie self versekering uitneem vir enige risiko's waarteen die regspersoon se polis wel dekking verskaf nie).
Dink byvoorbeeld hier aan iemand wat hul eenheid aanbied vir korttermynverhuring en wil seker maak hulle is gedek vir ongelukke wat gaste kan oorkom, terwyl hulle die eenheid gebruik - of iemand wat versekering teen inkalwing van grond as gevolg van naburige konstruksie, wil bekom.
Tot 'n volgende week, wanneer ons nog soortgelyke kwessies uitlig wat eienaars mag help om hierdie belangrike aspek van hul deeltitel-eienaarskap beter te bestuur.
- Botha is 'n direkteur by die regsfirma STBB.
