Deel #9/2023: Waterlekke in deeltitelskemas
Skuins ná 04:00 op 'n wintersoggend hamer Jeremia Jackson, die ongedurige eienaar van wooneenheid nommer 10 in die deeltitelskema Somersig, aan die voordeur van nommer 22 - die eenheid van Vonnie Voorsitter.
Somersig bestaan uit een gebou met twee verdiepings. Eenhede 1 tot 13 is op die grondvloer, terwyl eenhede 14 tot 26 op die eerste vloer geleë is.
"Ek het lankal gesê julle trustees lê slap met onderhoudsake in ons kompleks," blaf Jeremia toe Vonnie die deur oopmaak.
"En nou het dit gebeur, dis 'n pyp of 'n ding wat gebars het. Ek en my vrou word pas wakker met koue water wat van bo af uit eenheid nommer 23 deur die plafon in ons kamer instroom.
"Alles is nat. Die mat is deurweek en die duur gordyne wat ons net laas week gekoop het, is nou geruïneer!
"Julle beter dadelik iets aan die saak doen."
Teen 06:00 het Vonnie reeds:
(a) Die kompleks se inlaatwaterpyp-stopkraan toegedraai;
(b) Eenheid 23 se eienaar, Willie Wysheid, telefonies opgespoor waar hy 'n maand lange vakansie in die Nasionale Krugerwildtuin geniet;
(c) 'n Slotmaker gereël om Willie se voordeur oop te maak; en
(d) 'n Noodvergadering belê met sy twee medetrustees, naamlik Chrisma Charisma (eienaar van nommer 3) en Karel Kleinlik, (huurder in nommer 11).
Hoe nou gemaak?
Die drie trustees sit nou om Vonnie se eetkamertafel en beraadslaag.
Chrisma het reeds vir Jeremia-hulle beskuit en koffie geneem en gehelp opdroog. Karel meen hul moet sommer self nommer 23 se voordeur oopkap, maar hy kla terselfdertyd dat dié saak nie eintlik die trustees se verantwoordelikheid is nie; Jeremia en Willie moet maar die probleem oplos.
Liewe lesers, as julle Jeremia Jackson of een van die Somersig-trustees was, hoe sou julle te werk gaan om die probleem op te los?
Die volgende drie vrae is hier te sprake, naamlik:
1. Wat is die oorsprong/bron van die waterlek?
2. Wie is verantwoordelik vir die herstel van die pyp/toestel/lekplek: die eienaar van eenheid 23, of die regspersoon (trustees)?
3.Wie moet die gevolgskade dra (gordyn- en matskade, di verf van die plafon, ensovoorts): Jeremia Jackson, Willie Wysheid of die regspersoon?
Allereers moet die oorsprong van die waterlek vasgestel word - om verdere skade te keer, maar ook omdat die antwoord op vraag 2 en vraag 3 gaan afhang van die antwoord op vraag 1.
Om die oorsprong van 'n waterlek in 'n gebou vas te stel, is egter dikwels moeilik.
Die deeltitelkundige en ervare CSOS (ombud vir gemeenskapskemas)-beregter, Hannchen Louw, stel dit só in 'n artikel wat eersdaags in 'n regstydskrif sal verskyn (hier vertaal):
"Water het die verstommende vermoë om sy weg deur beton te vind en kan sy teenwoordigheid baie ver van die oorsprong van die ingang bekend maak. As sodanig, hoewel dit op die oog af voor die hand liggend mag lyk dat die bron van die water wat deur my sitkamerplafon kom die onverseëlde patio van die buurman hierbo is, is dit nie altyd die geval nie."
Verder meld Louw (dit is ook die antwoord op Karel se opmerking hierbo):
"Na my mening kan die regspersoon, as deel van sy algemene verpligtinge ingevolge Artikel 4 (i) en Voorgeskrewe Bestuursreëls 30 (e) en 31 (2) (b), nie sy rug op 'n eienaar draai met 'n lekprobleem waarvan die oorsprong onseker is nie.
"Hy het 'n plig om sodanige eienaar by te staan om die oorsprong van die lekkasie te bepaal en om, waar nodig, te verseker dat toegang tot ander afdeling(s) verkry word met die doel om so 'n oorsaak te bepaal."
Oorsaak? Vele moontlikhede
Wat gaan die Somersig-trustees vind wanneer hulle eenheid 23 se voordeur oopmaak?
Verskeie moontlikhede bestaan, maar vir doeleindes van hierdie bespreking word vier scenario's beskryf:
- 'n Reuse-vistenk in Willie se sitkamer het meegegee. Visse spartel op die deurdrenkte houtvloere rond; of
- 'n Toilet se inlaatbak het gekraak omdat 'n ligskerm uit die badkamer se plafon losgetrek en daarop geval het. Die bak kan weens die kraak nie vol loop nie, en water bly uitvloei; of Eenheid 23 se warmwatersilinder, wat bo die eenheid se kombuisplafon geleë is, het gebars en water stroom na benede; of
- 'n Water-inlaatpyp wat al die eenhede van water voorsien en wat horisontaal oor die fasade van die gebou loop (binne in die muur), het deurgeroes.
Water lek deur die groterwordende gat in die buitemuur naby eenheid 23 in en syfer af grond toe.
In verlede week se rubriek (deel #8) is die algemene regsreëls wat by onderhoudsake (insluitende waterlekke) ter sprake is, kortliks opgesom.
Lees gerus weer die rubriek, want daardie regsreëls bepaal die antwoorde op die onderhawige feitestel se vrae.
As die lek en skade die gevolg is van Willie se gebreekte vistenk, is dit 'n saak tussen die twee eienaars.
Geen gemeenskaplike eiendom of pype wat meerdere eenhede of gemeenskaplike eiendom bedien, is egter hier ter sprake nie.
Die trustees se plig is grootliks daartoe beperk om die eienaars te help om die lek se oorsprong vas te stel (toegang tot Willie se woonstel te bekom en ondersoek in te stel) en om die saak by die deeltitelskema se versekeraar aan te meld.
Was Willie dalk nalatig deurdat hy moes voorsien het dat die tenk nie geskik is vir die gewig wat dit moes dra nie?
In so 'n geval kan Willie deliktueel aanspreeklik gehou word vir sy buurman se skade. (Hopelik betaal die deeltitelskema se versekering uit.)
Indien die toiletbak-scenario die waterlek veroorsaak het, is dit om dieselfde redes as hierbo genoem eweneens 'n aangeleentheid tussen die twee eienaars.
Die een verskil is dat 'n redelike persoon bes moontlik nie sou voorsien dat 'n ligskerm uit die dak op die toiletbak sou val nie, en dit is onwaarskynlik dat Willie deliktueel aanspreeklik vir skade gehou kan word. (En hopelik betaal die versekering uit.)
Eenheid 23 se warmwatersilinder is bo die plafon geleë; dus op gemeenskaplike eiendom. Maar soos wat laas week berig is, bepaal standaardbestuursreël 31 dat die betrokke eienaar van die eenheid wat daardeur bedien word vir die instandhouding, herstel en vervanging daarvan verantwoordelik is - selfs al is dit op gemeenskaplike eiendom geleë.
Weer eens dus: Willie se verantwoordelikheid.
Die horisontale waterinlaatpyp in die woonstelgebou se fasademuur is op gemeenskaplike eiendom (buitenste helfte van eenhede 14 tot 26 se buitemure).
Die pyp bedien meerdere eenhede. Ingevolge artikel 3(1)(r) van die Deeltitelbestuurswet is die instandhouding, herstel en, waar nodig, vervanging van die pyp die regspersoon se verantwoordelikheid.
Lesers is welkom om voorbeelde van waterlekke in deeltitelskemas waarmee hul al te make gehad het, aan ons te stuur.
Daar is baie wat nog oor die onderwerp gesê kan en moet word.
- Kilbourn is verbonde aan die prokureursfirma STBB in Kaapstad waar sy as konsultant by regsopleiding en navorsing betrokke is. Kilbourn se belangstellingsveld is deeltitelreg en die reg met betrekking tot aftreeoorde.
