Ek ken 'n man wat in 'n deeltitelskema woon en wat elke jaar die sappigste vye oes (en dan ruimhartig uitdeel) van 'n boom wat langs sy wooneenheid groei. Dit gee hom en sy gade baie plesier. Hy het die boom 20 jaar gelede self geplant, maar omdat dit op gemeenskaplike grond is, het hy eers mondelinge toestemming by die trustees gekry.
Maar nou het 'n slang in die paradys ingetrek. Die trustees van destyds is lankal nie meer op die toneel nie, daar was nooit iets formeel oor die saak op skrif gestel nie, nuwe eienaars het sedertdien hul intrek in die omliggende eenhede geneem, en niemand was eintlik meer bewus van die reëling nie.
Verlede seisoen het die man oudergewoonte daagliks uitgegaan om sy boom - swaar swanger aan die heerlikste vrugte - te inspekteer, om sodoende die perfekte oesdag te bepaal. Toe hy egter een oggend by sy boom kom, sien hy dat dit byna kaal gepluk is.
Die volgende dag het 'n onbekende vrou met 'n sak en 'n leer daar verbygekom en was gereed om die laaste vye ook af te pluk. Hy het ontsteld gekeer en haar gevra hoe sy dit oor haar hart kon kry om 'n ander man se vye sommer te steel?
Die dame, 'n nuwe eienaar, was eers uit die veld geslaan en toe diep verontwaardig deur die beskuldiging. Sy het geprotesteer dat sy glad nie 'n dief is nie, die boom is dan op gemeenskaplike eiendom, wat mos beteken dat enige eienaar die reg het om daarvan te pluk!
Die man het verduidelik hoekom dit sy uitsluitlike voorreg is om die vrugte te geniet, en sê toe dat sy gerus haar eie vyeboom kan gaan plant as sy dan so graag ook vye wil hê, en sal sy nou ophou stry en haar loop kry, asseblief.
Op haar beurt het die vrou, teen daardie tyd behoorlik boos, die man vertel wat hy met die oorblywende vrugte kan maak, maar dat dit nie die einde van die saak is nie, hy sal beslis weer van haar hoor.
Sy is dieselfde dag nog na die trustees toe, wat net hul skouers opgehaal en gesê het dat die twee eienaars die geskil onderling moet uitsorteer.
Informele reëling se gevare
Baie lesers sou waarskynlik, soos ek, meen dat dit darem bitter onregverdig sou wees om die man van hierdie voorreg, wat reeds jare lank deur hom uitgeoefen word, te ontneem. Hy het immers die boom geplant, met water uit sy eie wooneenheid natgelei en met plantvoeding wat hy self gekoop het, versorg. Die vraag is egter, wat bepaal die reg aangaande so 'n situasie?
Die eenvoudige antwoord is dat die man nooit formeel enige "regte" bekom het nie, en dat die informele reëling wat hy destyds met die trustees getref het, nie bindend is teenoor die ander eienaars en inwoners nie. Die boom is inderdaad gemeenskaplike eiendom en behoort dus aan alle eienaars in die skema. Om die status quo te kon handhaaf, sou hy moes staatmaak op die goeie wil van sy mede-eienaars en hoop dat hulle moreel verplig sou voel om "sy" vyeboom voortaan uit te los.
Daar kan wel gesê word dat hy op grond van die reëls van "gewoontereg" inderdaad regte bekom het, maar aangesien so 'n posisie nie strook met die bepalings van die Deeltitelbestuurswet nie, en ook die deur kan oopmaak vir ongesonde presedente, meen ek dat dit onwaarskynlik is dat 'n hof so 'n bevinding sal maak.
Is daar iets wat die man of die eertydse trustees anders kon gedoen het, wat wel regskrag aan die man se posisie kon gee? Die antwoord hierop is ja, maar dit is nie 'n eenvoudige proses nie.
Die man sou kon versoek dat "uitsluitlike gebruiksreg" van die boom aan hom toegeken word. 'n "Uitsluitlike gebruiksgebied" word in die Deeltitelbestuurswet omskryf as " 'n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom [wat gereserveer is] vir die uitsluitlike gebruik deur die eienaar of eienaars van een of meer dele (deeltiteleenhede)."
Of dit nou 'n boom, 'n stukkie tuin, 'n parkeerplek, 'n stoorkamer of enige ander afgebakende deel van die gemeenskaplike eiendom is, die proses waardeur die reg tot uitsluitlike gebruik daarvan deur die regspersoon aan 'n eienaar (of groep eienaars) toegeken kan word, bly dieselfde.
Daar moet eerstens hier benadruk word dat die trustees van 'n skema geen magtiging het om op eie houtjie uitsluitlike gebruiksgebiede toe te ken nie; die lede van die regspersoon (die eienaars) moet in die saak geken word. Nie eens 'n gewone meerderheidsbesluit deur die lede van die regspersoon is genoeg nie; eienaars moet eenparig instem tot die toekenning van die uitsluitlike gebruiksgebied (daar is 'n lang definisie in die wet wat die vereistes vir 'n eenparige besluit omskryf). Dit is 'n hoë hekkie waaroor gespring moet word, maar dit is te begrype, aangesien elke eienaar 'n aandeel in die gemeenskaplike eiendom besit.
Twee roetes beskikbaar
Daar is twee roetes wat deur 'n regspersoon gevolg kan word om uitsluitlike gebruiksregte skep:
- Die meer formele roete, wat beskryf kan word as die "Deeltitelwet-roete" (artikel 27(2) van die Deeltitelwet, saamgelees met artikel 5(1)(e) van die Deeltitelbestuurswet); of
- Die minder formele roete, wat beskryf kan word as "die Deeltitelbestuurswet-roete" (artikel 10(7) en 10(8) van die Deeltitelbestuurswet.
Die Deeltitelwet-roete behels dat die regspersoon op sterkte van 'n eenparige besluit deur sy lede 'n landmeter of spesialis-argitek moet versoek om by die landmeter-generaal aansoek te doen vir die aanteken van die bepaalde uitsluitlike gebruiksgebiede op die deelplan van die skema.
Wanneer die gewysigde deelplan deur die landmeter-generaal goedgekeur is, word dit deur 'n aktevervaardiger saam met 'n aansoek vir registrasie by die aktekantoor ingedien, en word dan geregistreer.
Elke uitsluitlike gebruiksgebied kry sy eie titelakte in die vorm van 'n "sertifikaat van geregistreerde saaklike reg van 'n uitsluitlike gebruiksgebied", en hierna kan die reg onder verband verbind word, en indien die betrokke eienaar sy eenheid verkoop, sal die uitsluitlike gebruiksgebied by wyse van 'n notariële sessie ook aan die nuwe eienaar gesedeer word.
Die roete van die Deeltitelbestuurswet is eenvoudiger. Geen gewysigde deelplan hoef opgestel of in die aktekantoor geregistreer te word nie. Op sterkte van 'n eenparige besluit van sy lede, kan die regspersoon bloot nuwe reëls maak (dit kan bestuurs- of gedragsreëls wees) wat regte van uitsluitlike gebruik en genot aan bepaalde lede van die regspersoon toeken.
Die reëls moet 'n uitlegplan bevat, volgens skaal, waarop die ligging van die uitsluitlike gebruiksgebiede aangedui word, en wat ook die doel beskryf waarvoor dit gebruik mag word (stoorkamer, parkeerplek, ensovoorts).
Dit moet ook 'n skedule bevat wat aandui aan welke eienaars die uitsluitlike gebruiksreg verleen word (byvoorbeeld, stoorkamer 1 aan die eienaar van eenheid 1, stoorkamer 16 aan die eienaar van eenheid 16, ensovoorts).
Die voordeel van die Deeltitelbestuurswet-roete (vergeleke met die Deeltitelwet-roete) is dat dit eenvoudiger en meer kostedoeltreffend is. Daar is egter geen titelakte (of saaklike reg nie) nie, en die reg kan ook nie onder verband verbind word nie.
Hoewel die reg in praktyk net so "sterk" is soos die reg wat ingevolge die Deeltitelwet in die aktekantoor geregistreer is, kan dit in teorie herroep word wanneer die regspersoon by wyse van eenparige besluit sou stem om die reëls te verander.
Hoewel die verhaal van die man en sy vyeboom 'n ongewone (maar ongeveer 'n ware) storie is, is dit in beginsel heeltemal moontlik om gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom waarop vrugtebome geplant is, as uitsluitlike gebruiksgebiede te oormerk.
Miskien moet ontwikkelaars van nuwe skemas op groot stukke grond daaraan dink om vir eienaars gedeeltes af te baken (selfs al is dit nie naby hul wooneenhede geleë nie) waar hulle groentetuine sou kon maak, of boorde kon plant. Dit sal nuwe impetus aan die begrip "leefstyllandgoed" kon gee.
