Die Deeltitelbestuurswet (DBW) draai nie doekies om as dit kom by die verantwoordelikheid om bydraes tot die instandhouding van die geboue en gemeenskaplike eiendom in 'n deeltitelskema te maak nie.
Aan die een kant word die regspersoon statutêr verplig om, via die trustees, heffings te bepaal en van eienaars in te vorder (art. 3(1)(f) DBW).
Aan die ander kant word eienaars verantwoordelik gehou om die betaling van hierdie bydraes by te hou (art. 3(2) DBW). Die regspersoon móét bykomend ook agterstallige heffings invorder - selfs al noodsaak dit regstappe - en die bykomende onkoste wat sodanige optrede meebring móét van 'n eienaar ingevorder word.
'n Eienaar kan ook nie sy eenheid verkoop en so sy aanspreeklikheid ontwyk nie. Registrasie van oordrag in 'n aktekantoor kan nie geskied alvorens die eienaar se heffings opbetaal is of 'n reëling daarvoor getref is nie.
Eienaar gaan deur moeilike tye
Lesers weet goed hoe onvoorspelbaar die lewe soms kan wees.
Jy verloor jou werk, stygende lewenskoste maak dat jou maandelikse begroting nie meer klop nie of daar is skielik 'n onvoorsiene uitgawe te midde van verantwoordelikhede van 'n enkel broodwinner - daar is 'n menigte voorbeelde.
In heroorweging van jou uitgawes besluit jy om tydelik net die helfte van die maandelikse heffings te betaal aan die regspersoon van die skema waar jy en jou gesin woon.
Jy meen om dit weer ten volle by te bring sodra dinge beter gaan. Maar die skuld hoop vinnig op en skielik is jy R24 000 agterstallig - en uit die bloute is daar 'n aanmaning van die trustees in jou posbus waarin hulle aandring dat die uitstaande heffingskuld binne 'n sekere tydperk vereffen moet word.
Sou jy versuim om dit te doen, word aangedui dat regstappe teen jou ingestel sal word en dat die onkoste wat daarmee verband hou ook uit jou beursie betaal sal moet word.
Dít wil jy ten alle koste verhoed. Nadat jy fyn gaan kyk het na jou begroting sien jy dat jy eenmalig R20 000 bymekaar kan skraap. Jy nader die voorsitter van die trustees wat toevallig ook jou buurvrou is, en vra of jy die R20 000 in volle en finale vereffening van die uitstaande bedrae kan aanwend.
Tegemoetkomend en met begrip van jou penarie, sê sy dit is in orde. Sy noem dat sy dit ook met 'n ander trustee sal bevestig en herinner jou om seker te maak om van nou af met die heffingsbetalings by te bly.
Jy mag dalk voel dat jy so pas 'n nuwe blaadjie omgeslaan het - maar is dit skoon?
Toelaatbaarheid
Hierdie vraag moet aangepak word met inagneming van sekere aspekte wat deel is van die raamwerk van die DBW, naamlik dat die doeltreffende bestuur van 'n skema in die belang van alle eienaars is; dat alle eienaars 'n sê het in die sake van die skema; dat die bestuur van 'n skema nie sonder 'n voldoende finansiële struktuur kan geskied nie; en dat eienaars individueel en op 'n regverdige wyse finansieel moet bydra tot die administrasie en instandhouding van die skema.
Hierdie word bewerkstellig deur die bestuur van deeltitelskemas in die hande van die gemeenskap van eienaars (die regspersoon) te plaas, welke pligte uitgeoefen word deur die verkose trustees. Die trustees se magte en take word met sorg in die wet omskryf ten einde te verseker dat al die aspekte wat in plek moet wees vir 'n skema om ten beste te funksioneer, na omgesien word.
Dit sluit verskeie pligte in soos die hou van vergaderings, die betaal van versekering, instandhouding van die gemeenskaplike eiendom en die polisiëring van nakoming van gedragsreëls.
Een van die belangrikste pligte is egter om heffingsbydraes te gelas en dit in te vorder.
Heffings word in die algemeen op 'n billike en regverdige wyse opgelê omdat elke eienaar se individuele bydrae tot die heffings bereken word ooreenkomstig daardie eienaar se deelnemingskwota.
Dit eers nádat daar 'n gedetailleerde begroting van die verwagte uitgawes vir die betrokke jaar aanvaar is op 'n algemene vergadering van eienaars.
'n Dilemma soos hierbo uiteengesit was onlangs die geskilpunt in 'n Durbanse hof. Mnr. Z, 'n eienaar in 'n deeltitelskema, kon nie meer die maandelikse heffings bybring nie en dit het die regspersoon genoop om regstappe in te stel.
Vonnis is uitgereik vir 'n skuld van ongeveer R24 000.
Mnr. Z het die prokureurs van die regspersoon genader en aangebied om die skuld af te betaal teen R1 000 per maand, welke sy huidige heffingaanspreeklikheid sou insluit. Die regspersoon het die aanbod van die hand gewys en voortgegaan met die regsproses.
Hierna bekom Mnr. Z 'n lening van R30 000 by familielede en bied dit vervolgens aan die regspersoon in volle en finale vereffening van sy skuld, insluitende die regskoste (die totale verskuldigde bedrag het R30 000 oorskry). Mnr. Z het op sy eie met die trustees daaroor gekommunikeer en twee van hulle het ingestem.
In sy daaropvolgende verskyning in die hof het hy dit aan die regspersoon se prokureurs genoem. Ná die neem van instruksies by die trustees is die aanbod aanvaar.
Mnr. Z se verligting met die nuus dat 'n skikking bereik is was van korte duur. 'n Paar dae later word hy ingelig dat die aanvaarding van die R30 000 in volle en finale vereffening van die uitstaande skuld 'n oorsig was en dat die regspersoon daarop aandring dat die volle uitstaande bedrag betaal moet word - tesame met onbetaalde heffings wat intussen opgeloop het, rente daarop en regskoste.
Hierdie twispunt het eindelik voor die hof gekom. (Die feite in die saak was ietwat meer kompleks; hierdie is slegs 'n kort samevatting vir doeleindes van hierdie rubriek.)
DBW het die antwoord, sê hof
Art. 7(1) van die Deeltitelbestuurswet dui aan dat die regspersoon se pligte en magte uitgeoefen moet word soos dit voorgeskryf is in die wet, die regulasies en reëls of soos aangedui word in 'n resolusie wat deur die regspersoon geneem is by 'n algemene vergadering.
As 'n bevoegdheid nie deur die wet uitdruklik of stilswyend aan trustees toegewys is nie, kan hulle nie so 'n mag uitoefen nie.
Enige sodanige optrede sal ultra vires(magsoorskrydend) wees.
Daarom, in die betrokke geskil, het die hof uitgewys dat die trustees nie die bevoegdheid het om 'n skikking te aanvaar met betrekking tot uitstaande heffings en gepaardgaande koste nie, want die DBW gee geen so bevoegdheid aan hulle nie. Hul pligte is juis die teenoorgestelde, naamlik om heffings en uitstaande onkoste in te vorder.
Dit beteken ook dat die trustees se "aanvaarding" van die skikkingsaanbod ultra vires was en die "aanvaarding" sonder regskrag of regsgevolg was. Mnr. Z bly aanspreeklik vir die volle uitstaande skuld.
Sou die regspersoon ten tyde van 'n algemene vergadering 'n resolusie kon neem om so 'n skikkingsaanbod te aanvaar? Die antwoord is nee, en weens soortgelyke oorwegings: Dit is nie binne 'n regspersoon se magte om 'n resolusie te aanvaar in terme waarvan 'n statutêre plig afgelê word nie.
Die uitspraak beklemtoon dat trustees te alle tye in die belang van die geheel van die skema moet optree; as een eienaar toegelaat word om nie sy toegedeelde heffing te betaal nie, dan sal ander eienaars uiteindelik moet instaan vir die tekort wanneer die regspersoon uitgawes aangaan.
Die groot les is dat trustees moet onthou dat hulle nie 'n diskresie het om 'n eienaar vry te skeld van sy heffingsverpligting nie - hoe sterk ook al die liefdadigheids- of ander motivering daarvoor.
- Botha is 'n direkteur by die regsfirma STBB in Kaapstad.
