In twee weke gelede se rubriek (#25) oor korttermynverhuring binne deeltitelskemas is dit uitgelig dat die bal in die regspersoon se skoot lê: Probleme wat 'n regspersoon in hierdie verband ondervind moet in die skema se reëls hanteer word.
Nodeloos om te sê, elke leser as deeltitel-eienaar of -trustee weet goed dat om reëls binne 'n skema te wysig of om nuwe reëls te maak nie kinderspeletjies is nie.
Vandag se rubriek gaan egter nie oor die uitdagende vereistes wat die Deeltitelbestuurswet (DBW) hiervoor stel nie. Met verwysing na die vorige rubriek se bespreking oor korttermynverhuring is die klem eerder op die beantwoording van die volgende vraag: Praat mens, in die konteks van korttermynverhuringreëls, van 'n bestuurs- of 'n gedragsreël wat geskep of gewysig moet word?
In Die Burger van 2 Maart 2019 se Deeltitelforum-rubriek het wyle Tertius Maree verwys na 'n bevinding van 'n beregter van die ombudsdiens wat gegaan het oor 'n eienaar in 'n deeltitelskema wat, wetens dat verhuring vir termyne korter as 90 dae in daardie skema se gedragsreëls verbied was, nietemin daar 'n eenheid gekoop en daarna dit vir korttermynverhuring beskikbaar gestel het. Die einste eienaar het ook 'n aansoek aan die ombudsdiens gerig om die verbod ongeldig te verklaar omdat, in sy mening, die reël onredelik is.
Die eienaar was suksesvol, want die beregter het bevind dat die verbod ongeldig was - maar nie omdat dit onredelik was nie, wel omdat die beregter gemeen het dat die reël te doen het met 'n eienaar se uitoefening van sy eiendomsregte en moes daarom in die bestuursreëls vervat gewees het, nie in die gedragsreëls nie. Immers, het die ombudsdiens al uitgewys, het eienaars 'n grondwetlike reg om hul eiendomsregte uit te oefen deur om, onder meer, dit te verhuur op lang- of korttermyn.
Hierdie uitgangspunt van die beregter kan nie reg wees nie.
Hoewel daar nie definisies in die deeltitelwetgewing is vir onderskeidelik bestuurs- en gedragsreëls nie, is daar heelwat aanduidings in die wetgewing wat die verskille voldoende illustreer.
Reëls vir dag-tot-dag-sake
Ons weet dat die DBW 'n regspersoon verplig en oorloof om via bestuurs- en gedragsreëls, bestuursaspekte en optrede binne die skema te reguleer. Selfs sonder formele regsopleiding sal meeste deeltitel-eienaars en trustees aanvoel dat bestuursreëls te doen het met die bestuur en die administrasie van 'n deeltitelskema soos, byvoorbeeld:
- die aantal trustees, hul nominasie, verkiesing en vervanging, hul vergoeding (deel 3 in die regulasies, DBW);
- die berekening en invordering van heffings (art 3(1)(c), DBW);
- die reël en hou van algemene en spesiale vergaderings (reg 17, DBW);
- die toesien tot nakoming van reëls (reg 30, DBW);
- versekering van geboue en die gemeenskaplike eiendom (art 3(1)(h), DBW); en
- instandhouding van die gemeenskaplike eiendom (art 3(1)(l), DBW), en dies meer.
Dié reels onderskraag ooglopend die voorgeskrewe en belangrike organisatoriese raamwerk vir die bestuur van die skema wat die wetgewer daargestel het; en weens dié kernfunksie het die wetgewer ook bepaal dat hierdie reëls alleen aangepas of gewysig mag word op sterkte van 'n eenparige besluit deur al die eienaars as regspersoon (art10(2)(a), DBW).
Selfs ná 'n eenparige besluit moet die ombud se goedkeuring bekom word alvorens die reël geldig en afdwingbaar word.
Dan is daar die gedragsreëls wat eienaars en trustees ook sal aanvoel te doen het met die dag-tot-dag-optrede en gedrag van eienaars en inwoners binne 'n skema en sal sake soos spoedbeperkings, die aanhou van troeteldiere, waar inwoners en gaste mag parkeer, ensovoorts hanteer.
Hierdie tipe reëls kan makliker gewysig word, naamlik deur die neem van 'n spesiale besluit, welke 'n 75% meerderheidstem (in waarde) vereis.
Gaste moet hul ook gedra
Opsommenderwys kan mens aandui dat bestuursreëls in die DBW self vereenselwig word met die bestuur van die skema, en nie direk gedragsvoorskrifte plaas op eienaars en inwoners nie (hoewel indirek, in 'n mindere mate, want dit vereis dat eienaars aan inwoners, gaste en werknemers moet laat weet wat die reëls van die skema is).
Gedragsreëls weer het te make met die uitoefening van gebruik en genietingsbevoegdhede ten ospigte van gemeenksaplike eiendom, uitsluitlike gebruiksgebiede en eenhede.
Wat korttermynverhuring betref, en teen hierdie agtergrond, stem akademici saam dat 'n reël wat aandui hoe 'n eienaar sy bevoegdheid om sy eenheid uit te verhuur mag uitoefen, 'n gedragsreël is.
Dit is 'n tipe reël soos die ander gedragsreëls in bylae 2 in die regulasies wat te make het met hoe 'n eienaar sy eiendomsregte mag uitoefen, en die mate waartoe dit beperk word: 'n Eienaar mag nie op enige plek parkeer nie en moet hy die estetetiese reëls van die skema gehoorsaam wanneer hy aanpassings aan sy eenheid maak, om twee bykomende voorbeelde te noem.
Lesers moet ook onthou dat die eienaars, as regspersoon, nie 'n onbeperkte bevoegdheid het om reëls neer te lê nie, of daar nou 'n eenparige of spesiale besluit is of nie. Ons weet dat deeltitelskemas by wyse van reëls bestuur móét word (art 10(1) DBW), welke uit regsweë bindend op alle eienaars is, en vergestald is as wetgewing wat binne in die skema van toepassing is (reg 6(1) DBW).
Die reëls bind die regspersoon, eienaars en inwoners (en eienaars moet toesien dat hul besoekers, werknemers en dies meer die reëls nakom). Die eienaars as regspersoon is gelas met die verantwoordelikheid om toe te sien dat die reëls nagekom word, tesame met die regspersoon se ander pligte (soos om om te sien na die bestuur en instandhouding van die skema).
Bly binne die Grondwet
Die Engesle spreekwoord "No man is an island" val 'n mens hier by. Hoewel voorgaande dit dalk laat klink asof 'n skema soos 'n alleenstaande eiland mag hiet en gebied wat binne sy grense plaasvind, is dit net helfte van die storie: Die skema se reëls moet natuurlik binne ons Grondwet en ander landswette geoorloof wees, en is die magte van 'n regspersoon spesifiek beperk tot sake wat in die DBW uitgestip word.
Dit sluit sake in wat verband hou met die bestuur van die skema se gemeenskaplike eiendom ten behoewe van al die eienaars.
Soos akademici al uitgewys het, sluit dit nie die bevoegdheid in om aan eienaars voor te skryf wat hulle binne hul eenhede mag doen of nie (buiten dat dit nie onredelikerwys hinderlik mag wees nie), of wat hul met hul eenhede mag doen nie.
Dus gee die DBW nie aan 'n regspersoon die bevoegdheid om verhuring, en spesifiek korttermynverhuring, eenvoudig te verbied nie.
Sodanige aktiwiteite mag wel redelikerwys ingeperk word in 'n skema se reëls. (As mens swaarder inperkings wil plaas op uitoefening van eiendomsregte, sal die ontwikkelaar sodanige bepalings as voorwaardes in 'n skema se titelakte moet registreer.)
As ons aanvaar dat 'n reël oor die uitoefening van regte om jou eenheid vir kort of lang termyne uit te verhuur, 'n gedragsreël is, weet mens dat om die uitoefening van hierdie reg aan te spreek, 'n spesiale besluit geneem moet word. Van daar moet dit na die ombud gestuur word vir goedkeuring. Die bewoording van dié reël moet versigtig benader word sodat dit nie 'n ongeoorloofde inperking op 'n eienaar se bevoegdheid is nie. (Vir bystand en voorgestelde oplossings kan u Maryna Botha kontak by marynab@stbb.co.za.)
Kopkrap met korttermyn
Gewapen met 'n spesiale besluit mag dalk nog die einde niet wees. Veronderstel dat net nadat jy die spesiale besluit verkry het, mnr. X aan jou deur klop. Hy was een van die minderheid eienaars wat teen die spesiale besluit gestem het. Hy dui aan dat dit nog lank nie die einde van die storie is nie. En wil jy weet hoekom? Omdat die reëls van die skema duidelik aandui dat jy nie 'n besigheid mag bedryf van die skema nie; en om jou eenheid herhaaldelik te verhuur aan die gepeupel (soos hy dit noem) neerkom op die bedryf van 'n korttermynverhuringsbesigheid.
Het hy 'n punt beet? In die aangeleentheid van Kim Pistor v Hillside Village Property Owners Association CSOS 0227/WC/18 het die ombudsdiens bevind dat dit nie korrek was om korttermynverhuring met die bedryf van 'n besigheid gelyk te stel nie - in daardie geval omdat die eenheid binne 'n residensiële skema geleë was, die deelplan aangedui het dat die eenheid vir residensiële doeleindes bedoel was en daar nie sonering tot die teendeel was nie.
Hierdie uitkoms is in ooreenstemming met akademici se opinies waar dit telkemaal aangedui word dat korttermynverhuring nie beteken dat 'n eenheid se gebruik skielik verander van "residensieel" na iets anders nie.
Die persone wat van die diens gebruik maak, gebruik dit steeds vir residensiële doeleindes.
