Tieners en jong volwassenes wat nog in hul ouerhuise woon, kan die mees ewewigtige ouer tot raserny dryf.
Laat inkomtye, 'n kombuis wat nooit skoon agtergelaat word nie, televisiekamers wat rondgeskuif word na húl voorkeure, en daardie slaapkamer waar 'n leeu nie haar welpie sal vind nie.
Dit noop 'n mens om "grootmens-reëls" te probeer neerlê wat die saamwoon vir almal doenbaar maak, terwyl begrip getoon word vir die jong mens wat sy selfstandigheid en privaatheid op prys stel en jeuk om in 'n ruimte te wees waar hy sy eie ding kan doen.
Regtens is ons feitestel hierbo nie verwant aan die eiendomsregte van deeltiteleienaars nie. Daar is wel raakpunte wat die daaglikse kom en gaan van eienaars en bewoners in 'n deeltitelskema betref.
Die rede daarvoor is dat deeltitelontwikkelings dikwels gekenmerk word deur eenhede wat na aan mekaar geleë is en die een se harde musiek of onsmaaklike gedrag sal waarskynlik 'n ander eienaar of inwoner raak. Elke eienaar of inwoner wil sy deur kan toemaak en die ruimte binne die eenheid "syne" noem, waar hy 'n eie keuse het om te doen soos dit hom pas.
Dit is ook so dat daar in 'n deeltitelskema gemeenskaplike eiendom is wat aan elke eienaar in onverdeelde aandele behoort en waar vrede gehandhaaf word as elkeen die belange van die geheel van eienaars in ag neem in sy optrede.
Dit sal byvoorbeeld beteken dat Jan nie sy motor parkeer op 'n parkeerplek waarvan Sarie die reg tot eksklusiewe gebruik het nie, of dat Jan en Sarie nie laatnag saam met hul jong vriende luidrugtig by die skema se gemeenskaplike braai-en ontspanningsgeriewe kuier nie.
Toelaatbaar of nie?
Maar wie besluit wat toelaatbaar is? Jan en Sarie? Die trustees van die skema? Die ombud vir gemeenskapsbehuisingskemas? Die mense wat langste al daar woon?
Op verskillende wyses het almal van die voorgenoemde 'n sê - maar nie sonder meer nie. Daar is 'n voorgeskrewe raamwerk waarbinne reëls wat in deeltitelskemas geld, geskep word. Dit is as volg:
- Met registrasie van 'n nuwe skema in 'n akteskantoor wanneer dit vir die eerste keer tot stand kom, moet bestuurs- en gedragsreëls vasgestel wees.
In residensiële skemas word 'n bloudruk verskaf in die regulasies tot die deeltitelbestuurswet. Die meeste van hierdie reëls móét behou word en word na verwys as "unalterable" - met ander woorde, dit mag nie gewysig word nie. (Daar is effense nuanses rakende die voorgeskrewe gedragsreëls wat vasgestel was onderskeidelik in die deeltitelwette van 1971 en 1986. 'n Aparte nota sal mettertyd hieroor gaan.)
'n Ontwikkelaar sal dikwels bykomende reëls maak om die unieke aard van die skema te ondersteun. As dit studentehuisvesting is, byvoorbeeld, sal daar miskien bykomende reëls wees wat te doen het met die hou van partytjies of informele kuiers.
Ten einde te verseker dat die reëls uit 'n konstitusionele oogpunt aanvaarbaar is, vereis die deeltitelbestuurswet verder dat die ontwikkelaar die reëls aan die ombud moet voorlê vir goedkeuring alvorens die aansoek vir die totstandkoming van die skema by die akteskantoor ingedien mag word.
Die ombud moet verseker wees dat die reëls nie tussen eienaars onderskei op 'n onaanvaarbare wyse nie (byvoorbeeld, as 'n reël sou bepaal dat net mense van 'n bepaalde geloofsoortuiging daar mag woon), moet dit op iedereen van toepassing wees en redelik wees.
Daar is twee soorte voorgeskrewe reëls, naamlik:
- Bestuursreëls:
Die bestuursreëls bevat bepalings wat handel oor die bestuur en die administrasie van 'n deeltitelskema, tipies die bepaling van heffings, vergaderings, stemregte, die aantal trustees, verbouing van eenhede, hoe eenhede benut mag word en die oprig van nuwe strukture (soos byvoorbeeld motorafdakke) en dies meer.
Sekere van hierdie reëls mag aangepas word voor die stigting van die regspersoon deur die ontwikkelaar (en met goedkeuring van die ombud) of kan deur 'n eenparige besluit van die regspersoon verander word ná opening van die skema, onderhewig aan die goedkeuring van die ombud.
Sulke aanpassings het dikwels te doen met bepalings oor die getal trustees en hul nominasie, verkiesing, vervanging en vergoeding.
- Gedragsreëls
Die gedragsreëls bepaal watter daaglikse optrede van die eienaars en inwoners ontoelaatbaar sal wees.
Die is die reëls wat gewoonlik te doen het met die aanhou van troeteldiere; vullisverwydering; motors (parkering, spoedbeperking, wassery en olie-lekke); skade, veranderings en aanbouings aan die gemeenskaplike eiendom; estetiese reëls van die skema; die plasing van advertensies en kennisgewings op die gemeenskaplike eiendom; rommelstrooiing; wasgoed; stoor van vlambare en ander gevaarlike materiale; verhuring van eenhede en plaagbeheer.
Dit is vir die regspersoon moontlik om, met spesiale resolusie (75% meerderheid), die gedragsreëls van tyd tot tyd te wysig, vervang, daaraan toe te voeg of dit te herroep. Op hierdie manier sal Jan en Sarie, in ons voorbeeld vroeër, en elke inwoner van die kompleks 'n stem kan uitoefen om aanpassings aan die reëls te maak - of dit nou gaan daaroor om die speel van musiek tot sekere ure te beperk, voor te skryf wanneer kinders in gemeenskaplike areas mag speel, wanneer die swembad benut mag word, waar besoekers mag parkeer of die spoedgrens vir voertuie.
'n Aanpassing tot 'n gedragsreël mag egter nie teenstrydig wees met enige voorgeskrewe bestuursreël nie.
Ander regsreëls is ook ter sprake. Burereg het te doen met die regsverhouding tussen bure en is sui generis- eie aan sy soort.
Bure in hierdie konteks is nie noodwendig alleen die persoon wat langs jou woon nie, maar verwys na persone wie se belange in ag geneem moet word in die daaglikse gang van ons lewe. Dit kan aan die een kant beteken dat ek nie harde musiek moet speel as ander wil slaap nie. Aan die ander kant kan dit beteken dat 'n eienaar van 'n huis op 'n gholfbaan-landgoed nie redelikerwys kan verwag dat ander moet verlief neem dat gholfballe nie in sy tuin beland nie.
Burereg-reëls is ook van toepassing op eienaars en inwoners van 'n deeltitelskema, en hierdie beginsels geld bykomend tot die bestuurs- en gedragsreëls. Daar is nie 'n lys burereg-reëls nie; dit is reëls wat gegrond is op billikheid en redelikheid.
Ek en my kollega, Lizelle Kilbourn, sal van tyd tot tyd meer skryf oor die reëls in skemas - veral die gedragsreëls, omdat dit dikwels struweling veroorsaak en ook voor die howe verskyn. Daarom is dit belangrik om ag te slaan op die nuanses.
- Botha is 'n direkteur by die regsfirma STBB in Kaapstad.
