Saam met die aantreklike aspekte van deeltiteleienaarskap is daar ook goed wat 'n doring in die vlees is.
Die afgelope twee weke se rubrieke het gehandel oor een so 'n doring - waterlekkasies en wie regtens die verantwoordelikheid dra vir die skade.
In hierdie konteks dink mens natuurlik onmiddellik aan versekering. In vandag se rubriek sowel as die volgende twee bespreek ons vrae oor deeltitelversekering.
Wat sê die wetgewer oor wie vir versekering verantwoordelik is? Nóg die Deeltitelwet nóg die Deeltitelbestuurswet het 'n oorbruggende bepaling of hoofstuk wat met deeltitelskemaversekering (DSV) te doen het.
Die bepalings rakende versekering is versprei in verskillende dele van die wette.
Die algemene uitgangspunt is tweeledig: Die regspersoon (via die trustees) moet die skema as geheel verseker vir brand- en ander risiko's, maar eienaars se reg om hul individuele eenhede vir bykomende risiko's te verseker word voorbehou.
Waarvoor moet die regspersoon versekering uitneem?
- Die versekering van geboue behels outomaties die eienaars se regte ten opsigte van die gemeenskaplike eiendom (art. 16(4) van die Deeltitelwet).
- Art. 3(1)(h) van die Deeltitelbestuurswet verplig eienaars (as regspersoon) om die gebou/e in die skema te verseker vir hul volle vervangingswaarde teen brandskade, asook teen die bykomende risiko's wat in regulasie 3 gelys word en waarvoor bykomende versekering uitgeneem moet word.
Laasgenoemde sluit onder meer die volgende in:
- (a) weerlig, ontploffings en rook; (b) oproer, stakings en arbeidsonrus; (c) storms, hael en vloede; (d) aardbewings en insakking; (f) waterskade, soos 'n waterpyp wat gebars of 'n watertenk wat oorvloei het; (g) skade veroorsaak deur 'n voertuig of vliegtuig wat teen 'n gebou, muur of heining bots; en (g) inbraak-skade.
- Art. 3(1)(i) dui verder aan versekering móét uitgeneem word vir bykomende gebeurlikhede, sou die eienaars dit by wyse van 'n mosie versoek wat deur 'n spesiale besluit aanvaar is.
- Dan is daar ook die vereiste in die Deeltitelbestuurswet dat getrouheidswaarborg- en openbare-aanspreeklikheidsversekering in plek moet wees.
- Die ombuddiens mag, op aansoek van 'n belanghebbende, 'n regspersoon beveel om versekering uit te neem (of om die waarde van die versekering te verhoog).
Hoe word premies bereken?
Die premies kom uit die sakke van eienaars, wat verantwoordelik is vir die betaling van 'n maandelikse heffing as sy proporsionele deel van die koste verbonde aan, onder meer, die versekering, instandhouding en sekuriteit van die gemeenskaplike eiendom in die skema.
Die heffings dek die algemene bedryfskoste van die skema en word jaarliks op die algemene jaarvergadering - wat alle eienaars in die skema behoort by te woon - goedgekeur.
Omdat al die geboue gedek word deur een versekeringspolis en 'n groter eenheid daarom meer nut uit die polis kry - en ook meer versekeringswaarde as 'n kleiner eenheid het - is die berekening van 'n eienaar se premie in pas met die eienaar se deelnemingskwota.
Anders gestel, die premie-bydrae is gebaseer op die verhouding wat bestaan tussen die grootte van 'n eienaar se eenheid se vloeroppervlak en die vloeroppervlak van al die eenhede.
Premie-bydraes bly nie onveranderd nie. Sou daar 'n mosie aanvaar word om 'n bykomende risiko te dek, sal die berekening aangepas word.
Die standaardbestuursreëls (23(3) en 17(6)) bepaal voorts dat daar voor elke algemene jaarvergadering bylaes deur die trustees opgestel moet word waarin 'n raming weergegee word van die vervangingswaarde van geboue en verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom.
'n Eienaar kan te eniger tyd die vervangingswaarde, soos gespesifiseer in die versekeringspolis van sy eenheid, verhoog.
Die kompleksiteit van deeltitelversekering is beslis te wyte aan die uiteenlopende belange van die drie hoof-rolspelers: die regspersoon (die "span" skema-eienaars wat as 'n belangegroep moet optree in belang van die skema as geheel); die individuele eienaars (wie se belang by die versekering hoofsaaklik verband hou met hul eie eenhede); en die verbandhouers wat 'n versekerbare belang in die welsyn van die skema en eenhede het (meesal banke wat aan eienaars lenings voorsien het om 'n eenheid te koop welke lening deur 'n geregistreerde verband gerugsteun is).
Beste is dus om dit te benader soos om 'n olifant te eet - stukkie vir stukkie.
Tot volgende keer dan vir meer vrae, soos wie besluit of die versekering voldoende is, hoe dikwels die versekering-portefeulje hersien moet word en hoe onderskei word tussen eenhede met luukse interne verbeterings en ander daarsonder.
- Botha is 'n direkteur by die regsfirma STBB.
