In Die Burger-rubriek van 19 Julie 2025 het my kollega en mede-rubriekskrywer Lizelle Kilbourn die moeilike onderskeid tussen die tipes uitsluitlike gebruiksgebiede (UGB's) wat mens in deeltitelskemas vind, uitgelig.
Sy het ook 'n gebruikersvriendelike vloeidiagram gepubliseer wat deeltiteleienaars en -praktisyns kan gebruik om vas te stel wat die aard van hul regte is met betrekking tot 'n bepaalde UGB. Vandag se rubriek brei verder hieroor uit.
Die voortsetting van hierdie tema volg nadat ons 'n navraag gehad het van 'n private deeltitelskema-ontwikkelaar wat omtrent agt eenhede gebou het, elkeen met 'n parkeerplek, en wat nou gedagvaar word omdat die kopers aan wie 'n eenheid en 'n parkeerruimte verkoop is, alleen titel tot die dele gekry het.
Hulle voer aan dat hulle betaal het vir 'n deel asook 'n parkeerruimte en dat die aankoop as sulks in die koopooreenkoms omskryf is. Hulle het daarom vir iets betaal waarvoor hulle nie titel ontvang het nie. Dit is net een voorbeeld van die tipe probleme wat dikwels in praktyk rakende UGB's ontstaan, meesal weens onkunde, nie bedrog nie.
UGB's is tipies die privaat tuine, balkonne, stoorkamers en parkeerplekke in deeltitelskemas - geleë op die gemeenskaplike eiendom, maar ten opsigte waarvan deeleienaars sekere uitsluitlike gebruiksregte geniet.
Dit beteken, soos lesers al weet, dat dit nie dele is ten opsigte waarvan kopers eiendomsreg verkry en 'n titelakte sal hou nie. Soos Lizelle in haar rubriek genoem het, verkry 'n deeleienaar aan wie 'n UGB toegeken word, 'n "formele" of "informele" reg tot eksklusiewe gebruik van 'n bepaalde area wat deel is van die gemeenskaplike eiendom.
Lesers weet ook, uit laasweek se artikel, dat hierdie twee tipes UGB's as volg tot stand kom: Ten opsigte van die "formele" een, geskep ingevolge art. 27 van die Deeltitelwet van 1986 (DW), vind registrasie in die aktekantoor plaas en 'n titelakte word aan die koper uitgereik.
Dit is regtens "onroerende eiendom" en kan met verband beswaar word. "Informele" UGB's kan beskryf word as 'n vergunning van die regspersoon aan deeleienaars dat hulle eksklusiewe gebruiksregte ten opsigte van die gemeenskaplike eiendom mag uitoefen, welke in die skema se reëls vervat is [en geoorloof is in art. 10(7) van die Deeltitelbestuurswet 2016 (DBW)]. Dit word nie geag "onroerende eiendom" te wees nie, 'n verband kan nie daaroor geregistreer word nie, en geen titelakte word ten opsigte daarvan uitgereik nie.
Ondanks hierdie uiteenlopende regsverskille is daar met 'n fisieke inspeksie van die betrokke UGB's geen verskil tussen die twee nie. En, as 'n mens na die betrokke inwoner se genieting van die area kyk, is dit eenders.
Of die reg om op 'n bepaalde plek te parkeer nou gehou word as die een soort UGB en nie as die ander soort nie, word die reg prakties op presies dieselfde manier uitgeoefen, en so ook met die genieting van 'n balkon, gebruik van 'n stoorkamer en dies meer.
Om, wat verskille betref, die praktiese prentjie verder te verduister, bepaal die DBW (art. 3(1)(c)) dat in albei gevalle die UGB-reghouer verantwoordelik is vir bykomende heffings wat met die regspersoon se onderhouds- en instandhoudingsverantwoordelikheid van daardie areas (synde gemeenskaplike eiendom) gepaard gaan. Ons kyk na 'n paar bykomende vrae wat uit hierdie teenstrydigheid met die tipiese "walks like a duck and quacks like a duck"-slotsom ontstaan.
Ter inleiding, waarom 'n "notariële akte van sessie" wanneer ons verwys na die titel tot 'n formele UGB? Soos aangedui in verlede week se rubriek, is daar net twee goed in 'n deeltitelskema ten opsigte waarvan eiendomsregte bekom kan word.
Die eerste is dele wat as sulks op 'n geregistreerde deelplan aangedui is en ten opsigte waarvan individuele eienaarskap moontlik is; en dan gemeenskaplike eiendom wat aan alle deeleienaars gesamentlik, in onverdeelde aandele, behoort (art. 16(1), DW).
Deeleienaars kry nie 'n afsonderlike titelakte ten opsigte van hul gedeelde eienaarskap van die gemeenskaplike eiendom nie - die titelakte van die deel lys hierdie "bykomende" eiendomsreg.
Artikel 27 (formele) UGB's, soos die naam aandui, het te make met regte wat die houer daarvan veroorloof om uitsluitlike gebruik van die betrokke area vir haarself toe te eien.
Dit moet onderskei word van die meer omvattende regte wat by eiendomsreg inbegrepe is, byvoorbeeld die reg om die item te verkwansel, of te skenk, of te verhuur, te vernietig, te herbou, en dies meer.
Die eiendomsreg van die area waarop die UGB-regte uitgeoefen word, behoort egter aan die deeleienaars gesamentlik. Die houer van UGB-regte het gevolglik mindere regte as 'n eienaar.
Ten einde sulke mindere regte ten opsigte van onroerende eiendom van een houer na 'n ander te laat oorgaan, praat ons van 'n sessie van regte (en nie oordrag van eiendomsreg nie), sessie synde die regsmeganisme hoe hierdie minder-as-eiendomsregte van een persoon aan 'n ander oorgedra word.
Die sessie-dokument word deur albei partye onderteken in die teenwoordigheid van 'n notaris, wat dit dan attesteer, en die dokument word daarna geregistreer in 'n aktekantoor. Dit word dan 'n titelakte, genaamd 'n Notariële Akte van Sessie van 'n UGB.
Ons praat van "geskep" in die reëls wanneer ons na informele UGB's verwys, in teenstelling met 'n UGB wat gehou word kragtens 'n titelakte (Notariële Akte). Hoekom?
Registrasie van die sessie van formele UGB-regte in 'n aktekantoor is moontlik omdat, toe die skema daar geregistreer was, daar 'n deelplan was waarop dele en UGB's aangedui was, en die aktekantoor het die dele en UGB's in hul rekords geïntegreer. Op hierdie manier kan die aktekantoor, die landmeter-generaal en die publiek "sien" wat daar in die skema bestaan ten opsigte waarvan formele regte bekom kan word.
Dink so daaraan: As Jan by die aktekantoor werk en dokumente ontvang om oordrag te laat geskied van 'n deel en 'n UGB in 'n skema in Swellendam waar hy nog nooit was nie, sal hy nie weet of daar werklik 'n deel of UGB is nie (en nog minder wat die aard van die UGB is). Hoe kan hy vasstel wat die posisie is? Deur te kyk wat aangedui is op die geregistreerde deelplan.
Wat UGB's betref wat "geskep" is ingevolge art. 10(7) DBW, is een van die kenmerkende aspekte daarvan dat dit nie op die deelplan verskyn nie. Daar is dus geen "regsbestaan" as afsonderlike saaklike reg van die UGB nie; en ons reg kan dan nie gehoor gee aan 'n transaksie wat oënskynlik hiermee verband hou nie.
Met ander woorde, sou 'n mens 'n transaksie by die aktekantoor liasseer ten opsigte van hierdie tipe UGB, sal Jan in ons bogenoemde voorbeeld aandui dat (vir aktekantoor-doeleindes), hierdie UGB nie "bestaan" nie, want dit verskyn nie op die plan wat in hul rekords geregistreer is nie.
Daarom kan hulle nie 'n sessie van die regte registreer nie. Informele regte tot UGB's moet daarom opnuut "geskep" word, soos die DBW in art. 10(7) aandui, deur insluiting van sulke regte in die skema sa reëls.
Waarom is daar die twee eenderse, dog uiteenlopende vorme van UGB's? Dit is 'n duur en ingrypende proses om 'n nuwe skema met dele en formele UGB's in die aktekantoor geregistreer te kry.
Benewens al die beplanning, finansiële insette, bouwerk, verkope en vereistes van bou-inspekteurs, is daar ook velerlei regsvereistes en -uitgawes. Laasgenoemde sluit in dat, soos vereis in art. 5 DW, dat 'n deelplan deur 'n landmeter opgestel moet word en dat dele en UGB's daarop aangetoon moet word, op skaal, tesame met akkurate koördinate en verskeie ander detail. Elke opmeting en aanduiding op 'n kaart verg uiterste vaardigheid en neem tyd.
'n Ontwikkelaar is soms nie geneë of in die posisie om hierdie bykomende uitgawes aan te gaan nie, of kan nie die tyd wat dit benodig, afstaan nie, dikwels weens finansiële druk wat spoedige registrasie van die skema in die aktekantoor noop. Die skema word dan geregistreer met 'n plan wat die dele en gemeenskaplike eiendom aandui, en hierdie parkeerareas, balkonne, ens. vorm dan bloot deel van die gemeenskaplike eiendom.
Dit behoort nie noodwendig 'n probleem te wees nie. As tannie Sannie 'n tuin-area buite haar deel gebruik, beplant en versorg asof dit hare is, dan sal meeste bure waarskynlik die mooi tuin geniet.
Maar wat nou as tannie Sannie se buurman vir haar aandui dat hy netsoveel regte ten opsigte van daardie tuin-area het as sy, die blomme pluk na hartelus en gifstowwe daar spuit wat sy verkies om nie te gebruik nie, want (vertel hy haar) dit is uiteraard gemeenskaplike eiendom wat aan hul almal in gelyke aandeelhouding behoort.
Dan wat? Regstegnies is die buurman se onredelike optrede regtens geoorloof, want hy is inderdaad mede-eienaar (tesame met al die ander eienaars in die skema).
Vir sulke gevalle, sedert 1997, kan ontwikkelaars (of 'n regspersoon) voorsiening maak vir toekenning van informele UGB's soos hierbo beskryf, deur dit in die reëls in te sluit. Die UGB's word dus "geskep" buite die akte-registrasiestelsel. Daar is geen sprake van oordrag van eiendomsreg of sessie van regte nie - dit is 'n vergunning ingevolge die reëls.
Ter afsluiting, wees bedag wanneer daar met UGB's omgegaan word. Dit is noodsaaklik dat behoorlike ondersoek gedoen word oor die aard van gebruiksregte binne deeltitelskemas.
