‘Ver van jou goed, na aan jou skade," lui die spreekwoord.
Deur 'n ietwat liberale nuansering, kan die spreekwoord 'n leser se aandag vestig op die swaarkry van so baie mense wie se maandelikse begroting ver moet strek om oor die weg te kom, en wat na aan hul goed moet wees om uitgawes en koste te beperk - met ander woorde, na aan jou werkplek, na aan bekostigbare mediese dienste, na aan openbare vervoer, na aan kinders se skole.
Die gerieflikheid hiervan is nie die hoofoorweging nie, eerder die geweldige kostebesparing wat dit kan meebring.
Om dit te bewerkstellig is 'n groter tameletjie as wat 'n mens dalk verwag. Dink maar aan die groter stede naby of in die omgewing waar jy woon - Kaapstad, Stellenbosch, die Paarl, Worcester, Hermanus, Malmesbury, Tygerberg, Blouberg, om maar net te begin aftel. Daar waar die skole, mediese dienste, winkelsentrums, haarkappers, motordienste, banke, supermarkte, biblioteke, koffiewinkels, kerke, regsfirmas, klerewinkels en pizzerias is, is waar mense indiensneming aantref.
Dit is na aan hierdie gebiede waar werkende mense verkieslik wil woon, hul kinders wil laat skoolgaan, inkopies wil afhandel, en dies meer. Hierdie gebiede is dus gesog, meestal reeds ontwikkel en bebou.
Oor die land heen het sommige munisipaliteite reeds beleide in werking wat bepaal dat sodra 'n ontwikkelaar aansoek doen om toestemming om 'n behuisingsontwikkeling in bepaalde gebiede van stapel te stuur, sal bepalings oor inklusiewe behuising van toepassing wees.
Blyplek om te koop of te huur is nie net skaars nie, dit is geprys om die sak van diegene met 'n hoër inkomste te pas. Goedkoper woongeriewe is toenemend verder weg van die stede waar mense werk.
Stadsbeplanners, argitekte, diegene wat munisipale beleide vasstel, politici en welsynsdrukgroepe is al 'n wyle besig om iets omtrent hierdie werklikheid te doen. Een sodanige beleid het te make met gemeenskapsbehuisingontwikkelings, wat deeltitelskemas insluit - daarom hierdie onderwerp in vandag se Deeltitelforum.
Oor die land heen het sommige munisipaliteite reeds beleide in werking wat bepaal dat sodra 'n ontwikkelaar aansoek doen om toestemming om 'n behuisingsontwikkeling in bepaalde gebiede van stapel te stuur, sal bepalings oor inklusiewe behuising van toepassing wees. (In Engels word dit inclusionary housing genoem.) Dit kan byvoorbeeld beteken dat 'n sekere persentasie van die wooneenhede wat opgerig gaan word, "bekostigbare behuising" moet wees, of dat 'n spesifieke koopprys gestel word vir 'n bepaalde getal eenhede binne die ontwikkeling.
In hierdie konteks het die beskrywing "bekostigbare behuising" nie 'n gegewe definisie nie. Dit sal verskillende beskrywings aanneem in die onderskeie munisipaliteite se beleide, maar sal telkemaal te doen hê met behuising wat bekostigbaar is vir mense in die lae-inkomstegroepe.
Die inwerkingstelling van sulke beleide ontlok baie bespreking en menings. Dit is nie die doel van vandag se rubriek om hierdie argumente te belig of te evalueer nie. Die doel van die Deeltitelforum is om 'n bewussyn te kweek oor die ontwikkeling van sulke beleide omdat dit die skema op verskeie maniere sal raak.
Onderliggend is die daarstel van so 'n beleid voor die hand liggend: Ontwikkelaars word genoop om die plaaslike en die nasionale regering te help om laekostebehuising binne gesogte gebiede te vestig in ruil vir bepaalde voordele, soos dat aanvullende ontwikkelingsregte toegestaan moet word wat die ontwikkeling en waarde daarvan bevorder.
Hierdie soort inisiatiewe is nie 'n nuwe gier of 'n unieke plaaslike verskynsel nie - soortgelyke beleide word al lank in buitelandse jurisdiksies toegepas. Meestal behels dit dat 'n plaaslike owerheid sy magte om toestemming te verleen vir behuisingsontwikkelings, en om grondgebruiksregte toe te staan, aanwend as 'n manier om met ontwikkelaars te onderhandel oor die insluiting van bekostigbare wooneenhede binne nuwe ontwikkelings.
In 2019 reeds het die Johannesburg-metro die eerste munisipaliteit in Suid-Afrika geword wat 'n inklusiewe behuisingsbeleid formeel aanvaar het. Dit het nie oornag gebeur nie - heelwat gesprekke het plaasgevind tussen die verskillende rolspelers. Die beleid wat uiteindelik aanvaar is, bied verskillende moontlikhede vir ontwikkelaars wat ontwikkelings in bepaalde gebiede beoog.
Een opsie wat 'n ontwikkelaar kan kies, het te make met 'n bepaalde omskrywing van bekostigbare behuising wat, vir die doeleindes van daardie beleid, betrekking het op die grootte van die wooneenheid eerder as die eenheid se verkoopprys. Hierdie opsie is in die beleid ingesluit ná onderhandelinge tussen die ontwikkelaars en die munisipaliteit. Die ontwikkelaars het aangevoer dat dit onredelik en onhaalbaar sou wees as die metro 'n spesifieke verkoopprys sou voorskryf.
Vanweë die toenemende vraag na sowel groter as kleiner wooneenhede in die metro se jurisdiksie dui nuusberigte daarop dat die metro sedert 2019 heelwat behuisingsontwikkelings met inklusiewe behuisingskomponente goedgekeur het.
Plaaslik, nadat die Wes-Kaap se nasionale regering 'n beleid aanvaar het wat riglyne bied aan munisipaliteite vir die daarstel van sulke beleide, was die Stellenbosch-munisipaliteit die eerste een wat 'n inklusiewe behuisingsbeleid aanvaar het, reeds in verlede jaar.
Ná ingrypende onderhandelinge met die rolspelers, waartydens Annetjie Coetsee, een van my kollegas, ten nouste betrokke was in onderhandelinge namens 'n ontwikkelaar-kliënt), is 'n ooreenkoms bereik met die rolspelers in daardie munisipale gebied. Dit behels dat alle ontwikkelings waarbinne meer as 20 behuisingseenhede opgerig word, en wat binne sekere prioriteitsgebiede geleë gaan wees, moet toesien dat 'n bepaalde getal eenhede as bekostigbare wooneenhede bemark en verkoop word.
Na gelang van die gebied waarin die ontwikkeling opgerig gaan word, kan die persentasie meer of minder as 20% wees.
Die Stellenbosch-munisipaliteit het ook voorsiening gemaak vir 'n skema waar ontwikkelaars vrywillig 'n inklusiewe behuisingskomponent kan insluit in projekte wat beoog word in gebiede wat buite die prioriteitsgebiede val, in ruil vir voordeliger ontwikkelingsregte of afgeskaalde vereistes oor die getal parkeerplekke waarvoor voorsiening gemaak moet word binne die ontwikkeling, afslag ten opsigte van ontwikkelingsheffings, en so meer.
Ons sal dié onderwerp weer in hierdie rubriek bespreek, veral sodra meer munisipaliteite sodanige beleide aanvaar, sodat lesers kennis kan opdoen oor hoe die nuwe deeltitelontwikkelings gaan lyk.
