Omdat deeltitelbehuising meestal beteken dat jy en jou bure (dikwels dun) mure deel, is daar altyd stories te vertel oor "sonde met die bure".
Irritasievlakke styg vinnig, en waar mens dalk tevore oorgesien het dat 'n buurvrou 'n troeteldier aanhou al verbied die skema se reëls dit; of haar nuwe kêrel toegelaat het om sy talente te bewys deur haar stoep in 'n braaikamer te omskep sonder om enige van die voorgeskrewe reëls te volg, word sake vinnig onhoubaar.
Daarom klop jy aan die deur van jou skema se trustees en vra hulle om die buurvrou aan te spreek. Maar die trustees doen niks, ondanks jou advies aan hulle dat die kêrel se groot bakkie nou al byna permanent op 'n besoekersparkeerplek staan.
Jy het gelees toe wyle Tertius Maree destyds in hierdie einste rubriek (15.10.2016) geskryf het dat die nuwe stelle wetgewing wat enersyds met deeltitelskemas te make het (die Deeltitelbestuurswet), en andersyds met alle gemeenskapsbehuisingskemas (die Wet op die Ombud vir Gemeenskapsbehuisingskemas - die "Ombudswet"), dat trustees verantwoordbaar is:
"Dit is wel baie duidelik uit die bepalings van die Ombudswet, die Bestuurswet, sowel as die nuwe voorgeskrewe reëls, dat die dae van amateurtrustees verby is.
"Daar word nou soveel nuwe ingewikkelde vereistes aan die bestuur van deeltitelskemas gestel dat deskundige bystand onontbeerlik geword het."
Móét jy nou 'n prokureur of ander deeltitelspesialis nader vir deskundige bystand omdat die trustees in jou skema nie hul pligte nakom nie en nakoming van die reëls deur die eienaars en inwoners agterweë laat? Die antwoord is die een wat my kollega Lizelle Kilbourn 'n "goeie prokureursantwoord" noem: Ja en nee.
Waarom nee? Die Ombudswet is in werking gestel om juis te help met sulke geskille. Dié wet is van toepassing op residensiële gemeenskapsbehuisingskemas soos:
- Deeltitelskemas;
- Ontwikkelings wat deur 'n huiseienaarsvereniging bestuur word;
- Aandeleblokskemas;
- Behuisingskemas vir afgetrede persone; en
- Köoperatiewe behuisingskemas.
Die wet skep 'n Ombudsdiens en meganismes vir beslegting van geskille in hierdie skemas. Art. 38 van die Ombudswet verduidelik dat enige persoon of party wat deel is van of wesenlik geraak word deur 'n dispuut in 'n skema, daarop geregtig is om die geskil na die Ombudsdiens te verwys vir beslegting. Juis omdat dit 'n doelstelling van die wet is om 'n meer kostedoeltreffende, gebruikersvriendelike en vinniger alternatief vir litigasie te bied, dui die wet aan dat partye self by die Ombudsdiens moet optree, sonder regsverteenwoordiging.
Die Ombudsdiens is nie 'n forum vir persoonlike geskille nie, byvoorbeeld as jy meen dat jou buurvrou se kêrel kras woorde gebruik wat jou jong kinders hoor wanneer hulle buite speel - maar vir sake wat met die administrasie van die skema te doen het.
Klagtes oor, onder meer, die volgende aspekte van die administrasie van 'n behuisingskema kan vir beregting na die Ombudsdiens verwys word:
- Finansiële geskille;
- Bestuursaangeleenthede;
- Vergaderings;
- Bestuursagentdienste; en
- Bestuur van gemeenskaplike en eksklusiewe gebruiksareas.
Algemene sake
Wanneer so 'n aansoek deur die Ombudsdiens ontvang word, sal hulle dit evalueer om die geldigheid daarvan te bepaal - dit moet 'n belanghebbende wees wat die aansoek bring, soos 'n eienaar of huurder of selfs 'n verbandhouer, en dit moet gaan oor 'n aspek van die administrasie van die skema.
Indien die aansoek geldig is en die moontlikheid van 'n vriendskaplike oplossing hom voordoen, sal die geskil vir bemiddeling verwys word.
Bemiddeling is 'n proses waartydens die partye deur 'n onafhanklike bemiddelaar gehelp word om 'n wedersydse oplossing te vind. As bemiddeling onsuksesvol is, of as die klagte van 'n meer ernstige aard is, word dit vir beregting verwys. Ten tyde van 'n beregtingsverhoor moet die beregter alle getuienis in ag neem en dan 'n beslissing maak wat bindend is. Hierdie bevel is afdwingbaar in 'n landdros- of hooggeregshof. (Indien 'n gemeenskapskema interne geskilmeganismes het, moet hierdie meganismes eers uitgeput word voordat 'n saak na die Ombudsdiens verwys mag word. Indien daar nie so 'n meganisme in die betrokke skema se bestuursdokumente of reëls is nie kan die Ombudsdiens direk genader word.)
Dit bring ons by die ja-deel van die antwoord. 'n Person wat meen die bevinding van die beregter is foutief, het beperkte geleentheid om appèl aan te teken: Appèl is alleen toelaatbaar as die beregter die reg verkeerd toegepas het.
Daarom dat mense dikwels advies inwin van regskenners oor onder meer die opstel van hul dokumente en vir raad oor watter bewyse om voor te lê.
