Met die eerste rubriek vir 2025 in die Deeltitelforum, wil ek en my kollega, Lizelle Kilbourn, vir al die lesers 'n mooi jaar toewens waarin ons heelwat deeltitelvraagstukke kan ontrafel!
Ek het onlangs weer 'n liedjie van die immer gewilde Kaapse Klopse-karnaval gehoor - die een wat begin met "Dis 'n nuwe jaar, ons is deurmekaar . . .", en daarmee val 'n mens sommer met die deur in die huis van die "deurmekaar" van party deeltitel-dispute.
'n Leser het 'n navraag gehad oor hoe dit werk as trustees of 'n bestuursagent namens die regspersoon 'n dispuut aanhangig maak teen 'n ander lid van die regspersoon, omdat daardie lid byvoorbeeld agterweë bly om sy/haar heffings te betaal. Dit is vanselfsprekend, noem die leser, dat waar een lid nie sy bydraes byhou nie, dit tot gevolg het dat ander betalende lede daardie lid subsidieer. Die vraag was of trustees, in terme van die Ombudswet vir Gemeenskapsbehuising ("die Ombudswet"), regstappe kan instel. Die verdere vraag was of hulle in so 'n geval stappe móét instel en, indien wel, wat staan 'n lid te doen as die trustees versuim om die heffings in te vorder.
Daar is heelwat aspekte wat hier 'n rol speel. Kortliks, die volgende ter agtergrond:
- 'n Deeltitelskema se regspersoon is verplig om tydens die algemene jaarvergadering 'n begroting aan die lede voor te lê vir goedkeuring, en om daarna die nodige fondse in te vorder by wyse van heffings. Lede is uit regsweë verplig om hul heffings te betaal, soos vasgestel met verwysing na die onderskeie lede se deelnemingskwotas (art. 3(1) Deeltitelbestuurswet ("DBW"));
- Bestuursreël ("BR") 25(1) in die DBW verplig die trustees om elke lid binne 14 dae ná aanvaarding van die begroting op die algemene jaarvergadering, skriftelik mee te deel wat daardie lid se heffing vir die komende finansiële jaar beloop. Hierdie skriftelike kennisgewing moet die eienaar herinner aan sy aanspreeklikheid vir heffings; op watter dag van elke maand betaling gemaak moet word; aandui watter rente, indien enige, gehef word op laat betalings; en moet die eienaar inlig waarheen om geskille rakende die heffing te verwys;
- Waar 'n lid die bedrag van die beweerde uitstaande heffing betwis, mag hy nie uit eie beweging weier om te betaal nie. In so 'n geval is die aangewese roete vir die betrokke lid om 'n dispuut by die Ombudsdiens aanhangig te maak en te vra vir 'n bevel waarin verklaar word dat die heffing verkeerdelik bereken is of onbillik is, en om die bedrag van die heffing dienooreenkomstig aan te pas (art. 39(1) Ombudswet);
- Trustees móét toesien dat die heffings ingevorder word - daarsonder kan daar immers nie na onder meer die onderhoud en instandhouding omgesien word nie (art. 3(1), art. 7, en BR 9(b), DBW);
- BR 25(2) bepaal dat die trustees 'n finale kennisgewing moet stuur aan enige lid wie se heffings agterstallig is. Hierdie kennisgewing moet onder meer ook aandui wat die rente op die agterstallige balans is, hoe dit verder gaan oploop en, sou die lid nie binne 14 dae betaal nie, dat die regspersoon formele stappe gaan neem om die skuld in te vorder;
- Wat rente op 'n agterstallige heffing betref, bepaal BR 12(3)(c) dat rente op uitstaande bedrae wat aan die regspersoon verskuldig is, betaalbaar gemaak mag word as die trustees 'n resolusie ten dien effek geneem het; en
- Bykomend bepaal BR 25(4) dat lede verplig is om die regspersoon te vergoed vir alle regsuitgawes wat redelikerwys aangegaan is ten einde die skuld in te vorder, soos getakseer is of andersins soos ooreengekom is met die lid.
Wat is die eerste stap wat trustees moet oorweeg om uitstaande heffings in te vorder? Is dit nodig om eers na die Ombudsdiens te gaan en dan na 'n prokureur of die howe?
Die konteks van die agterstalligheid help met die antwoord.
Indien dit (bloot) 'n laat betaler is, byvoorbeeld iemand wat finansieel sukkel om met die betalings by te hou, en die trustees se kennisgewing aan die lid geen positiewe uitwerking gehad het nie, dan is dit aangewese om die geskil na die Ombudsdiens te verwys.
Art. 3(2) DBW bepaal spesifiek dat trustees agterstallige heffings op hierdie wyse kan invorder, met ander woorde om 'n bevel van die Ombudsdiens te bekom wat die lid verplig om die uitstaande skuld op 'n gegewe datum te betaal. (Ons howe, asook die Ombudsdiens, beklemtoon telkemaal dat begrip en medelye vir 'n lid se finansiële posisie nie die regspersoon verskoon van die plig om agterstallige heffings in te vorder nie. Die regspersoon mag ook nie sulke skuld afskryf nie. Nie alleen sal dit die nadelige gevolg hê dat die regspersoon se finansies (wat die skema se bestuur, instandhouding en administrasie finansier) verswak nie, maar dit belas indirek die betalende lede met die skulde van diegene wat nie betaal nie.
Wat die bevinding van die Ombudsdiens so aantreklik maak, is dat dit dieselfde gesag het as 'n bevel van 'n landdroshof (art. 56(1) Ombudswet). 'n Suksesvolle aansoeker kan die ombud se bevel (tesame met sekere voorgeskrewe dokumente) na die klerk van 'n landdroshof neem vir 'n stempel, wat dan die dokument 'n hofbevel maak.
Dit het weer tot gevolg dat, sou die lid steeds agterstallig bly, die regspersoon die balju van die hof kan nader om beslag te lê op roerende goed van die betrokke lid sodat dit verkoop kan word ten einde die uitstaande bedrag op hierdie manier in te vorder.
'n Regspersoon of lid kan alternatiewelik 'n hof nader vir 'n bevel om 'n agterstallige betaler aan te spreek.
Daar is sekere geskille, soos deliktuele eise, waar die ombud nie jurisdiksie het nie. In die geval waar beide forums jurisdiksie het, is dit tans 'n kwelpunt in die reg oor wat die juiste optrede sou wees - daar is geen uitsluitsel oor die vraag of persone in hierdie omstandighede eers na die Ombudsdiens móét gaan en as hulle daar nie regkom nie, na die howe nie.
Dit is 'n moeilike oorweging.
Aan die een kant dui howe dikwels aan dat dit aangewese is om eers na die Ombudsdiens te gaan juis omdat dit geskep is vir spoedige, kostedoeltreffende bereddering van sekere geskille in deeltitel- en ander behuisingskemas.
Aan die ander kant is daar geen aanduiding in die Ombudswet dat die jurisdiksie van die howe uitgesluit word nie. En, as mens in ag neem dat 'n appèl teen 'n bevinding van die Ombudsdiens beperk word (in die Ombudswet), kan daar geskille wees wat 'n regspersoon of lid liefs na 'n hof sal wil verwys.
Mens sou insig van 'n bekwame deeltitelprokureur in so 'n geval moet inwin.
Indien die regspersoon se trustees versuim om die nodige stappe te doen kan lede stappe doen om die trustee(s) van sy amp te laat verwyder. Hulle sal 'n spesiale algemene vergadering moet belê (as die volgende algemene jaarvergadering nie binnekort gaan plaasvind nie) deur 'n prosedure wat in BR 17(4) uiteengesit word. Op so 'n vergadering sal 'n resolusie vir die verwydering van die trustee(s) vir aanvaarding voorgelê word. Indien dit goedgekeur word, kan 'n plaasvervanger aangestel word wat die lede glo die verantwoordelikheid sal uitoefen en sal toesien dat heffings ingevorder word.
Dit is verkieslik om geskille op 'n vriendskaplike wyse en sonder konfrontasie te probeer oplos. Eienaars kan trustees nader en inlig van hul kommer oor invordering, en poog om 'n oplossing te vind. Party deeltitelskemas se reëls skep interne dispuutbeslegtingprosesse. Indien so iets beskikbaar is, moet hierdie proses in elk geval eers uitgeput word alvorens stappe vir verwydering van die trustee(s) geneem kan word.
