Sonkrag is 'n gewilde alternatief om energie te genereer vir huishoudelike gebruik.
Aangesien heelwat deeltitelskemas gebou is in tye toe daar nie so 'n ernstige kragnood in die land was nie, het min skemas spesifieke reëls hieraan verbonde.
Verantwoordelike, omgewingsbewuste ontwikkelaars is deesdae meer geneë om sonkragverwarmingstelsels in hul beplanning en produk in te sluit.
Dit is ook 'n moderne trekpleister vir kopers en beleggers. Tans kan 'n mens met oortuiging aanvoer dat die bestuurs- en gedragsreëls in 'n meerderheid van skemas landswyd nie vir die installering en instandhouding van sonkragpanele of ander energievoorsieningsprodukte op die gemeenskaplike eiendom, vir gebruik in deeltiteleenhede, voorsiening maak nie.
In die afgelope aantal jare was daar heelwat navraag deur eienaars in bestaande skemas oor die aangeleentheid, en daar is steeds behoefte om, wat elektrisiteit betref, so onafhanklik as moontlik van die bestaande kragvoorsiener, Eskom, te kan funksioneer.
So 'n projek is egter meer ingewikkeld as net die blote vashegting van 'n plat sonpaneel op die gebou se dak. Daar is verskeie praktiese, fisieke en regsaspekte ter sprake.
Om elektrisiteit aan 'n eenheid via hierdie energiebron te voorsien (veral as 'n eienaar ook meer onafhanklik wil funksioneer wat betref watervoorsiening), vereis watertenks, isolasie, omsetters (inverters), pype, kabels en allerhande ander elektroniese komponente.
Sommige hiervan kan binne 'n eienaar se deel ingerig word, maar ander sal uiteraard aan die buitekant moet wees, op dele van die gemeenskaplike eiendom.
Soos lesers weet, behoort die gemeenskaplike eiendom aan alle eienaars in onverdeelde aandele, in verhouding tot mekaar soos uitgedruk in die deelnemingskwotas van die onderskeie eenhede.
Die deeltitelwet en bestuursreëls plaas beperkinge op 'n eienaar se reg om items op die gemeenskaplike eiendom te plaas. Daar is dus eiendomsregtelike, estetiese, versekerings- en bestuursaspekte ter sprake wanneer 'n bepaalde eienaar sonpanele op die dak bokant sy of haar eenheid wil installeer.
Hoewel die wetgewing tans nie uitdruklik daarvoor voorsiening maak nie, is dit noodwendig so dat, voordat 'n eienaar dus met die installering van sonpanele mag voortgaan, dit nodig sal wees om toestemming by die trustees te bekom, en dit is verder verkieslik dat spesiale reëls geskep word om alle aspekte van hierdie installering, agterna se funksionering, versekering, risiko, en die onderhoud daarvan, te reël.
Gedragsreël (GR) 4 (in die regulasies tot die Deeltitelbestuurswet) handel oor skade aan of kleiner veranderings aan die gemeenskaplike eiendom deur individuele eienaars, soos die installering van diefwering en sekuriteitshekke.
Die reël is 'n indirekte aanduiding wat as gesag dien vir die feit daarvoor dat 'n eienaar skriftelike toestemming van die trustees moet bekom alvorens so 'n projek onderneem word.
Die kwessie van eienaarskap van die sonpanele kom ter sprake; 'n saak waaroor daar reeds baie geskryf is en wat eerder deur 'n aanpassing van die bestaande wetgewing gereguleer moet word. Wanneer die sonpanele op die dak bokant 'n deeltiteleenheid vasgeheg is, behoort die panele aan die eienaar, of aan die regspersoon?
Die onderwerp is 'n artikel op sy eie werd, maar kortliks word hier net genoem dat die bedoeling waarmee 'n objek aan die gemeenskaplike eiendom vasgeheg word, een van die faktore is wat deur die reg in ag geneem word by 'n beoordeling van die vraag of 'n bepaalde objek sy status as 'n individuele roerende saak verloor het.
Instandhouding
'n Belangrike kwessie is dié van instandhouding. In hierdie verband bepaal BR 31 dat eienaars self hul waterverwarmingstoestelle in stand moet hou, ongeag die feit dat die toestelle meesal gedeeltelik op gemeenskaplike eiendom geïnstalleer is.
Indien aanvaar word dat sonpanele deel vorm van die stelsel waarmee water in die betrokke eenheid verwarm sal word, kan aanvaar word dat die reël voldoende is om instandhouding van sonverwarmingstoestelle deur eienaars te dek - met ander woorde, die eienaar moet homself of haarself gereed maak om hierna om te sien.
Versekering
'n Verdere aspek wat die regspersoon raak, is versekering. In beginsel is twee opsies moontlik: Die eienaar kan self die sonpanele verseker, of die regspersoon kan dit verseker en die verhoogde premie van die betrokke eienaar verhaal. Sommige versekeraars is nie geneë om dit op die individuele eienaars se versekering te plaas nie.
In dié verband moet die trustees dus op aanvraag van die eienaar toesien dat enige sonverwarmingstelsels wat geïnstalleer word, verseker word as deel van die regspersoon se algemene versekeringspolis.
Om hiervan af te wyk en byvoorbeeld 'n reël te maak dat die betrokke eienaar wat die sonpanele opgerig het, self die bykomende koste moet dra, sal verkieslik vir oorweging en instemming aan die regspersoon voorgelê moet word.
Nie-luukse verbetering
Ander oorwegings en prosedures geld in gevalle waar trustees sonverwarmingstelsels ten bate van al die eienaars op gemeenskaplike eiendom oprig.
Sodanige projek sal 'n verbetering, soos in bestuursreël 29 bedoel word, wees. Dié reël onderskei tussen verbeterings wat redelikerwys nodig is (must have), en verbeterings wat nie redelikerwys nodig is nie (nice to have), en dus eerder gesien word as 'n luukse verbetering. Vir eersgenoemde is 'n spesiale besluit van die regspersoon nodig, en vir laasgenoemde 'n eenparige besluit.
Dit kan natuurlik gebeur dat sekere eienaars nie in die projek wil deel nie.
Die ombudsdiens kan genader word om so 'n geskil te beredder.
Estetiese oorwegings
Die estetiese voorkoms van geboue is 'n belangrike oorweging vir deeleienaars. Dit word ook in GR 5 aangespreek. Terwyl die reël beoog om individuele eienaars te bind, behoort trustees ook daarop ag te slaan wanneer hulle die aansig van geboue verander of geskrewe toestemming verleen aan 'n eienaar om dit te doen.
Sou trustees op grond van estetiese oorwegings sodanige toestemming kan weier? In unieke gevalle kan dit wel redelik wees om so 'n aansoek af te keur. Aan die ander kant, 'n moet mens in ag neem dat sonpanele op dakke nou se dae nie iets vreemds is nie en redelik algemeen voorkom.
Die plasing daarvan moet egter gebeur op 'n wyse wat die aansig van die geboue die minste sal benadeel. Uiteindelik sal estetiese oorwegings moontlik egter moet wyk voor funksionele noodsaaklikhede - elektrisiteitsbesparing is al lank 'n nasionale prioriteit.
Maak nuwe reëls
Soos genoem, in die oorgrote meerderheid van gevalle maak deeltitelskemas in Suid-Afrika se reëls tot nog toe nie spesifiek voorsiening vir sonkrag nie.
Dit sal raadsaam wees as trustees oorweging hieraan skenk wanneer 'n agenda vir 'n volgende algemene vergadering beplan word. Dit word aanbeveel dat die wetgewer oorweeg om die bestaande voorgeskrewe bestuursreëls te wysig ten einde vir die onderwerp voorsiening te maak.
