Na aanleiding van onlangse besprekings oor onderhoud en die reserwefonds in Deeltitelforum, het 'n leser aan ons geskryf oor 'n probleem wat waarskynlik ook in sommige ander skemas bestaan. Opsommenderwys is die saak so beskryf:
"Ons deeltitelkompleks het blykbaar groot moeilikheid. Geen geld nie. Nou wil die bestuur dringend koste besnoei deur onder meer tuindienste te stop, afsonderlike watermeters vir elke eenheid installeer - wat ons eienaars moet betaal - en die trustees wil ook ons heffing met 70% verhoog. Daar is pensioenarisse in die kompleks wat dit nie kan bekostig nie. Mag die trustees hierdie drastiese stappe neem?"
Die probleem betrek verskeie fasette van deeltiteleienaarskap en deeltitelbestuur en strek wyer as die blote vraag oor wat trustees regtens daaromtrent mag doen, en wat nie. Die kwessie illustreer ook onder meer hoe wetgewing alleen nie daarin kan slaag om allesomvattende beskerming aan deeltiteleienaars te bied nie.
Eienaars moet kennis neem van hoe belangrik die verkiesing van bekwame trustees, kundige bestuur en gehalte- finansiële besluitneming in skemas is. Verder moet mense wat in deeltitelskemas wil koop vooraf weet dat die regstrukturering van deeltitelskemas op die aanname berus dat eienaars wel redelike heffings kan bekostig; deeltiteleienaarskap is ongelukkig nie 'n opsie vir diegene wat nie oor voldoende finansies beskik om die maandelikse heffings te kan betaal nie.
Een van die voordele verbonde daaraan om in 'n deeltitelskema eiendom te besit, is dat die koste wat met die gemeenskaplike eiendom verband hou, deur al die eienaars gedeel word.
Een van die nadele verbonde daaraan om in 'n deeltitelskema eiendom te besit, is dat die koste wat met die gemeenskaplike eiendom verband hou, deur al die eienaars gedeel word.
Wat die voordele betref, behoort gedeelde koste 'n besparing vir eienaars mee te bring (in vergelyking met die koste verbonde aan afsonderlike voltitel-eiendomme). Die nadele word sigbaar wanneer sake nie vlot verloop nie. 'n Onbedoelde gevolg van die regstrukturering van deeltitelskemas is dat, wat die finansiële aspekte van deeltiteleienaarskap betref, eienaars se lot aanmekaar verbind is soos bergklimmers wat met toue aan mekaar vasgebind word om hulle te beskerm teen 'n moontlike val.
Wanneer een deeltiteleienaar "val" (nie sy of haar heffings en gebruikskoste betaal nie), beteken dit dat die ander eienaars noodwendig daardie persoon se verpligtinge vir 'n tyd moet dra, minstens totdat 'n regsproses om agterstallige skuld te in, geslaag het. Anders as bergklimmers wat vooraf gesamentlik en vrywillig die verpligting op hul neem om mekaar se lewens te beskerm, is daar geen soortgelyke ooreenkoms tussen deeltiteleienaars om mekaar teen skuld te beskerm nie.
Hoe kan 'n krisis soos in die bogenoemde feitestel vermy word? Dit wil uit die beperkte feite voorkom dat een van die oorsake moontlik kan wees dat tot nou toe te min heffings ingesamel word en dat daar nie 'n reserwefonds is wat as buffer kan dien nie.
Wanneer te min heffings ingesamel word (hetsy omdat die bedrag heffings te laag vasgestel is, of omdat sekere eienaars nie hul regmatige deel aan heffings betaal nie) gáán tekorte ontstaan. Geleidelike, realistiese heffingsverhogings oor tyd is beter as skielike groot spronge in heffingsbedrae wanneer 'n noodsituasie alreeds bestaan.
As heffings een maal te laag vasgestel word, het dit 'n sneeubaleffek en sal dit in komende jare al hoe moeiliker reggestel kan word. Trustees moet ook verseker dat die skema se reserwefonds deurentyd en stelselmatig opgebou word tot 'n vlak wat met die werklikheid van die bepaalde skema se onderhoudsbehoeftes verband hou.
Daar kan natuurlik ook ander redes wees vir die ontstaan van die krisis en derhalwe word hier nie 'n oordeel oor die spesifieke situasie uitgespreek nie, maar bloot in die algemeen uitgewys watter lesse uit moeilike gevalle te leer is.
Wat ook al die werklike oorsake was, is daar vir die huidige eienaars klaarblyklik nou geen ander uitweg as om bitter pille te moet sluk nie.
Daar is twee moontlike oplossings: verhoog heffingsinkomste en/of verlaag uitgawes. Dit blyk die trustees in die betrokke skema wil albei doen.
Moontlikhede vir verhoging van inkomste
- Dien 'n realistiese begroting vir die opkomende finansiële jaar by die volgende algemene jaarvergadering (of 'n spesiale vergadering vir hierdie doel) in en kry dit goedgekeur; 'n gewone meerderheidstem (volgens waarde van deelnemingskwota) is voldoende. Eienaars wat om kortsigtige redes weier om 'n gesonde begroting goed te keur, skiet hulleself en hul mede-eienaars in die voet.
- Oorweeg om in die tussentyd 'n spesiale heffing in te stel soos wat voorgeskrewe bestuursreël (BR) 21(3)(a) magtig. Hiervoor is 'n vergadering en instemming van eienaars nie nodig nie, maar die trustees moet kan aantoon dat aanvullende inkomste werklik nodig is om bepaalde noodsaaklike uitgawes te dek wat nie kan wag totdat die volgende boekjaar se begroting goedgekeur is nie.
- Ingevolge BR 21(3)(b) mag die trustees ook ná afloop van die skema se finansiële jaar 'n interim-verhoging van gewone heffings instel, tot 'n maksimum van 10%, hangende goedkeuring van die nuwe jaar se begroting by die algemene jaarvergadering. Sorg egter dat die formaliteite wat die reël voorskryf, nagekom word.
Laastens behoort trustees en die bestuursagent hul oog ferm op die insameling van maandelikse heffings (insluitende gebruikskoste bv. elektrisiteitskoste) te hou. Indien 'n eienaar teenoor die regspersoon agterstallig raak, móét 'n skuldinvorderingsproses gevolg word. Sien in hierdie verband BR 25(2). Doen dit simpatiek, maar beslis. Enige eienaar, selfs diegene wat ernstige finansiële druk ervaar, behoort in te sien dat die hele skema daaronder ly as onbetaalde skuld oploop, en dat dit eenvoudig nie maar net oorgesien kan word nie.
In hierdie verband kan regspersone gerus kennis neem van die uitspraak in Body Corporate The Straight v JM Katisi [2025] ZAGP JHC 2 (3 Januarie 2025), waar die hooggeregshof in Johannesburg bepaal het dat 'n regspersoon onder sekere omstandighede die elektrisiteitsvoorsiening na die eenheid van 'n wanbetaler mag laat afsny.
Dit is 'n onderwerp vir 'n volgende artikel.
Besnoeiing van uitgawes
Afsonderlike watermeters vir elke eenheid is in beginsel sinvol, aangesien elkeen dan vir werklike eie gebruik sal moet betaal (en dus bedag sal wees op kostebesparing).
Om watermeters vir elke eenheid te installeer, is egter nie 'n saak waaroor trustees eensydig kan besluit nie. Indien die eienaars by wyse van 'n meerderheidstem (gereken in waarde) 'n resolusie neem wat sodanige installering beveel, moet die trustees die resolusie implementeer, en die koste sal vir die eienaars se rekening wees. Sien in hierdie verband BR 29(3).
Oor die besnoeiing van ander uitgawes in die skema (byvoorbeeld tuindienste) sal geoordeel moet word met verwysing na die spesifieke feite. Die trustees moet dit in samewerking met die eienaars beplan.
Ten slotte: 'n Mens voel jammer vir diegene wat nou 'n groot heffingsverhoging moet verduur en dit moontlik nie kan bekostig nie. Aan die ander kant kan daar egter nie redelikerwys verwag word dat sommige eienaars in deeltitelskemas ander eienaars moet subsidieer nie. Dit help ook nie om die onvermydelike heffingsverhogings tot nog later uit te stel nie, want die probleem sal in die toekoms net nog groter word.
