By 'n praatjie wat ek en 'n kollega en mede-deeltitelentoesias, Ashleigh Adonis, die afgelope Woensdag aangebied het vir die welbekende Nama (National Association of Managing Agents), het 'n deelnemer 'n baie interessante navraag gehad wat in vandag se rubriek bespreek word.
Gelukkig het die deelnemer dit gelug ná afloop van die praatjie, toe ons koffie drink, want dit is 'n tameletjie en nie iets wat 'n vinnige antwoord sou regverdig nie.
Die navraag het gegaan oor 'n spesifieke manier hoe 'n betrokke skema agterstallige heffings invorder. Die invordering van heffings deur trustees is nie 'n "oulike idee" of "slim plan" nie - dit is 'n regsplig wat op die skouers van trustees geplaas is (art. 3 van die Deeltitelskemabestuurswet, DBW).
Die wetgewer skryf voor op watter wyse 'n deeltitelskema se finansiële en administratiewe bestuur, asook instandhouding, bedryf moet word, sodat daar sekerheid oor die inhoud van hierdie belangrike plig bestaan. Die DBW dui onder meer aan:
- Hoe die heffingsbedrag bepaal moet word (art 3(1)(e) en (f));
- Hoe dikwels dit aangepas moet word (Bestuursreël (BR) 25); en
- Hoe eienaars van hul betalingsverpligting in kennis gestel moet word (BR25(1)); en
watter stappe geneem moet word om die bedrae in te vorder in die geval van nie-betaling (BR 25(2)).
Die navraag wat bespreek word, het te doen met trustees wat hul hande in hul hare het met nie-betalers.
In die betrokke skema, het elke deel 'n aparte elektrisiteitsverbruikmeter. Hierdie skema het ook 'n ervare diensverskaffer aangestel om die aankoop en oplaai van die krag-eenhede in die meter te bestuur. (Wanneer daar van meters gepraat word, moet 'n mens onderskei tussen gewone meters en vooruitbetaalde meters. BR 29(3) het betrekking op gewone (afsonderlike) meters en bepaal dat indien lede 'n besluit aanvaar (op die basis van 'n gewone meerderheid) vir sodanige installasie, dan moet die regspersoon toesien tot sodanige installering, moet die verbruik meet (of laat meet); en moet die uitgawe van die betrokke deeleienaar invorder.
Die installering van afsonderlike water- en/of elektrisiteitsmeters vir elke deel in 'n deeltitelskema, is 'n groot hulp vir finansiële bestuur want elke individuele eienaar se bydrae tot die gebruik van elektrisiteit en water kan akkuraat bepaal word. Vooruitbetaalde meters is uit die aard van die saak meer doeltreffend as 'n gewone meter. BR 29(4) bepaal dat eienaars, by wyse van 'n spesiale besluit, kan versoek dat vooruitbetaalde meters geïnstalleer moet word.
BR 29(5) bepaal dat indien vooruitbetaalde meters geïnstalleer word, moet:
- Die regspersoon verseker dat die meter-installasie nie eienaars of okkupeerders se grondwetlike reg tot basiese water en kragtoevoer beïnvloed nie; en
- Elke eienaar wat sy/haar deel verhuur, daarvoor verantwoordelik is om te verseker dat die vooruitbetaalde stelsel/meter nie inbreuk maak op regte van huurders, soos vervat in die Wet op Huurbehuising (Wet 50 van 1999) of enige ander wet nie.
In die skema wat bespreek word, is vooruitbetaalbare meters geïnstalleer.
Die betrokke diensverskaffer, wat die installasie behartig het, is aangesê om te verseker dat wanneer 'n eienaar elektrisiteit koop en dit op die meter gelaai word, 'n bepaalde persentasie van die bedrag aangewend moet word ten opsigte van agterstallige heffings, indien enige.
Met ander woorde, as die eienaar R100 se krag aankoop, maar daardie eienaar is agterstallig met heffings, dan kry hy alleen R80 se krag (of 'n ander bedrag, afhangende van die regspersoon se versoek aan daardie diensverskaffer), en R20 gaan na die regspersoon se bankrekening, as gedeeltelike vereffening van daardie eienaar se heffingskuld.
Mag dit?
Daar's 'n paar argumente.
In sommige skemas is daar reëls wat hiervoor voorsiening maak. Op die oog af sou dit toelaatbaar wees, mits die bepaalde "aftrekking" nie tot gevolg het dat die eienaar se konstitusionele regte tot 'n bepaalde minimum water- en elektrisiteitstoevoer ondermyn word nie.
Dit sal verg dat daar 'n fyn berekening gedoen moet word, as so 'n reëling in plek is. In ander gevalle, waar die skema nie so 'n reël het nie, en daar is ook nie 'n ooreenkoms hieroor met die eienaar nie, sal dit ontoelaatbaar wees. Dikwels, waar daar nie 'n bepaling in die reëls hieroor bestaan nie, sal 'n verantwoordelike diensverskaffer aandring daarop dat die regspersoon 'n ooreenkoms aangaan met eienaars tot dien effek.
Ongelukkig, het ons gas by die geleentheid aangedui, word so 'n versoek van hul kant af dikwels beantwoord met 'n stelling dat ander meterlesing-diensverskaffers nie daarvoor vra nie, en dat die regspersoon dan een van die ander sal nader.
Daar is heelwat bykomende oorwegings wat hier 'n rol speel en sal op 'n volgende geleentheid verder bespreek word.
Vir eers meen die skrywer dit is uiters belangrik vir trustees en bestuursagente om regsadvies in te win as hulle sodanige stelsels in plek het of beplan.
