Sonskynrand-deeltitelskema bestaan uit 20 eenhede en 'n groot tuingedeelte.
Dit is 'n besonder gewilde kompleks en daar kom selde eenhede op die mark.
Mev. A het haarself dus gelukkig geag toe sy toevallig verlede jaar verneem dat eenheid 5 te koop aangebied word deur die eksekuteur van die vorige eienaar se bestorwe boedel.
Sy moes nou wel 'n stewige premie aanbied ten einde die eksekuteur en erfgename te oortuig om haar koopaanbod te aanvaar, maar gegewe die ligging en die ruim groen-spasies in die skema was mev. A baie tevrede met die goeie belegging.
'n Maand nadat eiendomsreg van die eenheid aan mev. A oorgedra is, het Frisbou (Edms.) Bpk., die maatskappy wat die skema 12 jaar gelede ontwikkel het, begin om die groot bome in die tuin af te saag, en konstruksiewerkers het begin om uitgrawings daar te doen.
Dit is toe dat mev. A verneem dat die ontwikkelaar beoog om nog 10 eenhede op die perseel te bou, met die ooglopende doel om wins uit die projek te maak.
Mev. A het 'n prokureur gaan sien met die opdrag om 'n dringende interdik teen die ontwikkelaar te bring, aangesien sy gemeen het dat sodanige vernietiging van die tuin en die bou van verdere eenhede in die skema onregmatig is.
Groot was haar skok toe die prokureur haar egter meedeel dat die ontwikkelaar wettiglik "die reg tot uitbreiding van die skema'" voorbehou het, en dat, na sy mening, die maatskappy dus binne sy regte is om die konstruksiewerk te doen soos beoog.
"Maar hoe moes ek dit geweet het voordat ek gekoop het, en watter regte het ek en ander eienaars in die skema nou in hierdie verband?" wou sy by haar prokureur weet.
In vandag se rubriek beoog ek om hierdie vrae te beantwoord.
Die meeste deeltiteleienaars is waarskynlik in breë trekke vertroud met die beskrywing "reg van uitbreiding van 'n skema" en die implikasies wat die bestaan van só 'n reg vir eienaars en inwoners in hul skema inhou.
Daar is egter talle fyner besonderhede waarvan voornemende kopers, eienaars, en ook trustees, kennis behoort te neem om sodoende te verseker dat hul eie regte en dié van die regspersoon na behore beskerm word wanneer 'n ontwikkelaar sodanige reg uitoefen.
Die onderliggende beginsel is dat 'n ontwikkelaar nie verplig behoort te word om 'n bepaalde ontwikkeling alles op een slag klaar te bou nie, maar dat hy moet kan kies om dit in "fases" te doen, sou hy wou.
Die keersy van die muntstuk is egter dat, indien 'n ontwikkelaar dan wel vir homself die reg wil voorbehou om in die toekoms verdere aanbouings in 'n skema te doen, voornemende kopers van eenhede in die skema moet weet wat die effek van sodanige toekomstige uitbreidings op hul eiendomswaarde, die visuele en estetiese aard van die skema, en op hul eenhede gaan wees.
Art. 25 van die Deeltitelwet (DW) beoog om die regte van ontwikkelaars sowel as die eienaars in dié verband te balanseer.
As dié artikel 'n persoon was, sou dit as 'n gesoute onderhandelaar of goeie diplomaat bekendheid kon verwerf. Die artikel slaag oor die algemeen daarin om ontwikkelaars tevrede te stel deur aan hulle 'n gevestigde, duidelik omskryfde reg te verleen, maar om terselfdertyd eienaars in die skema se regte te beskerm sodat 'n ontwikkelaar nie meer kan doen as wat hy aanvanklik beoog het en dus onaangename verrassings veroorsaak nie.
Art. 25(1) bepaal dat 'n ontwikkelaar wat toekomstige uitbreidings in 'n skema wil doen (met ander woorde, nadat eenhede reeds verkoop is en inwoners in die skema gevestig het), kan dit gedoen word, maar dan moet die ontwikkelaar aan 'n reeks streng vereistes voldoen:
- Die reg moet skriftelik voorbehou word, alreeds op die tyd wat die aansoek om 'n deeltitelregister te open, by die aktekantoor ingedien en geregistreer word.
- Wanneer die skema reeds geregistreer en nuwe eienaars eenhede gekoop het, kan die ontwikkelaar nie meer uit sy eie so 'n reg voorbehou nie;
- Die voorbehoud word in die vorm van 'n voorwaarde in die tersaaklike aktedokumente geformuleer; en
- Daar moet 'n tydsduur vir die bestaan van die reg aan gekoppel word (byvoorbeeld 10 of 20 jaar); die reg mag nie onbepaald voortduur nie.
Art. 25(2) bepaal dat die ontwikkelaar besonderhede moet verskaf van wat presies beoog word vir die toekomstige uitbreiding.
Die aansoek om opening van 'n deeltitelregister moet meer vergesel word van:
- 'n Plan (op skaal) wat aandui watter deel of dele van die gemeenskaplike eiendom geraak sal word deur die toekomstige aanbouings, die plasing, hoogte en dekking van sodanige geboue, dit moet ook hoogtedeursnitte van die geboue vertoon, sowel as beoogde ingange en uitgange na die perseel toe, en parkeerareas;
- 'n Plan (op skaal) wat toon hoe die beoogde nuwe geboue verdeel gaan word in dele en gemeenskaplike eiendom, asook enige beoogde uitsluitlike gebruiksgebiede;
- 'n Skedule van voorgenome deelnemingskwotas wat sal geld wanneer die aanbouings aangebring is; en
- Besonderhede van enige wesenlike verskille tussen materiale wat in die oorspronklike skema gebruik is en dit waarmee die nuwe aanbouings gedoen gaan word.
Die feit dat hierdie inligting reeds ten tye van die opening van die deeltitelregister in die aktekantoor geregistreer word, beteken dat voornemende kopers kan vasstel presies waarvoor hulle hul sal inlaat indien hul van die reeds bestaande eenhede in die skema koop.
Hoe moet kopers egter weet dat hulle moet uitkyk vir inligting oor toekomstige uitbreidings in die betrokke skema?
Art. 25(14) en art. 25(15) stipuleer dat in alle gevalle waar 'n reg van uitbreiding bestaan, dit in die koopooreenkoms aan 'n voornemende koper openbaar moet word.
Of dit nou die eerste koper is, of die 10de keer wat 'n eenheid van eienaar verwissel, die koopooreenkoms moet die bestaan van hierdie reg uitwys.
Indien die verkoper versuim om die bestaan van die reg te openbaar, mag die koper, wanneer hy bewus word van die bestaan van die reg, summier die ooreenkoms kanselleer.
Of dié reg tot kansellasie egter steeds beskikbaar is nadat die oordrag reeds geregistreer is, is egter nie heeltemal seker nie.
Een van die belangrikste beskermingsmeganismes - maar ook een van die mees kontroversiële - word in art. 25(13) gevind.
Die subartikel bepaal dat wanneer die reg van uitbreiding uitgeoefen word, die ontwikkelaar slegs presies dit mag bou wat hy beoog en beskryf het in die dokumente wat in die aktekantoor geregistreer is.
Die een uitsondering is dat, waar streng nakoming onprakties is as gevolg van veranderde omstandighede, hy mag afwyk van die geregistreerde dokumente, maar enige eienaar wat hierdeur benadeel word, kan die hof nader vir regshulp, insluitende skadevergoeding.
Die interpretasie van art. 25(13) het oor die jare gelei tot verskeie hofsake, akademiese debatte tussen regskundiges, en 'n geswoeg deur registrateurs van aktes en landmeters-generaal om 'n balans te probeer handhaaf tussen ontwikkelaars se regte en dié van eienaars in skemas.
Spasie ontbreek in hierdie rubriek om die onderwerp in diepte te bespreek, maar daar sal in 'n opvolgende rubriek wel na een of twee van die spesifieke gevalle verwys word.
