Na aanleiding van Deeltitelforumrubriek nr. 90 wat op Saterdag 26 April in Die Burger verskyn het, vra 'n leser onder meer die volgende vraag:
"In die saak tussen Klub Kerkira vs. Regspersoon Kerkira kon die appèlhof op grond van art. 3(1)(d) van die Deeltitelbestuurswet beslis dat die ontwikkelaar wel addisionele bydraes tot die regspersoon se fondse moet maak, soos u berig het. My teenvraag is: Op watter gronde sou die appèlhof dieselfde beslissing kon maak as Kerkira nie 'n deeltitelskema was nie, maar deur 'n huiseienaarsvereniging (HEV) bestuur en bedryf is?"
Die vraag word gestel teen die agtergrond van die feit dat die oprigting en bedryf van deeltitelskemas feitlik volledig deur wetgewing gereguleer word, terwyl daar nie soortgelyke nasionale wetgewing bestaan ten opsigte van HEV's nie.
Daar word in die Deeltitelbestuurswet gepoog om 'n balans te handhaaf tussen 'n ontwikkelaar se belange en dié van eienaars in 'n deeltitelskema. Sekere maatreëls is spesifiek daarop gerig om die regspersoon se belange te beskerm, soos byvoorbeeld art. 3(1)(d) van die Deeltitelbestuurswet.
Hierdie artikel verplig 'n ontwikkelaar wat 'n reg van uitbreiding hou, om tot die regspersoon se koste by te dra. Dit is immers die regspersoon (eienaars) wat intussen teenoor derdes verantwoordelik is vir uitgawes ten opsigte van grond wat die ontwikkelaar beoog om eers later vir eie wins te ontwikkel.
Dink in hierdie verband byvoorbeeld aan eiendomsbelasting, elektrisiteit en water, beveiliging, tuindienste en algemene onderhoud. Geen soortgelyke wetgewende beskermingsmaatreëls bestaan in die geval van huiseienaarsverenigings nie.
'n HEV word gewoonlik deur die ontwikkelaar by aanvang van die ontwikkeling as 'n maatskappy opgerig, ter voldoening aan die plaaslike owerheid se vereistes. (By deeltitelskemas skep die wet outomaties 'n statutêre liggaam wat as die regspersoon bekend staan).
Die HEV se grondwet word dus normaalweg geregistreer voordat verkope van erwe/eenhede plaasvind, met die gevolg dat die inhoud daarvan reeds 'n gegewe is teen die tyd wat kopers begin om koopkontrakte met die ontwikkelaar te sluit.
Terloops: Wat hier die grondwet genoem word, staan formeel bekend as die maatskappy se Akte van Oprigting (Engels: Memorandum of Incorporation).
Die regsverhouding en wedersydse verpligtinge tussen ontwikkelaar en eienaars in 'n HEV word hoofsaaklik bepaal deur drie bronne:
- Die inhoud van die koopooreenkomste tussen die ontwikkelaar en huiskopers;
- Die HEV se grondwet (en enige toepaslike reëls); en
- Voorwaardes geregistreer in die titelaktes van die erwe/eenhede.
Die ontwikkelaar kan inderwaarheid dus eensydig die inhoud van al bogenoemde bepaal sonder insette van eienaars. Geen spesifieke wetgewing beskerm kopers met betrekking tot die inhoud van HEV's se grondwette of koopkontrakte nie, hoewel sommige munisipaliteite as deel van hul ontwikkelingsgoedkeuringsvereistes wel reëls oor die inhoud van die HEV se grondwet voorskryf. (Die Wet op Behuisingsontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone bevat ook wel sekere algemene beskermingsmaatreëls).
Wanneer kopers oordrag van hul onderskeie eiendomme geneem het, en derhalwe ingevolge hul koopkontrakte nou as eienaars verpligtend en onherroeplik (solank as wat hul eienaars is) lede van die huiseienaarsvereniging geword het, is hulle gebonde aan die bepalings van die koopkontrakte, titelaktes en die grondwet van die HEV.
Gestel nou dat die grondwet bepaal dat die HEV verantwoordelik sal wees vir al die koste met betrekking tot onderhoud, sekuriteit, versekering, ensovoorts, ten aansien van alle gemeenskaplike areas in die skema (insluitende paaie, straatligte, ontspanningsfasiliteite, grond waarop die ontwikkelaar in die toekoms nog mag bou) en gestel verder dat die grondwet uitdruklik bepaal dat die ontwikkelaar geen bydraes tot sodanige koste sal maak nie.
Indien die feitestel van die bogenoemde Kerkira-saak hom dan in só 'n skema sou afspeel (17 eienaars moes dekades lank al die uitgawes dra van 'n landgoed waarop infrastruktuur en fasiliteite vir 101 huise gevestig is, maar die oorblywende 84 huise nooit gebou is nie), sal dit 'n wesenlik onregverdige finansiële las vir die eienaars meebring.
Anders as in die geval van deeltitelskemas is daar geen wetlike verpligting op die ontwikkelaar van 'n skema wat deur 'n HEV bestuur word, en waarop die ontwikkelaar nog later gaan ontwikkel, om tot die tersaaklike koste van die HEV by te dra nie. Watter regshulp indien enige, bestaan daar dan vir eienaars in HEV's wat bydraes van die ontwikkelaar sou wou verhaal?
Ongelukkig, in die afwesigheid van spesifieke wetgewende bepalings in dié verband, is daar nie 'n algemene antwoord wat in alle gevalle sal geld nie. Die bepaalde omstandighede en regstrukturering van elke sodanige skema sal bestudeer moet word.
Afhangende van die bewoording van die grondwet, koopkontrakte en titelaktes kan moontlik gesê word dat eienaars vir lief sal moet neem met die bepalings soos ooreengekom. Eienaars het immers, op die tydstip wat hulle besluit het om kopers te word, die keuse gehad om nie in die bepaalde skema in te koop nie. Deur voort te gaan met die transaksie het hulle hulself vrywillig kontraktueel en sakeregtelik tot die bepalings van die koopkontrak, grondwet en titelaktes verbind. Dit mag egter wel wees dat in sekere gevalle 'n ontwikkelaar te ver gegaan het met eensydige of onregverdige bepalings, en dat 'n hof wel aan eienaars verligting sal gee. Maar op watter gronde? Dit sal afhang van geval tot geval, en die volgende is moontlikhede wat oorweeg kan word:
- 'n Hof kan genader word om ‘n bepaling in die grondwet of koopkontrak ongeldig te verklaar op grond van die feit dat dit teen die openbare belang is (contra bonos mores). Alhoewel die reg op kontrakteervryheid hoog aangeslaan word deur ons regstelsel, is daar ruimte om te argumenteer vir substantiewe regverdigheid in kontraksluiting;
- Interpretasie: As die ontwikkelaar 'n te wye interpretasie aan die bewoording verleen wat lei tot ontduiking van verpligtinge kan 'n hof dit inkort;
- Kontraktuele gronde: Bewese wanvoorstelling of gebrek aan konsensus kan beteken dat kontrakte ter syde gestel word;
- Ongeregverdigde verryking: Wanneer persoon A voordeel trek uit 'n aangeleentheid terwyl persoon B die koste daaromtrent gedra het, en sonder dat daar 'n geldige regsverpligting op persoon B was om sodanige koste te dra, is persoon A ongeregverdig verryk, en kan dié regskonstruk moontlik toepassing vind.
Die feit dat eienaars in die koopooreenkoms ingestem het dat die HEV die koste sal dra, mag egter moontlik as 'n geldige regsverpligting beskou word, in welke geval daar nie aan die vereistes vir ongeregverdigde verryking voldoen word nie.
'n Mens sou verder kon vra of die Gemeenskapsdiens-ombud (CSOS) nie ook 'n rol te speel het in die evaluering en goedkeuring van die bepalings van 'n huiseienaarsvereniging se grondwet nie. Die antwoord is: nog nie. Artikel 4(1)(c) van die CSOS-wet gee aan die CSOS die mag om die gehalte van die bestuursdokumente van deeltitelskemas te reguleer, te monitor en te beheer, "asook dié van sodanige ander gemeenskapskemas as wat deur die minister aangekondig word deur middel van publikasie van 'n kennisgewing in die Staatskoerant."
Geen sodanige kennisgewing ten aansien van huiseienaarsverenigings is al deur die minister uitgereik nie, met die gevolg dat daar geen verpligting op (of mandaat aan) die CSOS bestaan om die bepalings van HEV's se grondwette na te gaan en goed te keur, soos wat met deeltitelskemas se bestuurs- en gedragsreëls die geval is nie.
Die bogenoemde leser het verder tereg gevra of dit nie tyd geword het dat die wetgewer HEV'S begin reguleer soortgelyk aan hoe dit deeltitelskemas reguleer nie.
Dit is 'n vrugbare onderwerp vir toekomstige besprekings in Deeltitelforum.
