Dar is heelwat teenstrydige gevoelens wat met die syfers 99 en 100 saamgaan. 99 is aanduidend van dinge op die nippertjie doen, of 'n "amper daar"-gevoel, terwyl 100 magies is: iets is voltooi, daar is sukses, 'n mylpaal.
Lesers wonder dalk waarheen 'n artikel oor 99 en 100 gaan! Daar is drie aspekte. Die eerste een, en waaroor vandag se artikel gaan, het te doen met eenparige besluite, 'n tipe besluit waarby mens instinktief aanvoel die getal 100 betrokke sal wees.
Die tweede is dat dit vandag bydrae #99 in die reeks artikels is wat ek en my kollega Lizelle Kilbourn in hierdie rubriek geskryf het. Die doel bly om Die Burger-lesers se deeltitelvraagstukke prakties te hanteer, 'n nalatenskap van wyle Tertius Maree.
En derdens is daar goeie nuus vir lesers, want volgende week gaan Eiendomme 'n kort opsomming van al 100 rubrieke publiseer en beoog om later vanjaar 'n publikasie met al 100 volledige rubrieke uit te gee.
Die verpligting om 'n eenparige besluit te neem, word nie ligtelik opgelê nie. As mens na die lys hieronder kyk waarin die gevalle waar dit voorgeskryf word, aangedui is, sal dit duidelik wees dat hierdie vorm van besluitneming nodig is vir sake wat ernstige gevolge vir eienaars meebring, wat insluit:
- Vir goedkeuring aan die regspersoon om die geheel of 'n deel van die gemeenskaplike eiendom te verhuur of te verkoop (art. 5(1)(a), Deeltitelbestuurswet (DBW));
- Vir toestemming om 'n notariële kontrak te sluit ten einde 'n ontwikkelaar se geregistreerde reg tot latere uitbreiding van die skema te verleng (art. 5(1)(c), DBW);
- Om uitsluitlike gebruiksregte opnuut te skep (by wyse van 'n aanpassing van die geregistreerde deeltitelplan) en aan individuele eienaars te sedeer (deur registrasie van 'n notariële akte van sessie in die aktekantoor) (art. 5(1)(e), DBW);
- Om bestuursreëls aan te pas deur byvoegings of weglatings (art. 10(2)(a), DBW);
- Om 'n bepaling in die gedragsreëls in te sluit wat die regspersoon die bevoegdheid gee om sekere informele (uitsluitlike) gebruiksregte te skep en aan eienaars beskikbaar te stel (welke nie 'n aanpassing van die geregistreerde deelplan behels nie) (art. 10(2)(b), DBW);
- Vir 'n besluit oor verdeling van vergoeding wat in die geval van onteiening van die gemeenskaplike eiendom betaalbaar is (art. 12(2)(a), DBW);
- Vir 'n besluit om 'n gebou of geboue te herbou nadat dit beskadig of vernietig was (art. 17(3)(a), DBW);
- Vir goedkeuring van projekte om verbeterings of toevoegings tot die gemeenskaplike eiendom te maak wat nie redelikerwys noodsaaklik is nie (met ander woorde, om luukse toevoegings te maak, Bestuursreël (BR) 29(1), DBW); en
- Om lenings te maak uit fondse van die regspersoon (BR 21(2)(a), DBW). Wat enige slim wiskunde-leerder en/of deeltiteleienaar maklik kan verwar, is dat "eenparig" nie 100% beteken in deeltitelwetgewing nie. Dit is omdat die DBW 'n eenparige besluit omskryf (definieer) as 'n besluit wat geneem is by 'n vergadering waar daar 'n 80%-kworum-vereiste geld: Ten minste 80% (en nie 100%) van eienaars in getal en waarde moet teenwoordig wees alvorens tot besluitneming oorgegaan kan word. En dan moet elkeen teenwoordig die besluit goedkeur. As daar 85% eienaars in getal en waarde is, en 84% in getal en waarde stem in, maar 1% stem daarteen, dan is daar nie 'n eenparige besluit nie.
Dus, as ten minste 80% van eienaars in waarde by 'n vergadering teenwoordig is, is daar 'n kworum vir 'n eenparige besluit. As elkeen wat dan by hierdie vergadering teenwoordig is daartoe instem, dan is daar 'n eenparige besluit (al is dit eintlik net 80% van eienaars in getal en waarde wat toegestem het). Dalk is dit makliker as mens eenparigheid hier uitdruk as 'n 80/100-situasie.
Snaaks genoeg, as 'n eenparige besluit by wyse van rondomtalie-besluitneming geskied, dan moet elke eienaar skriftelik toestem. In hierdie omstandighede is daar wel 'n werklike eenparige besluit.
Uit die aard van die saak is eenparige besluitneming 'n uitdagende proses. Regspersone, eienaars en bestuursagente sal aandui dat dit amper 'n onbegaanbare roete is om te volg, daardie lang tree om te neem tussen 99 en 100 (oftewel 79/80). As die vlieg in die salf 'n halsstarrige of onredelike eienaar(s) is wat nie 'n geldige rede het om die voorstel teen te staan nie, is daar heenkome in die reg. Die wetgewer het 'n paar reddingsboeie beskikbaar gemaak vir sulke gevalle:
- Art. 6(9) DBW bepaal dat die regspersoon of eienaar wat nie in staat is om ('n spesiale of) eenparige besluit te verkry nie, die Gemeenskapsbehuisingsombud (die Ombud) kan nader vir hulp. Die Ombud mag die nodige goedkeuring gee vir die eenparige besluit ná oorweging van die redes wat die lede by die vergadering geopper het vir en teen die besluit, en die belange van die skema as geheel. (In 'n Augustus 2021-omsendskrywe het die Ombud aangetoon dat 'n aansoek om goedkeuring van 'n besluit wat eenparigheid vereis maar nie bekom is nie, alleen oorweeg sal word indien ten minste 75% van lede (in waarde en getal) ten gunste van die eenparige besluit gestem het toe die vergadering geroep was.
Na ons mening is hierdie bepaling in die Omsendskrywe onafdwingbaar, want dit plaas 'n beperking op 'n reg wat die wetgewer aan lede en die regspersoon gegee het, en die Ombud mag dit nie inperk nie.)
- 'n Verontregte regspersoon of eienaar kan andersins die gewone roete by die Ombud volg en 'n geskil verwys vir beregting. 'n Bevel ingevolge art. 39(4)(d) van die Ombudswet sal gepas wees - dit bepaal dat die Ombud genader kan word vir 'n bevinding dat 'n mosie wat by 'n algemene vergadering voorgelê was vir besluitneming, nie deurgevoer was nie wees onredelike teenkanting, en om dan 'n bevel te gee om die mosie goed te keur.
Die howe kan natuurlik ook genader word. In Desember 2024 het die appèlhof in 'n soortgelyke aangeleentheid oor weerhouding van instemming, 'n uitspraak gegee. (Dit het daar gegaan het oor 'n besluit waarvoor die skriftelike toestemming van al die eienaars nodig was, en nie 'n eenparige besluit nie.)
Die dispuut in Body Corporate of San Sydney t. Shivani Singh het te doen gehad met 'n geval waar 'n ontwikkelaar se reg om latere ontwikkeling op die gemeenskaplike eiendom te doen, verval het.
Die ontwikkelaar het intussen bankrot gegaan en die regspersoon wou hierdie reg tot uitbreiding laat "herlewe" (deur 'n aansoek te liasseer by die aktekantoor vir registrasie van 'n reg tot uitbreiding in die naam van die regspersoon, ingevolge art. 25(6) van die Deeltitelwet (DW) en om dan hierdie reg te sedeer aan 'n derde party. Dit sou, onder meer, finansiële voordele vir die regspersoon meebring. Vir so 'n stap is die skriftelike toestemming van al die eienaars en verbandhouers nodig. Art. 25(6) DW bepaal egter dat toestemming nie onredelikerwys weerhou mag word nie.
Me. Singh het geweier om toestemming te gee, en aangevoer dat daar onvoldoende bekendmaking van wesenlike feite was en het daarom die billikheid en geldigheid van die transaksie bevraagteken. Die hooggeregshof het haar gehoor gegee. Op appèl het daardie hof saamgestem, maar ook 'n meer genuanseerde uitspraak gegee oor die regskwessies (wat so 'n unieke eienskap is van hierdie hof se wye regsprekende outoriteit, iets wat die Ombud nie het nie).
Die appèlhof het saamgestem dat Singh se weiering om toestemming te gee, redelik was, maar het weens verskeie oorwegings die regspersoon toegelaat om voort te gaan met die proses om 'n reg van uitbreiding te bekom. Die hof het benadruk dat die geskil te wyte was aan albei partye se halsstarrigheid, en dat hulle meer kon doen om hul verskille uit die weg te ruim. Elkeen is beveel om hul eie koste te betaal.
Die uitspraak beklemtoon die verpligting van trustees, die regspersoon en eienaars om deursigtig op te tree en redelik te wees wanneer toestemming gevra word en/of geweier word - nie alleen vir eenparige besluite nie, vir alle besluite uiteraard.
