Mnr. A het 'n eenheid in die deeltitelskema Altydvrolik uit 'n boedel gekoop nadat dit lank leeg gestaan het.
'n Maand nadat hy sy intrek geneem het, rig hy hierdie brief aan die trustees:
"Dit spyt my om u mee te deel dat daar probleme in die eenheid is wat reggestel moet word, en ek is geadviseer dat die werk en koste vir die regspersoon se rekening is.
"Die slaapkamer wat aan die kompleks se geplaveide pad grens, en welke slaapkamer se vloer 'n meter laer as die padoppervlak geleë is, word deur 'n ernstige damp-probleem geteister. Die slaapkamer is in sy huidige toestand onbruikbaar. Ek het ondersoek ingestel, en dit is duidelik dat die bouer geen dampwerende materiaal (damp proof course) teen die muur wat aan die pad grens, geplaas het nie. Water van die padoppervlak af gaan lê teen die muur en dring die eenheid binne. Dit is 'n bouersoorsig wat dringend herstel moet word.
"Aangesien die probleem sy oorsprong op die gemeenskaplike eiendom het (water vloei deur die buitemuur na binne) is die regmaak daarvan die regspersoon se probleem, nie myne nie. Julle sal 'n gedeelte van die pad diep genoeg moet oopkap, waterdigtingsmateriaal aanbring, en daarna moet die hele slaapkamer oorgeverf word.
"Ek heg 'n kwotasie van R55?000 aan wat ek bekom het.
"Neem kennis dat ek geen verantwoordelikheid hiervoor neem nie, die kontrak en aanspreeklikheid van 'n kontrakteur op grond van waarborge is 'n saak tussen die trustees en die kontrakteur, ook as die probleem nie volkome opgelos word en daarna verdere aksie nodig is nie. Ek gaan nie betrokke raak nie."
Soos lesers weet, is die algemene beginsel soos vervat en verfyn in die tersaaklike wetgewing dat eienaars verantwoordelik is vir die instandhouding van hul eie eenhede, maar dat die regspersoon die gemeenskaplike eiendom in stand moet hou uit die heffingsfonds waartoe alle eienaars bydra. Die grense van eenhede, eenvoudig gestel, is die middel van die buitemure, middel van die vloer, en middel van die plafon (met enkele spesifieke uitsonderings soos deur die landmeter-generaal op 'n amptelike plan goedgekeur). Buite hierdie grense lê die gemeenskaplike eiendom.
Dit is in die meeste gevalle baie duidelik of die eienaar of regspersoon vir die instandhoudingswerk en koste verantwoordelikheid is.
Daar duik egter soms eiesoortige probleme op waar die wet of reëls van die skema nie uitsluitsel gee oor die hantering van die spesifieke situasies nie. In sulke gevalle moet daar by wyse van wetsinterpretasie en versigtige oorweging van die feite in geheel 'n besluit deur die trustees geneem word oor wie verantwoordelik is.
Wanneer konsensus tussen die betrokke eienaar en die regspersoon nie bereik kan word nie kan enige van die partye CSOS nader om die dispuut te bereg.
In die onderhawige geval manifesteer die probleem aan die binnekant van die deeltiteleenheid, maar die oorsprong daarvan is aan die buitekant (die gebrek aan dampdigtingsmateriaal laat water van die gemeenskaplike eiendom insyfer). Wie is nou vir die koste van herstel verantwoordelik?
Trustees het ingevolge art. 8 van die Deeltitelbestuurswet (DBW) 'n fidusiêre verpligting teenoor die regspersoon.
Dit beteken dat die trustees altyd die beste belang van die regspersoon/die eienaars voorop moet stel in hul besluite en handelinge.
Wie se belange weeg in hierdie geval die swaarste, die eienaar wat met 'n ernstige dampprobleem sit as gevolg van water wat deur die buitemure van sy eenheid na binne syfer of die groep eienaars in geheel wie se heffingsfondse nou moontlik aangewend moet word om 'n enkele eienaar se probleem op te los?
Die trustees moet 'n fyn balans handhaaf. Enersyds moet hulle die regspersoon se wetlike instandhoudingsverpligtinge nakom sodat eienaars van eenhede wat geraak word deur probleme wat op die gemeenskaplike eiendom ontstaan nie onregverdig benadeel word nie.
Andersyds is hulle dit aan die groep eienaars in geheel verskuldig om nie hul heffingsgeld aan te wend tot voordeel van 'n enkele eienaar, indien dit sou blyk dat die betrokke koste inderwaarheid volgens die reg die verantwoordelikheid van daardie spesifieke eienaar is nie.
Daar is ruimte vir debat na albei kante toe oor wie regtens die koste van die dampwering in die onderhawige geval moet dra, maar ek doen soos volg aan die hand:
Die probleem wat hier ter sprake is, het ontstaan omdat die oorspronklike ontwikkelaar/bouer nie aan die nodige boustandaarde voldoen het nie.
Daar is versuim om die vereiste dampdigtingsmateriaal aan te bring. Dit is nie 'n instandhoudingsprobleem nie, dit is 'n konstruksieprobleem.
Die risiko van damp was van meet af aan voorsienbaar, des te meer omdat die betrokke slaapkamer laer as die padoppervlak geleë is.
Dit is nie die plig van 'n regspersoon om konstruksie-brouwerk aan eenhede reg te stel nie; dit is 'n aangeleentheid tussen die betrokke eienaar en die ontwikkelaar of, as die eenheid lank gelede gebou is, 'n saak tussen die nuwe eienaar en die vorige eienaar. Dit sal tot absurde gevolge lei as al die eienaars in die skema moet betaal vir konstruksiefoute van 'n bouer by een betrokke eenheid.
Art. 3(1)(l) van die DBW bepaal dat dit die regspersoon (dus die trustees) se funksie is om die gemeenskaplike eiendom in stand te hou en dit in 'n goeie werkbare toestand te hou.
Daar is geen verpligting in die wet of reëls op 'n regspersoon om konstruksiefoute aan 'n eenheid reg te stel nie.
Gevolglik is daar 'n sterk saak voor uit te maak dat die trustees binne hul regte sal wees om mnr. A mee te deel dat hyself die nodige reëlings moet tref, en self die koste van die regstellings moet dra.
Die trustees behoort wel aan te bied om die eienaar by te staan deur toe te laat dat die werk soos nodig op die gemeenskaplike eiendom mag plaasvind, en hulle behoort veiligheidshalwe saam met die eienaar toesig oor die werk te hou wat op die gemeenskaplike eiendom plaasvind (om gehalte te monitor en verdere probleme te vermy).
