In hierdie rubriek het Lizelle Kilbourn en ek al meermale verwys na die rol van 'n deelplan in deeltitelsake.
As daar 'n vraag is of 'n gebou 'n afsonderlike deel is, of andersins by die gemeenskaplike eiendom ingereken is, dan moet 'n mens kyk na die deelplan. As jy wil weet watter regte 'n deeleienaar het ten opsigte van 'n tuingebied of parkeerruimte, raadpleeg die deelplan.
As jy wil weet wat die deelnemingskwota van 'n betrokke eienaar is, kyk na die deelplan. As jy wil weet of 'n balkon gemeenskaplike eiendom is, kyk na die deelplan. 'n Mens kan lank aangaan met die lys, maar die navraag wat vandag en in volgende rubrieke bespreek gaan word, is naamlik dit: Hoe lyk 'n deelplan nou eintlik en hoe lees mens dit?
Deelplanne bestaan uit minstens vier blaaie waarop daar tegniese tekeninge en berekeninge van 'n landmeter (of soms 'n argitek) aangedui is. Die detail wat op die planne moet verskyn, word uitgestip in, onder meer, artikels 5 tot 7 van die Deelitelwet 95 van 1986 (‘die DW'). Die artikels bepaal dat die deelplan:
- die grense van die bepaalde stuk grond moet aandui en ook waar die geboue daarop geleë is (art. 5(3)(a));
- die naam van die skema moet aandui (art. 5(3)(b));
- 'n plan op skaal van elke verdieping van die gebou(e) moet aandui (art. 5(3)(c));
- die (driedimensionele) grense van elke deel moet aandui en 'n unieke nommer aan elke deel toeken (art. 5(3)(d));
- die vloerarea van elke deel moet aandui asook die middellyn van die grensmure tot die naaste vierkante meter en die totale vloerarea van al die dele saamgereken (art. 5(3)(e));
- die eksklusiewe gebruiksareas moet aandui (art. 5(3)(f)); en
- 'n skedule moet bevat waar die deelnemingskwota van elke deel gelys is (art. 5(3)(h)).
In opvolgrubrieke gaan voorbeelde van hierdie blaaie bespreek word.
Alvorens voorgenoemde op 'n kaart uitgewys word, kom ons doen wat Julie Andrews sing in die beminde The Sound of Music, "Let's start at the very beginning, a very good place to start . . ." toe sy die do-re-mi-musieknotasie vir die sewe Von Trapp-kinders geleer het. Vir elke stuk grond is daar 'n diagram geliasseer by die landmeter-generaal wat sy grense, ligging en presiese koördinate aandui en waarop die grondbeskrywing verskyn, byvoorbeeld ‘Erf 597 Wellington'. Lesers weet verder dat die algemene reël nou geld, naamlik dat wat ook al op die eiendom gebou is, deel daarvan word. Dit as gevolg van die Romeins-Hollandse stelreël superficies solo cedit waarna die rubriek al vantevore verwys het.
Daarom, wanneer oordrag van eiendomsreg van 'n erf in 'n aktekantoor registreer word, word daar alleen verwys na die erfbeskrywing en nie na die geboue wat daarop opgerig is nie. As die eiendomsregte in 'n koper se naam oorgedra word, word die geboue daarop uit regsweë die eiendom van die koper.
Ten einde dit moontlik te maak om eiendomsregte toe te ken van 'n gebou of deel van 'n gebou afsonderlik van die grond waarop dit gebou is, móét daar 'n akkurate "skets" wees van die gebou(e), met driedimensionele afmetings en koördinate.
Anders sal dit nie moontlik wees om vas te stel waar een eienaar se eiendomsregte begin en 'n ander s'n eindig nie. Art. 6 van die DW bepaal daarom dat die landmeter of argitek die deelplan moet voorberei op sterkte van werklike afmetings.
Met ander woorde, die deel word gebou, gemeet, en nadat die afmetings op die konsepdeelplan aangedui is, kan die plan aan die landmeter-generaal voorgelê word vir ondersoek en goedkeuring (art. 7, DW). Eers hierna, kan die eienaar van die erf die goedgekeurde plan, tesame met 'n aansoek vir die opening van 'n deeltitelregister (en ander voorgeskrewe dokumente en aansoeke), aan 'n aktekantoor voorlê vir registrasie.
Kyk na hierdie diagram van onderverdeling van 'n erf waarop die eienaar 'n deeltitelregister op die een deel wil oopmaak.
As die grondeienaar voortgaan en 15 huisies bou op die grond en dit aan 15 kopers verkoop, sal oordrag van eiendomsreg van 'n alleenstaande huis nie in die aktekantoor kan plaasvind nie.
Een vername rede hiervoor is dat, vanuit 'n aktekantoor-oogpunt, is daardie grond in hul rekords steeds konvensionele eiendom, met die beskrywing ‘Erf 307 Waterkloof Heights', en daarom geld die reël superficies solo cedit. As die grondeienaar die huise aan afsonderlike kopers wil aanbied, moet hy daarom by wyse van 'n voorgeskrewe aansoek aan die aktekantoor kommunikeer dat hulle die beskrywing van die grond in hul register moet aanpas en dat hulle moet aantoon dat daar 15 huise daarop opgerig is - met ander woorde, hulle moet 'n deeltitelregister ten opsigte van die grond oopmaak.
Die deelplan is deel van hierdie kommunikasie, want dit dui aan watter geboue opgerig is wat as dele gemerk is en wat afsonderlik van die grond besit kan word, wat die nommers van die dele is, hul groottes en grense, en dies meer. Die aktekantoor kan dit dan aandui in hul eie rekords - en dan eers word dit moontlik om eiendomsregte ten opsigte van die 15 huise formeel by wyse van registrasie in die aktekantoor oor te dra.
