In verlede Saterdag se rubriek is daar verwys na beide die nodigheid en doel van die wetgewer se voorskrif dat 'n deelplan vir 'n deeltitelontwikkeling voorberei móét word en spesifieke inligting moet weerspieël.
Ten einde lesers in staat te stel om 'n deelplan met insig te lees, gaan volgende rubrieke dié planne so bietjie met 'n vergrootglas bekyk.
'n Deelplan het minstens vier blaaie (of afdelings), synde:
- 'n Inligtingsblad;
- 'n Blokplan;
- 'n Vloerplan; en
- 'n Tabel waar die deelnemingskwotas gelys is.
Die inligtingsblad word vandag onder oë geneem.
A
In die aanhef van die inligtingsblad word aangedui hoeveel bladsye daar in die plan is. Die datum waarop die planne deur die landmeter-generaal goedgekeur is, word aangedui en daarna sien 'n mens ook die datum waarop die planne (tesame met die aansoek om 'n opening van 'n deeltitelskema) in die aktekantoor registreer is.
In die registrasieproses ken die aktekantoor ook 'n unieke registrasienommer vir die skema toe, gemerk op die deelplan. In hierdie plan is dit SS 75/2024 (SS synde sectional scheme). In alle verdere transaksies rakende dele en uitsluitlike gebruiksareas in hierdie skema, moet daar na hierdie plan-nommer verwys word.
Uiteraard is die datum van goedkeuring deur die landmeter-generaal vroeër as die datum van registrasie in die aktekantoor. Die registrateur van aktes sal nie deelplanne aanvaar alvorens dit deur die landmeter-generaal goedgekeur is nie (artikels 7 en 11, Deeltitelwet (DW)).
B
In hierdie deel van die inligtingsblad word die naam wat die ontwikkelaar aan die skema wil toeken, Wildewind, aangedui. Dit word gevolg deur 'n aanduiding van die formele beskrywing van die eiendom welke, ná registrasie in die aktekantoor, herbenoem is. Dit staan nie meer as erf XX Kampsbaai bekend nie, maar as die Wildewind-deeltitelskema, nr. SS 75/2024.
Daar is ook 'n verwysing na die landmeterkaart wat vantevore die ligging en koördinate van erf XX Kampsbaai aangedui het. Hierdeur is daar absolute sekerheid oor watter stuk grond omskep is in 'n deeltitelskema.
C
Hier word 'n beskrywing gegee van die geboue wat in die skema opgerig is. Daar kan 'n wye verskeidenheid permutasies wees, mits daar minstens twee aparte dele is. Byvoorbeeld, 'n ontwikkelaar kan aandui dat 15 losstaande wooneenhede opgerig is, wat elk 'n aparte deel is en so aangedui sal wees in die blaaie waar die vloerplan aangedui word; of dit kan een gebou wees, soos 'n woonstelblok, wat uit 500 aparte dele bestaan, of kombinasies hiervan.
D
Daarna word aangedui of daar uitsluitlike gebruiksareas in die skema is (welke ook op verdere blaaie van die deelplan aangedui sal word) en die detail van enige oorskrydings, sou daar wees.
E
Die caveat wat 'n mens soms op 'n inligtingsblad raaklees, is inderdaad 'n brokkie nuus wat 'n mens se aandag behoort te trek.
In breë trekke beskryf, is dit 'n verwysing na die feit dat die ontwikkelaar van die deeltitelskema vir homself die reg voorbehou het om later, binne die skema, verdere ontwikkeling te onderneem. Meer dele kan aangebou word of bykomende uitsluitlike gebruiksareas kan geskep word.
Om dit te bewerkstellig, sal die ontwikkelaar sodanige "reg van uitbreiding" moet voorbehou wanneer die skema in die aktekantoor registreer word vir die eerste keer, in ooreenstemming met die voorskrifte van die DW.
Die voorbehoud (van die reg om latere uitbreidings te doen) vorm deel van die stel dokumente wat aan die aktekantoor voorgelê word en daarom, ná registrasie, is daar 'n verwysing na hierdie voorbehoud in die aktekantoor se rekords. Dit word dikwels na verwys as 'n art. 25-DW-reg-van-uitbreiding, weens die feit dat hierdie aspek van 'n nuwe ontwikkeling in daardie artikel van die DW voorgestel word.
Die reëls wat met die voorbehoud van 'n art. 25-reg-van-uitbreiding gepaardgaan, is streng. Die ontwikkelaar moet onder meer aandui vir hoe lank die reg voorbehou word en moet in hierdie stadium reeds 'n akkurate aanduiding gee van hoe die voorsiene verdere uitbreiding gaan lyk. Byvoorbeeld, die ontwikkelaar moet beskryf hoeveel bykomende dele gebou gaan word, waar hulle geleë gaan wees, wat hul afmetings gaan wees, watter uitsluitlike gebuiksareas geskep gaan word, hoe die gebou/e gaan vertoon, en dies meer.
'n Leser wonder dalk of dit wys was van die wetgewer om soveel beperkings op die ontwikkelaar te plaas. Dit is immers so dat 'n argiteksaanduiding in 2010 van beoogde verdere uitbreiding - wat saam met die ontwikkelaar se aansoek vir die registrasie van 'n nuwe deeltitelskema in die aktekantoor liasseer word - teen 2019 waarskynlik oudmodies is.
Nietemin, dit is met wyse vooruitsig dat die wetgewer hierdie bepalings in die wetboek ingesluit het. Dit het te doen met die beskerming van kopers in deeltitelskemas.
As 'n jong getroude paartjie in 2011 'n deel in 'n skema koop, en waarskynlik 'n premie betaal juis omdat daar oop spasies met bome en gras is waar hulle droom om dalk binnekort met 'n eie, nuwe gesinslid piekniek te hou, sal hulle baie onthuts wees as daar skielik in 2014, net toe hulle al drie maande swanger is, hyskrane by die skema ingery word en trokke wat bakstene aflewer - omdat 'n ontwikkelaar die reg op verdere uitbreiding nou gaan uitoefen. Nie alleen word die oop spasie nou toegebou nie, maar die nuwe boustyl steek af teen die res van die bestaande skema. Dit is 'n ongewenste stand van sake.
Dit is om hierdie rede dat die wetgewer bepaal dat waar so 'n reg voorbehou word, dit deel van die aktekantoor rekords word, op die deelplan aangedui word, en dat daar genoegsame inligting moet wees oor die omvang van die beplande verdere uitbreiding - en dat dit bekend gemaak móét word aan persone wat van voorneme is om 'n deel in die betrokke skema te koop. Daarom sal eiendomsagente toesien dat 'n klousule te dien effek, indien van toepassing, in die koopooreenkoms ingesluit word.
Laastens verskyn die handtekening van die landmeter wat die planne opgestel het.
Ons kyk volgende week na die blokplan en vloerplanne.
