In vandag se rubriek neem ons 'n pouse in ons reeks oor die lees van 'n deelplan, hoewel lesers sal sien dat dit tog (soos so dikwels in deeltitel-aangeleenthede) 'n rol speel.
Die Desembervakansie lê voor en Linda sien uit om haar kinders en kleinkinders te verwelkom vir hul seevakansie in die Kaap.
Linda woon in 'n ruim eenheid in die gesogte Wildewind-deeltitelskema en spog met van die mooiste uitsigte oor (die winderige) Valsbaai.
Haar eenheid het 'n aangeboude dubbel-grootte motorhuis, met 'n deur wat oopmaak na die eenheid se woonkamer. Linda bestuur al lank nie meer nie, en die motorhuis staan meesal leeg, hoewel sy dit soms vir bure aanbied wanneer hulle gaste het.
Oor die jare het die kleinkinders, wat al tieners is, hulself heerlik in die dubbelmotorhuis tuisgemaak en kampbedjies en matrasse neergesit. Watter aangename verrassing sal dit nie vir hulle wees as dit omskep word in behoorlike slaapkamers met 'n klein maar praktiese badkamer nie!
In 'n 2019-uitspraak in die Wes-Kaapse hooggeregshof, Mineur v. Baydunes Body Corporate, het 'n gevallestudie met heelwat raakpunte aan Linda se storie die hof se aandag geverg. In hierdie skema was die wooneenhede en die motorhuise aparte geboue, maar aan mekaar verbind met 'n klein tuintjie.
Die eenheid en die motorhuis het tesame een eenheid gevorm en is so op die deelplan aangedui. Oor die jare het eienaars talle verbeteringe aangebring, onder andere om die motorhuise in wooneenhede te omskep - sonder enige formele goedkeuring van die regspersoon of die plaaslike owerheid. Die verbouings was daarom onwettig.
Toe die munisipaliteit in 2016 intree en aandring dat die eienaars sake regstel (deur die nodige toestemming te bekom en bouplanne by die munisipaliteit in te dien vir goedkeuring) of die onwettige bouwerke verwyder, het die trustees en eienaars wakker geskrik.
By die volgende algemene jaarvergadering is, onder andere, 'n spesiale besluit geneem in terme waarvan die omskepping van die motorhuise vinnig goedgekeur is, oënskynlik ingevolge bestuursreël 29(2).
Daardie reël laat 'n regspersoon toe om veranderinge of verbeterings aan te bring op gemeenskaplike eiendom wat "redelik noodsaaklik" is, onderhewig aan voldoening aan sekere vereistes.
Me. Mineur, 'n eienares in die Baydunes-skema, het - soos haar van aandui - die toonhoogte van die regspersoon se kitsoplossing van majeur na mineur verander.
Sy het naamlik die geldigheid van die resolusies betwis en aangevoer dat art. 13(1)(g) van die Deeltitelbestuurswet (DBW) van toepassing was, en dat 'n eenparige besluit vereis word omdat die aard van die toelaatbare gebruik van die gebou verander word. Art. 13(1)(g) DBW bepaal dat waar die toelaatbare gebruik van 'n eenheid op 'n deelplan aangedui is, of uit die deelplan blyk, mag sodanige gebruik nie verander word sonder 'n eenparige besluit van die regspersoon nie.
Bestuursreël 30(f) beaam die verbod in art. 13(1)(g) en voeg by dat dit wat "toelaatbare gebruik" is ook afgelei kan word uit die bouwerk en konstruksie self, of uit die toepaslike munisipale sonering, of uit die skema se eie reëls.
Die regspersoon het dit betwis en, ná aanvanklike skermutseling by die gemeenskapsombud, het die hooggeregshof vir me. Mineur tereg gegee.
Die hof het ook bevind dat bestuursreël 29(2) nie hier van toepassing was nie, want selfs al sou die regspersoon kon argumenteer dat die omskepping van die motorhuise redelik noodsaaklik was (welke onwaarskynlik is), kon dit nie die onwettige optrede wettig maak nie.
Hoekom is die wetgewer so streng? Wat maak dit immers saak as ek, as eienaar, 'n motor of dubbelbed en badkamer in my motorhuis plaas?
In die Mineur-uitspraak het die hof aangedui dat in daardie geval die omskepping van motorhuise noodwendig die gevolg het dat daar minder beskikbare parkering in die skema is, en dit beteken dat die gemeenskaplike eiendom uiteindelik daarvoor gebruik gaan word.
Dít betrek die belange van al die eienaars in die skema, en daarom is 'n eenparige besluit gepas.
'n Mens kan baie lesse hieruit leer. Eienaars in deeltitelskemas moet seker maak watter bouwerk en aanpassings toelaatbaar is. Kry 'n afskrif van die bouplanne en maak seker dat jy dit verstaan.
Jy moet ook nie sonder meer aanneem dat die regspersoon en trustees die DBW ken of korrek interpreteer nie. Hulle het nie noodwendig al die nodige kennis nie, hoe toegewyd hul ook al mag wees.
Maak seker om professionele hulp in gepaste gevalle te bekom.
