Kollega Maryna Botha het in vorige Deeltitelforumrubrieke verwys na die verskillende afdelings van 'n deelplan en het verduidelik hoe om deelplanne te lees en te interpreteer. Deelplanne is nie net van belang vir trustees uit 'n bestuursoogpunt nie, maar ook vir voornemende kopers en bestaande eienaars wat die aard en omvang van hul regte ten aansien van eiendom in die skema beter wil verstaan. In vandag se rubriek sluit ons die bespreking oor deelplanne af.
Waarom is dit belangrik dat elke eienaar - en ook voornemende eienaars - kennis neem van die inhoud van 'n betrokke skema se deelplan? Waar kan 'n eienaar hierdie deelplan (of deelplanne, indien 'n skema in meerdere fases opgerig is) vind? En is 'n deelplan nie maar net 'n duplisering van dít wat in die bou- en konstruksieplanne van eenhede in die skema voorkom nie?
Deelplanne is nie bouplanne nie en het geheel en al 'n ander aard en funksie. 'n Mens sou by wyse van vergelyking kon sê dat, indien die skema 'n persoon was, die deelplan tegelykertyd die geboortesertifikaat, identiteitsdokument, paspoort en (in geval van fase-ontwikkelings) die curriculum vitae van die skema is. Dit bevestig die ontstaan, bestaansreg, unieke identiteit, fisieke omvang, regsaard van, en belangrike geskiedkundige feite met betrekking tot die skema en sy ontwikkeling.
Elke deeltitelskema bestaan uit twee hoofkomponente: dele (deeltiteleenhede of, kortweg, eenhede, waarvan eienaarskap aan individuele eienaars oorgedra word) en gemeenskaplike eiendom (wat gesamentlik deur alle eienaars besit word). Enigiets waaraan 'n mens in 'n skema kan raak of waarop 'n mens jou oë kan lê is óf 'n deel óf gemeenskaplike eiendom. En in die geval van gemeenskaplike eiendom is daar 'n verdere onderskeid, naamlik ‘gewone' gemeenskaplike eiendom, of andersyds gemeenskaplike eiendom wat vir die uitsluitlike gebruik van 'n bepaalde deel (of meerdere dele) se eienaars bestem word. Met ander woorde, hierdie betrokke gebiede word wel steeds deur al die eienaars gesamentlik besit, maar slegs daardie eienaar(s) aan wie dit amptelik vir gebruik toegeken is, mag dit regtens benut.
Indien 'n eienaar die deelplan (of meerdere deelplanne, in geval van fase-uitbreidings) van sy of haar skema wil opspoor, hoef hulle nie ver te soek nie; die deelplan is in die aktekantoor geregistreer. Dit is 'n openbare dokument en enige persoon - dit hoef nie 'n eienaar te wees nie -kan dus 'n afskrif daarvan aanvra en dit ontvang teen betaling van 'n klein bedrag. Dit is goeie praktyk vir trustees en bestuursagente om 'n afskrif van hul skema se deelplanne byderhand te hou, en ook eienaars kan daarby baat vind om af en toe deur die deelplan te blaai.
Een van die belangrikste vereistes waaraan 'n deelplan moet voldoen, is dat dit moet aandui, op 'n uiters akkurate wyse met verwysing na spesifieke mates en koördinate, welke geboue (of gedeeltes van geboue) dele is, en welke geboue (of gedeeltes van geboue) gemeenskaplike eiendom is. Aangesien daar twee maniere is waarop uitsluitlike gebruiksgebiede geskep kan word, sal dit nie in alle gevalle uit die deelplan blyk of daar wel uitsluitlike gebruiksgebiede (tuine, parkeerplekke, stoorkamers, ensovoorts) in 'n bepaalde skema bestaan nie. 'n Dubbelondersoek is hiervoor nodig: uitsluitlike gebruiksgebiede sal óf as sodanig op die deelplan aangedui word óf dit sal blyk uit die bestuurs- of gedragsreëls van die skema. In geval van twyfel of 'n bepaalde gebied wel vir uitsluitlike gebruik aan 'n spesifieke eenheid se eienaar toegeken is al dan nie, behoort 'n akteprokureur vir bevestiging geraadpleeg te word.
Indien 'n ontwikkelaar vooraf vir homself of haarself 'n reg tot uitbreiding van die skema voorbehou het (byvoorbeeld die reg om nog 20 eenhede op die perseel te bou), sal 'n bondige verwysing na die bestaan van die reg ook op die deelplan verskyn. Die aard en omvang van sodanige reg sal egter vasgestel moet word met verwysing na sekere ander dokumente wat saam met die aansoek om registrasie van die deelplan ingedien moet word.
Indien so 'n reg van uitbreiding wel voorbehou is, het die ontwikkelaar altyd die keuse om al die toegelate bykomende eenhede op een slag te bou, of om hulle in "fases" te bou (byvoorbeeld vyf eenhede op 'n keer).
Telkens wanneer 'n uitbreiding of fase van 'n uitbreiding voltooi is, moet die ontwikkelaar 'n deelplan van wysiging, wat die nuutste toevoegings aandui en wat ook die bygewerkte deelnemingskwotas van al die eenhede in die skema vertoon, in die aktekantoor laat registreer.
Die verhouding van 'n eenheid se vloeroppervlakte relatief tot al die ander eenhede verander desnoods vir al die bestaande eenhede wanneer nuwe eenhede bykom, en dit beïnvloed die deelnemingskwota van elke eenheid.
Die nuwe plan, die deelplan van wysiging, kry 'n unieke nommer, en neem dus (ongelukkig) nie dieselfde nommer as die oorspronklike deelplan (wat steeds van krag bly) aan nie.
Aangesien sommige skemas slegs een deelplan het en geen uitbreidings ondergaan nie, terwyl ander skemas selfs tot 20 of meer fase-uitbreidings ondergaan, kan daar dus nie bloot op grond van die getal deelplanne wat in aktekantore geregistreer is, vasgestel word hoeveel deeltitelskemas daar in Suid- Afrika bestaan, of hoe die syfer jaarliks verander nie. Die Gemeenskapsombudsdiens (CSOS) dui wel op sy webblad aan dat daar meer as 30 000 deeltitelskemas in ons land is, en dié syfer is natuurlik geskoei op die inligting oor die getal deeltitelskemas wat by die CSOS geregistreer is. Daar is vermoedelik egter steeds 'n aantal deeltitelskemas wat nog nie aan hierdie verpligte registrasievereiste voldoen het nie.
Elke trustee van 'n deeltitelskema behoort seker te maak dat hy of sy toegang het tot 'n afskrif van die skema se deelplan(ne) en behoort vertroud te wees met die inhoud daarvan. Dieselfde geld eienaars wat beoog om eenhede uit te brei, of wat onseker is oor die aard en omvang van hul eiendoms- of gebruiksregte. Wanneer eienaars in die skema wysigings aan hul eenhede wil aanbring, of dele van die gemeenskaplike grond vir eie gebruik wil aanwend, vorm die deelplan se inhoud die basis waarop die regspersoon se besluitneming oor die saak berus, en beïnvloed dit die vereiste stappe soos in die wet bepaal, wat gevolg moet word.
Daar is 'n toenemende getal skemas waar ongemagtigde aanbouings en ongemagtigde toeëiening van gebruiksgebiede plaasvind, wat dan veroorsaak dat dít wat op die grond gebeur nie in ooreenstemming is met wat die geregistreerde deelplan bepaal nie. Dié probleem het 'n sneeubaleffek wat uiteindelik verhoudinge in die skema versuur, die waarde van eiendomme beïnvloed, en 'n kraaines van regsprobleme veroorsaak.
Deur die aard en rol van 'n skema se deelplan beter te verstaan, kan eienaars en trustees mekaar help om hierdie probleme te vermy.
