"Huis, paleis . . ." lui die uittelrympie, en dit geld net soveel vir jou woning binne 'n deeltitelskema as vir 'n huis waarvan jy vrye eienaarskap geniet.
'n Eienaar kry genot daaruit om toe te sien dat sy woning binne en buite, insluitende tuine en stoepe, versorg vertoon.
In 'n onlangse navraag van 'n leser wou 'n eienaar van 'n woning in 'n deeltitelskema weet waarom die trustees van die regspersoon nie haar man mag aanstel om die onderhoud en versorging van buitemure en tuine (gemeenskaplike eiendom) te doen nie.
Sy het genoem dat hy jare se ervaring het met sulke werk, geken word as 'n bekwame nutsman en opsigter - maar belangrikste, dat hy 'n eienaar binne die skema is en daarom die skema se belange beter op die hart dra as wat 'n buitestander as diensverskaffer sou doen.
Is dit waar dat 'n eienaar, of selfs 'n trustee van die regspersoon, nie aangestel mag word om dienste aan die skema te verrig nie? Nee, dit is nie waar nie. Eienaars, en selfs trustees mag in beginsel as werknemers of as kontrakteurs van die regspersoon aangestel word.
Om te verseker dat die regspersoon se belange beskerm word teen moontlike botsings van belange of uitbuiting, bevat die Deeltitelbestuurswet (DBW) wel spesifieke bepalings wat die aanstelling van trustees as werknemers of kontrakteurs reguleer. Daar is egter geen ooreenstemmende bepalings wat eienaars van dele betref nie.
Ons kyk daarom eerstens na die bepalings wat geld indien trustees een uit hul geledere wil aanstel as 'n werknemer van die regspersoon.
Ingevolge artikel 4(a) DBW (gelees saam met Bestuursreël (BR) 9(d),) is trustees by magte om persone in diens te neem namens die regspersoon vir die onderhoud en herstel van die skema se gemeenskaplike eiendom. Hoewel die betrokke artikel slegs na werknemers (en nie na kontrakteurs nie) verwys, is die trustees by implikasie (soos verder ook uit die konteks van al die magte en bevoegdhede soos beskryf in die wet, blyk) by magte om van tyd tot tyd bepaalde kontrakteurs aan te stel.
Sodanige indiensneming of aanstelling moet egter geskied op sterkte van 'n begroting waar hierdie uitgawe aangedui is, en welke begroting by 'n algemene jaarvergadering van lede goedgekeur is. Die indiensneming of aanstelling is verder onderhewig aan enige beperking wat die regspersoon ten tye van 'n jaarvergadering opgelê het. Dit is dus wel dan so dat daar byvoorbeeld 'n besluit in dié spesifieke skema geld in terme waarvan die indiensneming van 'n trustee as die skema se opsigter of algemene nutsman verbied word.
Wat indiensneming van 'n trustee as 'n werknemer of sy aanstelling as kontrakteur betref, moet die trustees 'n trusteebesluit daaroor neem. (Trusteebesluite word verkieslik by wyse van konsensus geneem, maar indien 'n saak by 'n trusteevergadering wel tot stemming gebring moet word, is die vereiste vir 'n resolusie om te slaag altyd 'n gewone meerderheidsbesluit).
Die betrokke trustee mag vanselfsprekend nie aan die stemmery deelneem nie. Immers, luidens BR 6(3) mag 'n trustee nie teenwoordig wees, of 'n rol speel, waar besluitneming geskied oor enige aangeleentheid waarin hy of sy 'n direkte of indirekte persoonlike belang het nie.
Wanneer 'n aanstelling van 'n werknemer gemaak word, moet 'n indiensnemingskontrak voorberei word en die werknemer, asook twee trustees, dit onderteken of, indien die skema 'n bestuursagent het, moet een trustee en die bestuursagent dit onderteken (PMR 10(1)).
Dit is (seker) menslik dat eienaars, wanneer 'n werknemer van die regspersoon uit die trustees se geledere gekies word, dalk ongemaklik voel, veral gesien in die lig van trustees se fidusiêre pligte teenoor die regspersoon.
Daar mag dalk bespiegeling wees oor bevoordeling van die betrokke trustee, of dit nou inderdaad die geval was of nie. Daarom maak trustees soms 'n bewuste keuse om liefs nie 'n mede-ampslid aan te stel vir die lewering van dienste nie.
Nog 'n ietwat moeilike kwessie is die oorweging van vergoeding. BR 8(2) bepaal dat trustees wat eienaars is, nie geregtig is op enige vergoeding (hetsy geldelik of andersins) vir hul dienste as sodanig nie, tensy dit deur 'n spesiale besluit van die regspersoon goedgekeur is. (BR 8(1) laat wel toe dat trustees terugbetaal word vir alle onkoste en uitgawes wat werklik en redelikerwys deur hulle aangegaan is in die uitvoering van hul pligte.)
Waar 'n werknemer wat dan ook 'n trustee is vergoeding ontvang, moet dit duidelik gemaak word dat die persoon nie vir sy of haar fidusiêre trustee-pligte vergoed word nie, maar wel vir sy dienslewering aan die regspersoon.
Daar is geen soortgelyke beperkings van toepassing op eienaars wat dienste lewer nie en derhalwe mag 'n eienaar in die skema aangestel word as 'n werknemer van die regspersoon.
Dit moet geskied kragtens 'n skriftelike dienskontrak, ná aanvaarding van so 'n besluit tot dien effek deur die trustees, en natuurlik ook mits daar vir die vergoeding in die begroting voorsiening gemaak word.
Al is daar geen beletsel op die aanstelling van eienaars in die skema as werknemers van die regspersoon nie, kan dit vir daardie eienaar-werknemer spanning veroorsaak as mede-inwoners fout vind met sy herstel- en instandhoudingsvernuf, en 'n eienaar moet dalk twee keer dink voor hy sy hand hiervoor opsteek.
Ter opsomming: daar is nie as sodanig in die wet of die voorgeskrewe bestuursreëls 'n verbod op die aanstelling van óf trustees óf eienaars as werknemers of kontrakteurs van die regspersoon nie.
Daar is egter wel heelwat oorwegings om in ag te neem - veral in die geval van trustees, waar daar bepaalde prosedures is wat die wetgewer voorskryf.
Trustees moet ook altyd in gedagte hou dat die wet fidusiêre verpligtinge op hulle plaas, wat prakties beteken dat hulle die regspersoon se belange hoër as hul eie belange moet ag, en dat daar nie 'n botsing van belange moet ontstaan nie. Indien 'n belangebotsing wel bestaan, moet dit aan die regspersoon geopenbaar word.
'n Voorbeeld sal wees waar 'n trustee wat 'n nutsmanonderneming besit in diens geneem word as die terreinbestuurder en dan sy eie onderneming as kontrakteur aanstel om onderhoud in die skema te doen.
