Met die lente wat wink, kruip die huisverbeteringsgogga dikwels ook uit sy dop om die seisoensverandering te vier.
Indien 'n deeltiteleienaar daarvan droom om haar stoep in 'n braaikamer te omskep en haar kombuis geheel en al oor te doen, sal sy haarself ook moet afvra of sy toestemming nodig het vir die verbouings.
Art. 24(3) van die Deeltitelwet (let wel: nie die Deeltitelbestuurswet nie) gee die eerste deel van die antwoord. Dit bepaal dat wanneer 'n eienaar die grense of vloeroppervlak van haar eenheid wil aanpas, 'n paar stappe gevolg moet word, naamlik:
- Die toestemming van die lede in die skema moet bekom word by wyse van 'n spesiale besluit. Dit beteken dat ten minste 75% van die eienaars teenwoordig of verteenwoordig (bereken in waarde sowel as getal) by 'n vergadering ten gunste daarvan moet stem.
As alternatief kan 'n spesiale besluit ook skriftelik geneem word. Altesaam 75% van die eienaars moet ten gunste van die versoek stem.
Ten einde dit 'n geldige spesiale besluit te maak, moet daar verder ook aan Bestuursreël 20(9) voldoen word. Hierdie reël bepaal dat 'n spesiale besluit net geneem mag word indien die lede by die vergadering meer as 50% van die totale waarde van al die lede verteenwoordig. (Daar is uitsonderings en jy kan 'n deeltitelkenner nader vir insette sou dit nodig wees.) Daar is verder ook vereistes rondom die formaliteite vir die belê van die vergadering waaraan voldoen moet word.
- Die rede waarom 'n spesiale besluit nodig is, hou verband met die regsraamwerk van 'n skema. Die wet bepaal in effek dat jy binne 'n deeltitelskema net twee goed kan identifiseer: Daar is eenhede en gemeenskaplike eiendom. (Eksklusiewe gebruiksareas vorm deel van gemeenskaplike eiendom.)
Indien 'n eenheid se grense verruim en/of sy vloeroppervlakte vergroot word, beteken dit in die normale gang van sake dat die gemeenskaplike eiendom se oppervlakte dienooreenkomstig verklein. Daar word in sulke gevalle in die wet gepraat van "die uitbreiding van 'n eenheid".
- Elke eenheid word op die skema se deelplan (wat in die aktekantoor geregistreer is) aangedui en alles wat nie daarop as eenhede uitgewys is nie, is gemeenskaplike eiendom. Laasgenoemde behoort aan al die eienaars in onverdeelde aandele, terwyl 'n eenheid net aan die bepaalde geregistreerde eienaar behoort.
Die eienaar se aandeel in die gemeenskaplike eiendom word aangedui in die eenheid se deelnemingskwota - 'n wiskundig-berekende syfer wat aan elke eenheid gekoppel is en op die deelplan aangedui word.
'n Eenheid se deelnemingskwota word bereken met verwysing na die vloergrootte van die eenheid in verhouding tot die gekombineerde vloergroottes van al die eenhede. Die somtotaal van die deelnemingskwotas van al die eenhede in die skema is altyd 100. (Soos in 100%).
Die deelnemingskwota van 'n eenheid is relevant vir verskeie aspekte van die bestuur van 'n deeltitelskema soos byvoorbeeld wat die grootte is van die eienaar se onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom; die waarde van die stemreg van 'n eienaar (in die geval waar die stemreg volgens waarde gereken word); die bedrag van die eienaar se heffings en dies meer.
Dit maak daarom sin dat indien 'n eienaar haar eenheid uitbrei en dus die vloeroppervlak daarvan vergroot (deur byvoorbeeld 'n kamer aan te bou of 'n stoep te omskep in 'n braaikamer), dit 'n aanpassing in die berekening van die deelnemingskwota sal meebring.
Die betrokke eienaar se deelnemingskwota word nou groter (want die verhouding van die eenheid se vloeroppervlakte relatief tot die vloeroppervlakte van al die ander eenhede saam, vergroot) en op hul beurt sal die ander eienaars se deelnemingskwotas dus verminder. Soms is die aanpassing in die deelnemingskwota relatief gering.
Nietemin moet daar, in alle gevalle van die uitbreiding van 'n deeltiteleenheid, 'n gewysigde deelplan deur 'n landmeter opgetrek word en aan die landmeter-generaal (LG) voorgelê word vir goedkeuring.
- Nadat die gewysigde deelplan deur die LG goedgekeur is, moet dit tesame met 'n aansoek deur 'n aktevervaardiger aan die aktekantoor voorgelê word om geregistreer te word.
Vlieg in die salf
Daar is soms 'n vlieg in die salf wat aandag sal benodig: Sou die landmeter wat die gewysigde plan opgetrek het, in sy afmetings bepaal dat die eenheid se deelnemingskwota as gevolg van die aanpassing van grootte in vloeroppervlak meer as 10% groter geword het, dan moet (benewens die spesiale besluit deur die lede van die regspersoon soos bo genoem) die toestemming van elke verbandhouer van elke ander eenheid in die skema ook bekom word.
Met ander woorde, as eenhede met 'n verband beswaar is, moet die aktevervaardiger ook die betrokke banke nader om toestemming te bekom vir die registrasie van die aangepaste deelplan.
As die aanbouing nie 'n aanpassing van die vloeroppervlak van die eenheid teweeg bring nie - binne-mure word dalk uitgeslaan en herbou, nuwe teëls word gelê en nuwerwetse toebehore word installeer - is 'n spesiale besluit en registrasie van 'n aangepaste deelplan gelukkig nie nodig nie.
Die eienaar mag die binnekant van haar eenheid aanpas soos sy wil, met die voorbehoud dat munisipale goedkeuring van bouplanne nodig is in die meerderheid gevalle waar daar enige strukturele verbouings is.
En gemeenskaplike eiendom?
Wat sê die wet en die reëls oor aanpassings wat eienaars maak op gemeenskaplike eiendom? Dit lyk dalk vir 'n eienaar na 'n blink plan om op die grasperk agter sy eenheid 'n oop stoep te bou.
Indien die bepaalde stuk grasperk reeds as 'n uitsluitlike gebruiksgebied aan die betrokke eenheid toegeken is, behoort daar nie te veel regshoepels te wees waardeur die eienaar hoef te spring om dit wettig te kan doen nie. Standaardgedragsreël 5(1) bepaal dat trustees se skriftelike toestemming bekom moet word. Trustees sal nie hul toestemming onredelikerwys mag weier nie, maar hulle moet hulself vergewis dat die aanbouing nie die estetiese voorkoms van die skema benadeel - of origens enige van die skema se reëls oortree nie.
Let egter daarop dat sekere skemas moontlik uitgebreide gedragsreëls (wat argitektoniese riglyne mag insluit) aangeneem het, wat nie in die gewone standaardreëls voorkom nie.
(Terloops, hierdie voorbeeld stel nie die uitbreiding van 'n eenheid daar soos bedoel in artikel 24(3) nie. Dit is omdat die aanbouing van 'n stoep nie regtens deel van die eenheid kan word nie. Die rede hiervoor is omdat die Deeltitelwet bepaal, in leke taal, dat 'n gebou of deel van 'n gebou slegs 'n eenheid kan wees as daar vier mure en 'n dak of plafon is. ('n Stoep is dit nie.)
Indien die eienaar 'n stoep wil aanbring op die grasperk agter sy eenheid - maar daardie grasperk is bloot gemeenskaplike eiendom (met ander woorde, dit is nie as uitsluitlike gebruiksgebied aan die eenheid toegeken nie) - is die proses om wettig toestemming te kry aansienlik moeiliker. Die toestemming van ander eienaars in die skema sal nodig wees.
'n Eienaar mag nie dele van die gemeenskaplike eiendom gebruik op 'n wyse wat met die regte van ander eienaars inmeng nie (art. 13 van die Deeltitelbestuurswet).
Dit is altyd raadsaam om seker te maak watter toestemming nodig is wanneer herbouing of opknapping oorweeg word.
Jy wil nie te laat uitvind van al die stappe wat geneem moet word, onnodiglik 'n boete oploop of selfs later die verbeteringe weer moet afbreek nie.
- Botha is 'n direkteur by die regsfirma STBB.
