Die reeks artikels oor waterlekke wat ek en my kollega Maryna Botha die afgelope paar weke in Die Burger geskryf het, het heelparty vrae en kommentaar van lesers ontlok.
Dit blyk dat waterlekke taamlik gereeld in deeltitelskemas voorkom en dat dit groot ongerief, selfs pyn en lyding, veroorsaak. In praktyk is dit soms baie moeilik vir die betrokke partye om uit te pluis wie se verantwoordelikheid dit is om die nodige regstellende stappe te doen.
Só ontstaan spanningsvolle geskille en hang daar dan vir maande daarna 'n dik, suur wolk van ongemaklike buurmanskap oor die skema en sy mense.
Die beste beginpunt vir die bevinding oor wie se plig dit is om die lek te herstel (die betrokke eienaar of die regspersoon deur middel van sy trustees?) bly steeds om in elke situasie eerstens -
- die werklike oorsprong van die lek presies te bepaal; en
- die tersaaklike bepalings van die Deeltitelbestuurswet en die bestuursreëls van die skema op die vingerpunte te ken en te verstaan.
Om op die hoogte te kom van die regsreëls ten aansien van die herstelplig in geval van waterlekke is nie so moeilik nie; selfs nie-regskundiges wat hulle daarop toespits behoort dit met gemak te kan doen.
Sien in dié verband veral die volgende rubrieke waar die regsbeginsels en wetsbepalings voorheen bespreek is: Deel #8 op Saterdag 15 Julie; deel #9 op Saterdag 22 Julie; deel #10 op Saterdag 29 Julie en deel #12 op Saterdag 12 Augustus.
Daar word aanbeveel dat elke trustee, asook eienaars wat op dié soort dinge ingestel is, vir hulself 'n afskrif van die Deeltitelbestuurswet en regulasies bekom (maak net seker dat die eksemplaar op datum is met die jongste wysigings daarby ingewerk), asook om altyd 'n afdruk van die skema se eie stel bestuurs- en gedragsreëls byderhand te hou.
Soms is daar egter meer aan 'n situasie as waarvoor die deeltitelbestuursreg voorsiening maak. Ons deel vervolgens een van ons lesers se onbevredigende ondervinding met 'n waterlek, en lewer dan kommentaar op die geval.
Leser vertel
Mnr. K, 'n afgetrede persoon, skryf dat hy ongeveer twee jaar gelede 'n woonstel in 'n aftree-oord by eienaar A gekoop het. Sowat drie maande nadat die eiendom in sy naam geregistreer is, het B, die eienaar van die woonstel reg onder hom, gekla dat K se stortwater in haar woonstel se plafon inlek en dat dit skade veroorsaak.
Mnr. K het aanvanklik die mededeling geïgnoreer omdat A, by wie hy die woonstel gekoop het, geen melding van so 'n defek gemaak het nie.
Daarna het B egter die trustees van die regspersoon genader en K het toe 'n kennisgewing van die bestuursagent ontvang wat geëis het dat hy die probleem binne sewe dae oplos. Indien hy in gebreke bly, sou die regspersoon 'n kontrakteur aanstel om die herstelwerk te doen en sou die koste van K verhaal word.
K het toe met die hulp van 'n spesialismaatskappy die lekplek se oorsprong bepaal, en het die herstelwerk op sy koste laat doen. (K noem nie in sy brief die presiese oorsprong van die lek nie, maar uit die samehang van feite wil dit voorkom asof al die partye aanvaar het dat dit wel 'n defek was waarvoor die eienaar van die woonstel verantwoordelik was. Dit was dus nie regtens die regspersoon se plig nie. Met ander woorde, dit was byvoorbeeld nie 'n lekplek in 'n pyp wat op gemeenskaplike eiendom geleë is, of wat meer as een eenheid bedien nie. Dit was na alle waarskynlikheid die gevolg van gekraakte teëls of onvoldoende waterdigting in die stort.)
By verdere ondersoek het K egter vasgestel dat die waterlek al meer as 'n jaar voordat hy die eiendom by A gekoop het, bestaan het. Verder het B erken dat sy K se voorganger, eienaar A, destyds al versoek het om die lek te herstel. A het versuim om dit te doen, en B het toe die saak onder die trustees se aandag gebring.
Die trustees het egter in daardie stadium besluit dat dit 'n private aangeleentheid tussen A en B was, en dat die regspersoon nie betrokke gaan raak nie. Om redes wat nie bekend is nie, het B nooit formele stappe teen A gedoen nie, maar het gewag totdat die nuwe eienaar, K, sy intrek in die woonstel bo haar geneem het voordat sy iets aan die saak gedoen het.
Ná 'n reeks onaangename interaksies, korrespondensie, en nadat die geskil selfs 'n draai by die Ombud gemaak het, het K steeds 'n bitter smaak in die mond.
Hy skryf: "My eintlike probleem hiermee was dat sowel die destydse eienaars as die RVT [raad van trustees] daarvan bewus was, maar in gebreke gebly het om die lekkasie te stop of te laat stop en [dat daar] nou van my verwag [is] om, ná 'n tydperk van langer as 'n jaar, in terme van 'n klousule/s in die Deeltitelwet, vir 'n ander se nalatigheid [op te dok] . . . Ek is 'n 90-plus-jarige pensionaris en sit reeds in die laaste wagkamer van my lewe en soek nie konfrontasie nie - net geregtigheid."
Nou hoe nou gemaak?
Wat sê die reg oor so 'n situasie? Daar is 'n magdom van regsbeginsels by die feitestel ter sake, waarvan die bepalings van die Deeltitelbestuurswet en die skema se reëls een onderdeel vorm.
Laasgenoemde se rol is egter slegs om te bepaal wie vir die herstelwerk en gevolgskade verantwoordelik is - die eienaar of die regspersoon.
Hier is dit klaarblyklik mnr. K, die betrokke eienaar, en is dit dan ook goed dat hy die nodige stappe hieroor gedoen het. Maar is dit regverdig teenoor K, en is daar iets anders wat hy omtrent die saak kan doen/kon gedoen het?
Daar is ook kontraktereg- en deliktereg-beginsels by die feitestel ter sprake. Dit het nie regstreeks met deeltitelbestuursreg te make nie, maar vind oorhoofse aanwending.
A as verkoper van die woonstel het nie voor kontraksluiting die defek (die lek in die stort) aan die koper openbaar nie. As dit 'n sigbare gebrek was, dan moes K dit self raakgesien het voordat hy die kontrak geteken het - en dan was enige probleem wat daaruit voortgevloei het, sy probleem.
As dit 'n latente gebrek was (dit was verskuil; K sou dit selfs met 'n deeglike inspeksie nie vooraf kon raaksien nie) dan was A regtens verplig om die bestaan van die lek aan die koper te openbaar.
Deur dit nie te doen nie, het A homself dan aan kontrakbreuk skuldig gemaak, want ingevolge die reg waarborg elke verkoper aan die koper dat daar nie latente gebreke in die eiendom is waarvan die verkoper bewus is nie.
Selfs 'n voetstootsklousule in die koopkontrak sou nie vir A kon beskerm teen latente gebreke waarvan hy bewus was nie. K behoort dus op grond van kontrakbreuk enige skade (onkoste van herstel, ensovoorts) wat hy as gevolg daarvan sou ly, in beginsel van A te kon verhaal.
Sou mens kon sê dat B (en moontlik die regspersoon) nalatig was deur nie vir A destyds te verplig om die lek te herstel nadat dit die eerste keer aan die lig gekom het nie? En dat B op grond van sodanige nalatigheid nou 'n deliktuele eis teen die regspersoon of teen A het vir die herstelkoste? Of selfs dat B as gevolg daarvan verhoed kan word om 'n eis teen K vir die herstel af te dwing? Ruimte laat nie toe om in besonderhede redes te verskaf nie, maar na ons mening (hoewel daar ruimte vir debat oor die saak is) is die antwoord ongelukkig nee.
Die feit bly staan dat die beginsels van die deeltitelreg wat hier te sprake is, vir K as die huidige eienaar aanspreeklik hou vir die herstel - met die troos dat K wel moontlik op grond van kontraktuele regsbeginsels 'n eis teenoor A sou kon instel. Daarby saam moet as verdere troos altyd in gedagte gehou word dat, hoewel die herstelkoste deur K gedra moes word, die gevolgskade (byvoorbeeld die vervanging of oorverf van B se plafon) in die normale loop van sake deur die regspersoon se versekering gedek behoort te word.
Laaste sê
Een van die vele lesse wat uit die feitestel geleer kan word, is dat trustees wat hulle sout werd is, die angels uit waterlekdispute kan haal deur vinnige en korrekte optrede. Ten eerste behoort hulle onmiddellik nadat 'n waterlekprobleem aangemeld is, alles in die stryd te werp om die oorsprong van die lek vas te stel.
In geval van twyfel oor wie aanspreeklik is, behoort die regspersoon die koste van toetsing te dra. Dit kan later weer verhaal word as vasgestel word dat die herstelkoste 'n bepaalde eienaar se verantwoordelikheid is.
Tweedens behoort die trustees die betrokke eienaars deur die hele proses by te staan deur onder meer die toepaslike regsbeginsels uit te wys, inligting te verskaf, die verantwoordelike eienaar aanspreeklik te hou, en aan eienaars leiding te gee oor die stappe wat gevolg moet word.
Laastens sal 'n empatiese en respekvolle aanslag deur die trustees die eienaars help om die onsekerheid en spanning wat met so 'n proses gepaardgaan te besweer - wat op sy beurt weer tot gesonder verhoudinge sal lei.
- Kilbourn is verbonde aan die prokureursfirma STBB in Kaapstad waar sy as konsultant by regsopleiding en navorsing betrokke is.
